Was kostet Bauland in Düsseldorf? Die amtlichen Bodenrichtwerte nach Lage und Stadtbezirk, die kostenfreie Abfrage in BORIS-NRW und der Weg vom Richtwert zum Bodenwert.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden (§ 196 BauGB). Er gilt für ein fiktives Grundstück mit festgelegten Merkmalen, das Bodenrichtwertgrundstück. Zu diesen Merkmalen gehören Nutzungsart, Geschosszahl, Grundstückstiefe und bei Geschossbauten die Geschossflächenzahl.
Der Wert enthält nur den Boden, kein Gebäude. In Düsseldorf gilt das Richtwertgrundstück als erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfrei, rechtwinklig und mindestens 10 m breit. Eine kurze Definition finden Sie im Lexikon unter Bodenrichtwert.
So lesen Sie eine Angabe aus der Bodenrichtwertkarte, laut Gutachterausschuss Düsseldorf:
| Angabe | Bedeutung |
|---|---|
| 1300 | Wert in Euro je m² Grundstücksfläche |
| 1,5 | gebietstypische Geschossflächenzahl (GFZ) |
| W-III-IV-40 | Wohngebiet, drei- bis viergeschossige Bebauung, 40 m Grundstückstiefe |
| Quelle | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Produkte: Bodenrichtwerte, Abruf 23.10.2026 |
Wofür Sie den Bodenrichtwert brauchen
Der Bodenrichtwert ist ein Baustein vieler Rechnungen rund um Ihre Immobilie:
- Grundstücksverkauf: Er ist der Ausgangswert für den Preis eines Bauplatzes.
- Hausverkauf: Im Sachwertverfahren bildet er den Bodenwert. Bei älteren Häusern macht der Boden oft den größten Teil des Werts aus.
- Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt nutzt ihn für die Bewertung von Grundbesitz.
- Grundsteuer: Für die Grundsteuer zählt der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt. BORIS-NRW weist ihn separat aus.
- Kaufpreisaufteilung: Vermieter teilen den Kaufpreis für die Abschreibung in Boden und Gebäude auf.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Er zeigt das Niveau einer Zone. Ihr Grundstück kann davon abweichen, weil es größer, tiefer, schmaler oder anders bebaubar ist. Ein Beispiel: Zwei Häuser in derselben Zone haben denselben Richtwert. Das eine steht auf 400 m², das andere auf 1.200 m² mit tiefem Garten. Der Bodenwert des großen Grundstücks ist trotzdem nicht dreimal so hoch, weil Hinterland deutlich geringer zählt. Mehr zu Grundsteuer und Bodenwert steht im Ratgeber Grundsteuer in Düsseldorf.
Bodenrichtwerte in BORIS-NRW abfragen: Schritt für Schritt
Die Bodenrichtwerte für Düsseldorf veröffentlicht der Gutachterausschuss ausschließlich digital in BORIS-NRW. Eine gedruckte Bodenrichtwertkarte gibt es für aktuelle Stichtage nicht mehr. Die Abfrage ist kostenfrei und dauert wenige Minuten.
- Öffnen Sie www.boris.nrw.de und wählen Sie den Bereich Bodenrichtwerte.
- Geben Sie Ihre Adresse in das Suchfeld ein, zum Beispiel Straße, Hausnummer und Düsseldorf. Die Karte springt zu Ihrem Grundstück.
- Klicken Sie auf die Fläche. Es öffnet sich die Zone mit Bodenrichtwert, Nutzungsart, Geschosszahl, Grundstückstiefe und gegebenenfalls GFZ.
- Laden Sie die Auskunft als PDF herunter. Sie ist amtlich und kann an Bank, Steuerberater oder Käufer weitergegeben werden.
- Öffnen Sie die örtlichen Fachinformationen des Gutachterausschusses. Dort stehen die Umrechnungskoeffizienten für Ihr Grundstück.
- Für frühere Stichtage wählen Sie die Ansicht historischer Werte. Dann können Sie Jahre vergleichen.
Kennen Sie nur Gemarkung, Flur und Flurstück, hilft das Geoportal TIM-online des Landes bei der Suche. Zeigt BORIS-NRW eine Sonderfläche ohne Wert, gibt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft.
Typische Bodenrichtwerte nach Lage
Der Gutachterausschuss fasst die Bodenrichtwerte im Grundstücksmarktbericht in typische Spannen zusammen. Sie zeigen, wie stark die Lage den Bodenwert in Düsseldorf bestimmt.
| Baulandart | Einfache Lagen | Mittlere bis gute Lagen | Hochwertige Lagen |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke | 720–1.050 €/m² z. B. Holthausen, Rath, Flingern, Wersten | 1.100–1.650 €/m² z. B. Wittlaer, Stockum-Nord, Benrath | 1.650–3.200 €/m² z. B. Stockum, Zooviertel, Niederkassel |
| Mehrfamilienhausgrundstücke, III–IV-geschossig | 640–880 €/m² z. B. Garath, Gerresheim-Süd, Flingern, Eller, Heerdt-West | 1.450–2.000 €/m² z. B. Benrath, Derendorf, Mörsenbroich, Grafenberg | 2.700–4.200 €/m² z. B. Pempelfort, Düsseltal, Oberkassel |
| Büro- und Geschäftshausgrundstücke | 2.300 €/m² z. B. Heerdt, Oberbilk | 3.300–6.800 €/m² z. B. Innenstadt, Derendorf, Unterbilk | 32.000–55.000 €/m² Königsallee, Schadowstraße |
| Industrie- und Gewerbegrundstücke | 210–220 €/m² z. B. Hafen, Lierenfeld | 260–530 €/m² z. B. Rath, Heerdt, Benrath | 880–1.150 €/m² z. B. Flingern, Heerdt |
| Quelle | Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Typische Bodenrichtwerte, Stand 01.01.2026 | ||
Tatsächlich gezahlt wurden für unbebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke typischerweise 550 bis 1.500 €/m², für Reihenhausgrundstücke 730 bis 1.100 €/m² und für Mehrfamilienhausgrundstücke 700 bis 1.800 €/m² (Grundstücksmarktbericht, Kaufverträge des letzten ausgewerteten Jahres).
Bodenrichtwerte nach Stadtbezirk
Für Düsseldorf sind 290 Bodenrichtwertzonen für Bauland ausgewiesen. Die Tabelle zeigt je Stadtbezirk den niedrigsten und den höchsten Wert der Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Mehrfamilienhäuser.
| Bezirk | Stadtteile | Ein-/Zweifamilienhaus | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|---|
| Stadtbezirk 1 | Altstadt, Carlstadt, Derendorf, Golzheim, Pempelfort, Stadtmitte | 700–2.500 €/m² | 730–4.200 €/m² |
| Stadtbezirk 2 | Düsseltal, Flingern-Nord, Flingern-Süd | 900–3.000 €/m² | 840–3.200 €/m² |
| Stadtbezirk 3 | Bilk, Flehe, Friedrichstadt, Hafen, Hamm, Oberbilk, Unterbilk, Volmerswerth | 830–1.900 €/m² | 840–1.350 €/m² |
| Stadtbezirk 4 | Heerdt, Lörick, Niederkassel, Oberkassel | 600–3.650 €/m² | 620–3.900 €/m² |
| Stadtbezirk 5 | Angermund, Kaiserswerth, Kalkum, Lohausen, Stockum, Wittlaer | 820–1.650 €/m² | 800–1.350 €/m² |
| Stadtbezirk 6 | Lichtenbroich, Mörsenbroich, Rath, Unterrath | 650–1.350 €/m² | 660–1.550 €/m² |
| Stadtbezirk 7 | Gerresheim, Grafenberg, Hubbelrath, Knittkuhl, Ludenberg | 820–1.650 €/m² | 750–1.700 €/m² |
| Stadtbezirk 8 | Eller, Lierenfeld, Unterbach, Vennhausen | 770–1.100 €/m² | 730–1.100 €/m² |
| Stadtbezirk 9 | Benrath, Hassels, Himmelgeist, Holthausen, Itter, Reisholz, Urdenbach, Wersten | 720–2.050 €/m² | 800–1.450 €/m² |
| Stadtbezirk 10 | Garath, Hellerhof | 630–910 €/m² | 640–740 €/m² |
| Quelle | BORIS-NRW, Bodenrichtwerte Düsseldorf, Stichtag 01.01.2026 (Open Data, Abruf 23.10.2026); Zusammenfassung nach Stadtbezirken: eigene Auswertung der GOTTSCHLING Immobilien GmbH aus BORIS-NRW-Open-Data (Wohnbaulandzonen ohne Außenbereich) | ||
Die höchsten Wohnbauland-Werte liegen in den Rheinlagen von Niederkassel und Oberkassel sowie in Pempelfort und Düsseltal. Niedrige Werte finden sich im Süden, etwa in Garath und Hellerhof, sowie in Teilen von Heerdt. Geschäftslagen in der Innenstadt erreichen ein Vielfaches davon.
Entwicklung der Bodenrichtwerte
Der Gutachterausschuss führt Indexreihen für Bauland. Sie zeigen den Durchschnitt über das ganze Stadtgebiet. Nach einer langen Phase mit zweistelligen Zuwächsen fielen die Bodenwerte deutlich. Seitdem sind sie stabil.
| Teilmarkt | Stand 2019 | Stand 2021 (Höchststand) | Stand 2025 | Veränderung zum Höchststand |
|---|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke | 591 | 748 | 680 | −9,1 % |
| Renditegrundstücke (Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser) | 345 | 468 | 374 | −20,1 % |
| Gewerbe- und Industriegrundstücke | 293 | 323 | 323 | ±0 % |
| Quelle | Örtliche Fachinformationen zu den Bodenrichtwerten, Gutachterausschuss Düsseldorf, Stichtag 01.01.2026 (BORIS-NRW). Indexwerte jeweils zur Jahresmitte, Basis 1980 = 100. Veränderung berechnet aus den Indexwerten. | |||
Im letzten ausgewerteten Jahr stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke um 1 %. Die übrigen Baulandmärkte stagnierten. Wie sich die Preise für bebaute Immobilien entwickeln, zeigt die Seite Immobilienpreise in Düsseldorf.
Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert
Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, wird der Wert angepasst. Der Gutachterausschuss Düsseldorf nennt dafür feste Umrechnungskoeffizienten:
- Reihenhausgrundstück bis 150 m² statt freistehendes Einfamilienhausgrundstück: +15 %
- Einfamilienhausgrundstück über 1.000 m² Bauland: −5 %
- Mehrfamilienhaus, das nicht nach WEG aufgeteilt ist, in typischen Geschossbaulagen: bis −30 %
- Starke Immissionen wie Verkehrslärm: bis −10 %
- Hinterland jenseits der Richtwerttiefe bei Ein- und Zweifamilienhäusern: in der Regel 20 bis 30 % des vorderen Baulandwerts
Mehrere Anpassungen werden als Faktoren multipliziert. Die Summe sollte ±35 % nicht überschreiten, sonst passt eher eine andere Zone. Liegt ein Grundstück an der Grenze zweier Zonen, wird geprüft, welche Zone besser passt.
Rechenbeispiel: Ein Grundstück hat 700 m². Der Bodenrichtwert beträgt 1.100 €/m² bei 40 m Tiefe. Ihr Grundstück ist 14 m breit und 50 m tief. Davon liegen 560 m² im Richtwertbereich (14 m × 40 m) und 140 m² dahinter. Vorderland: 560 m² × 1.100 € = 616.000 €. Hinterland mit 25 %: 140 m² × 1.100 € × 0,25 = 38.500 €. Bodenwert gesamt: 654.500 €.
Bodenrichtwert und Grundstücksverkauf
Beim Verkauf eines Grundstücks oder eines älteren Hauses ist der Bodenwert oft die wichtigste Zahl. Käufer und Banken schauen zuerst in BORIS-NRW. Liegt Ihr Angebotspreis deutlich darüber, brauchen Sie gute Argumente: Bebaubarkeit, Zuschnitt, Lage in der Zone oder eine Baugenehmigung.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH prüft vor dem Verkauf, ob Ihre Zone und die Umrechnungskoeffizienten zu Ihrem Grundstück passen. Betreut werden Sie aus Essen, Ortstermine zur Wertermittlung finden direkt an Ihrer Immobilie in Düsseldorf statt. Details zum Verkauf eines Bauplatzes stehen unter Grundstück verkaufen in Düsseldorf. Wie die Bewertung bebauter Objekte funktioniert, erklärt die Seite Immobilienbewertung.
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Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Düsseldorf?
Für Wohnbauland ohne Außenbereich liegen sie zwischen 600 und 4.200 €/m². Typische Werte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke sind 720 bis 1.050 €/m² in einfachen Lagen und bis 3.200 €/m² in hochwertigen Lagen. Büro- und Geschäftsgrundstücke an der Königsallee erreichen 32.000 bis 55.000 €/m².
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Kostenfrei in BORIS-NRW unter www.boris.nrw.de. Sie geben Ihre Adresse ein, klicken auf die Zone und laden die Auskunft als PDF herunter. Eine gedruckte Bodenrichtwertkarte erstellt der Gutachterausschuss Düsseldorf für aktuelle Stichtage nicht mehr.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte aktualisiert?
Der Gutachterausschuss Düsseldorf beschließt die Bodenrichtwerte jährlich zum Stichtag 1. Januar. Die Werte werden danach in BORIS-NRW veröffentlicht, frühere Stichtage bleiben als historische Werte abrufbar.
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis meines Grundstücks?
Nein. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Größe, Tiefe, Zuschnitt, Bebaubarkeit und Lärm führen zu Zu- oder Abschlägen. Erst daraus ergibt sich der Bodenwert Ihres Grundstücks.
Welcher Bodenrichtwert gilt für die Grundsteuer?
Für die Grundsteuer zählt nicht der aktuelle Wert, sondern der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt. BORIS-NRW weist diesen Wert bei jeder Zone separat aus. Mehr dazu im Ratgeber zur Grundsteuer in Düsseldorf.
Was bedeutet die Abkürzung W-III-40 beim Bodenrichtwert?
W steht für Wohngebiet, III für dreigeschossige Bebauung und 40 für eine Grundstückstiefe von 40 m. Eine Zahl wie 1,5 dahinter ist die Geschossflächenzahl. Diese Merkmale beschreiben das Richtwertgrundstück, auf das sich der Wert bezieht.
Fazit: Bodenrichtwerte in Düsseldorf
Bodenrichtwerte zeigen, was der Boden in Ihrer Zone im Durchschnitt wert ist. In Düsseldorf reichen sie für Wohnbauland von 600 bis 4.200 €/m². Die Abfrage in BORIS-NRW ist kostenfrei. Für den Wert Ihres Grundstücks braucht es zusätzlich die amtlichen Umrechnungskoeffizienten. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Online-Bewertung, eine persönliche über die Anfrage.