Wohnung vermieten in Düsseldorf
Sie möchten Ihre Eigentumswohnung in Düsseldorf vermieten? Das Team prüft Miete, Hausordnung und Nebenkosten und findet einen passenden Mieter.
- Miete nach Mietspiegel geprüft
- WEG-Regeln im Mietvertrag berücksichtigt
- Hausgeld sauber in Nebenkosten aufgeteilt
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Was beim Vermieten einer Wohnung anders ist
Eine Wohnung ist fast immer Teil eines größeren Hauses. Das macht die Vermietung einfacher und schwieriger zugleich. Einfacher, weil Treppenhaus, Dach und Heizung meist die Eigentümergemeinschaft betreut. Schwieriger, weil Regeln der Gemeinschaft auch für Ihren Mieter gelten sollen.
Bei einer Eigentumswohnung sind drei Ebenen zu beachten:
- Mietrecht: Mietpreisbremse, Kaution, Kündigungsschutz nach dem BGB.
- Wohnungseigentumsrecht: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Eigentümer.
- Hausgeld: Nur ein Teil davon darf als Nebenkosten an den Mieter weitergegeben werden.
Gehört Ihnen ein ganzes Haus, gelten andere Schwerpunkte. Diese beschreibt die Seite Haus vermieten in Düsseldorf. Den Gesamtüberblick über alle Leistungen bietet die Seite Vermietung mit Makler in Düsseldorf.
Die richtige Miete für Ihre Wohnung
Die zulässige Miete richtet sich nach dem Düsseldorfer Mietspiegel. Maßgeblich ist immer die aktuell gültige Fassung. Herausgeber sind Haus und Grund Düsseldorf und der Mieterverein Düsseldorf. Bei Neuvermietung erlaubt die Mietpreisbremse höchstens 10 % mehr als die Vergleichsmiete.
Rechenbeispiel für eine 2-Zimmer-Wohnung
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Vergleichsmiete laut Mietspiegel (Annahme) | 9,50 € pro m² |
| Zuschlag Mietpreisbremse höchstens 10 % | 0,95 € pro m² |
| Zulässige Miete | 10,45 € pro m² |
| Wohnfläche | 65 m² |
| Höchstzulässige Nettokaltmiete | 679,25 € im Monat |
Entscheidend ist die richtige Wohnfläche. Balkone zählen nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Dachschrägen unter 2 m Höhe zählen nur zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Wer hier falsch rechnet, verlangt schnell zu viel Miete.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es für eine höhere Vormiete, umfassend modernisierte Wohnungen und bestimmte Neubauten. Eine Ausnahme müssen Sie dem Mieter vor Vertragsschluss mitteilen. Mehr dazu im Ratgeber Mietpreisbremse in Düsseldorf und auf der Seite Mietspiegel Düsseldorf.
Hausgeld und Nebenkosten richtig trennen
Als Wohnungseigentümer zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft. Nicht alles davon dürfen Sie auf den Mieter umlegen. Umlagefähig sind nur Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung.
- Umlagefähig: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung, Hauswart.
- Nicht umlagefähig: Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage, Instandhaltung, Bankgebühren der Gemeinschaft.
Das Team leitet die Vorauszahlung aus der letzten Hausgeldabrechnung ab. So passt der Betrag zu den tatsächlichen Kosten. Eine zu niedrige Vorauszahlung führt zu hohen Nachzahlungen und verärgerten Mietern.
Die Betriebskostenabrechnung für den Mieter muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Liegt die Abrechnung der Gemeinschaft spät vor, wird es knapp. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH verwaltet zusätzlich rund 4.000 Einheiten und kennt diese Abläufe aus der Praxis. Mehr zu den Begriffen unter Nebenkosten und Kaltmiete.
Teilungserklärung und Hausordnung im Mietvertrag
Die Eigentümergemeinschaft regelt viele Fragen für das ganze Haus. Beispiele sind Tierhaltung, Nutzung des Fahrradkellers oder Ruhezeiten. An diese Regeln ist Ihr Mieter nur gebunden, wenn sie Teil des Mietvertrags sind.
Das Team prüft deshalb vor der Vermietung:
- Welche Gebrauchsregeln stehen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?
- Welche Hausordnung gilt aktuell?
- Gibt es Beschlüsse zu Sanierungen, die den Mieter betreffen?
- Welche Keller, Stellplätze oder Gartenanteile gehören zur Wohnung?
Die Hausordnung wird Anlage zum Mietvertrag. Mitvermietete Keller und Stellplätze werden genau bezeichnet. So entsteht kein Streit, wenn der Mieter den falschen Kellerraum nutzt. Welche Vertragsform zu Ihrer Wohnung passt, erklärt der Ratgeber Mietvertrag.
Leer, möbliert oder renoviert vermieten?
Vor dem Inserat steht die Frage nach dem Zustand. Eine frisch gestrichene, leere Wohnung findet in Düsseldorf meist schnell Interessenten. Eine große Renovierung lohnt sich nur, wenn sie die zulässige Miete wirklich erhöht.
Möblierte Wohnung
Möbliert vermieten ist in Düsseldorf gefragt, zum Beispiel bei Berufspendlern. Auch dann gilt die Mietpreisbremse. Ein Zuschlag für die Möbel ist erlaubt, muss aber angemessen sein. Wird die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, gelten Sonderregeln. Diese Abgrenzung prüft das Team im Einzelfall.
Renovierung vor dem Einzug
Prüfen Sie Böden, Wände, Fenster und Bad. Kleine Mängel sollten vor den Fotos behoben sein. Rauchmelder sind in NRW in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren zu Aufenthaltsräumen Pflicht (§ 47 Abs. 3 BauO NRW). Wichtig ist auch der Energieausweis. Er bleibt nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bei jeder Vermietung Pflicht. Details stehen im Ratgeber Energieausweis.
Den passenden Mieter für die Wohnung finden
Wer passt zur Wohnung? Das hängt von Größe, Lage und Haus ab. Eine 1-Zimmer-Wohnung in Unterbilk spricht andere Menschen an als eine 4-Zimmer-Wohnung in Düsseltal. In einem ruhigen Haus mit vielen Eigentümern zählt auch, dass der Mieter in die Hausgemeinschaft passt.
Das Team prüft gestuft: erst die Selbstauskunft, dann Einkommensnachweis und SCHUFA-Auskunft des ausgewählten Bewerbers. Die Auswahl ist diskriminierungsfrei nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz. Sie erhalten die geprüften Kandidaten und entscheiden selbst. Das genaue Vorgehen beschreibt die Seite Mieterauswahl.
Die Kaution beträgt höchstens 3 Nettokaltmieten. Bei 679,25 € Kaltmiete sind das maximal 2.037,75 €. Der Mieter darf in drei Raten zahlen. Mehr dazu im Ratgeber Mietkaution.
Steuern: Was Vermieter einer Wohnung wissen sollten
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Dem stehen Werbungskosten gegenüber. Dazu zählen Schuldzinsen, Abschreibung des Gebäudeanteils, nicht umlagefähige Hausgeldanteile und Vermittlungskosten.
Vorsicht bei Vermietung an Angehörige: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar (§ 21 Abs. 2 EStG). Ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Dazwischen entscheidet eine Prognose über den Totalüberschuss. Für Ihre Steuererklärung ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Kosten der Vermittlung
Das Honorar beträgt 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt. Es zahlt der Vermieter nach dem Bestellerprinzip. Fällig wird es erst nach Übergabe der Wohnung an den Mieter und Eingang der Kaution. Rechenbeispiele und den Kostenrechner finden Sie auf der Seite Maklerkosten für Vermieter.
Wohnungen in diesen Stadtteilen vermieten
Die Nachfrage nach Mietwohnungen unterscheidet sich je nach Stadtteil. Hier geht es zu den Stadtteilseiten:
Unterbilk
Zwischen Medienhafen und Bilker Allee, viele Altbauwohnungen.
Düsseltal
Wohnlage am Zoopark mit großzügigen Altbauten.
Flingern-Nord
Innenstadtnah, gemischte Altbau- und Nachkriegsbebauung.
Derendorf
Zentral mit Neubauquartieren rund um den Bahnhof Derendorf.
Friedrichstadt
Südlich der Königsallee, dichte Blockrandbebauung.
Oberbilk
Östlich des Hauptbahnhofs, viele kleinere Wohnungen.
Vermietung aus einer Hand
Über 1.000 Vermietungen und mehr als 20 Jahre Erfahrung stehen hinter der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Betreut werden Vermieter aus dem Büro in Essen, Besichtigungen und Termine laufen vor Ort in Düsseldorf. Den zeitlichen Ablauf vom Erstgespräch bis zur Übergabe zeigt die Seite Ablauf der Vermietung.
Überlegen Sie, die Wohnung statt zu vermieten zu verkaufen? Dann lesen Sie weiter unter Wohnung verkaufen in Düsseldorf.
Verkauf oder Vermietung besprechen
Beschreiben Sie kurz Ihre Immobilie in Düsseldorf. Das Team meldet sich innerhalb eines Werktags und vereinbart einen Termin vor Ort.
Häufige Fragen
Wie viel Miete darf ich für meine Wohnung in Düsseldorf verlangen?
Bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Düsseldorfer Mietspiegel. Ergibt der Mietspiegel 9,50 € pro m², sind 10,45 € pro m² zulässig. Bei 65 m² entspricht das 679,25 € Nettokaltmiete.
Darf ich das ganze Hausgeld auf den Mieter umlegen?
Nein. Umlagefähig sind nur Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung und Müllabfuhr. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Instandhaltung tragen Sie als Eigentümer selbst.
Gilt die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft auch für meinen Mieter?
Nur wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Deshalb wird die aktuelle Hausordnung als Anlage beigefügt. Wichtige Regeln aus der Teilungserklärung werden ebenfalls in den Vertrag übernommen.
Muss ich die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis fragen?
In der Regel nicht. Die Vermietung zu Wohnzwecken ist ein normales Recht des Wohnungseigentümers. Einschränkungen können sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, etwa bei Kurzzeitvermietung. Das Team prüft das vor dem Inserat.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, auch möblierte Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse. Ein angemessener Zuschlag für die Möbel ist zulässig. Ausgenommen ist unter anderem Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 BGB).
Was kostet ein Makler für die Vermietung einer Wohnung?
Bei der GOTTSCHLING Immobilien GmbH 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt. Bei 950 € Kaltmiete sind das 2.261 € brutto. Der Betrag wird erst nach Übergabe und Eingang der Kaution fällig.
Welche Unterlagen brauche ich für die Vermietung einer Eigentumswohnung?
Energieausweis, Grundriss, Wohnflächenberechnung, letzte Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Hausordnung und Teilungserklärung. Hilfreich sind auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Fehlende Unterlagen besorgt das Team mit Ihnen.
Fazit: Wohnung in Düsseldorf sicher vermieten
Beim Vermieten einer Wohnung in Düsseldorf zählen drei Dinge: eine Miete im Rahmen von Mietspiegel und Mietpreisbremse, saubere Nebenkosten auf Basis des Hausgelds und ein Mietvertrag, der die Regeln der Eigentümergemeinschaft einbindet. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH übernimmt diese Schritte und wählt den Mieter mit Ihnen aus. Sie zahlen erst nach der Übergabe. Vermietung jetzt besprechen.