Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Kaiserswerth
Ein Haus oder eine Wohnung in Kaiserswerth verkaufen: Das Team ordnet Rheinlage, historischen Kern und Bodenrichtwertzone Ihrer Immobilie mit amtlichen Zahlen ein.
- Bodenrichtwertzone genau zugeordnet
- Denkmal- und Deichlage geklärt
- Unterlagen für Eigentumswohnungen komplett
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Was in Kaiserswerth zum Verkauf steht
Kaiserswerth liegt im Stadtbezirk 5 direkt am Rhein, rund 10 km nördlich der Düsseldorfer Innenstadt. Der Ort war früher eine eigenständige Reichsstadt und gehört seit der Eingemeindung zu Düsseldorf. Heute gilt er als gehobene Wohnlage. Diese Geschichte prägt bis heute, welche Immobilien hier den Besitzer wechseln.
Im Zentrum steht der historische Kern rund um den Kaiserswerther Markt und den Stiftsplatz. Viele dieser Häuser entstanden beim Wiederaufbau nach der Zerstörung der Stadt im frühen 18. Jahrhundert. Auf dem Fronberg schließen sich die Backsteinbauten der Kaiserswerther Diakonie an. Außerhalb des Kerns überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser.
Ein Detail aus den amtlichen Daten verdient Aufmerksamkeit. Der Gutachterausschuss beschreibt eine Mehrfamilienhauszone in Kaiserswerth ausdrücklich als „geprägt durch Grundstückskäufe zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum“. Gemeint ist: Viele Häuser wurden dort in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Wer eine solche Wohnung verkauft, braucht Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Was in die Teilungserklärung gehört, erklärt das Lexikon. Hinweise speziell für Wohnungen stehen auf der Seite Wohnung verkaufen.
Düsseldorf-Kaiserswerth auf einen Blick
Diese Übersicht bündelt amtliche und belegte Angaben zum Stadtteil. Für die Bewertung eines einzelnen Hauses reicht sie nicht, sie steckt aber den Rahmen ab.
| Merkmal | Kaiserswerth | Quelle |
|---|---|---|
| Stadtbezirk | 5 (Düsseldorfer Norden) | Stadt Düsseldorf |
| Einwohner | 7.876 (Stand 2025) | Open Data Düsseldorf |
| Fläche | 4,86 km² | Open Data Düsseldorf |
| Bodenrichtwerte Wohnen | 1.000 – 1.350 €/m² (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Mietspiegel-Quartier | Zuschlag 0 – 5 % möglich (gültig ab 01.08.2026) | Mietspiegel Düsseldorf |
| Stadtbahn | zentrale Haltestelle Klemensplatz | Wikipedia |
| Krankenhaus | Florence-Nightingale-Krankenhaus (Kaiserswerther Diakonie) | Wikipedia |
| Kitas laut städtischer Liste | 7 (Stand 04.07.2024) | Open Data Düsseldorf |
| Nachbarstadtteile | Wittlaer, Kalkum, Lohausen; gegenüber Meerbusch | Stadtteilgrenzen Düsseldorf |
Bodenrichtwerte in Kaiserswerth: vier Zonen, eine Spanne
Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert für einen Quadratmeter Bauland in einer Zone. Für Kaiserswerth weist BORIS NRW vier Wohnzonen aus. Sie liegen enger beieinander als in vielen Innenstadtvierteln, unterscheiden sich aber trotzdem spürbar.
| Zone (BORIS NRW) | Nutzung | €/m² Stand 01.01.2026 |
|---|---|---|
| 22070 | Mehrfamilienhaus, II-geschossig, Aufteilung in Wohnungseigentum prägend | 1.350 |
| 22072 | Ein-/Zweifamilienhaus, reines Wohngebiet | 1.300 |
| 10140 | Mehrfamilienhaus, III-geschossig, Aufteilung in Wohnungseigentum prägend | 1.000 |
| 10142 | Ein-/Zweifamilienhaus, reines Wohngebiet | 1.000 |
Die Spanne wirkt schmal, doch bei einem Hausgrundstück kann die Zone allein einen sechsstelligen Unterschied ausmachen. Preisvorstellungen aus älteren Gesprächen sollten Sie deshalb am aktuellen Richtwert prüfen.
Ein Beispiel: Ein Grundstück mit 500 m² hat in Zone 22072 einen rechnerischen Bodenwert von 650.000 €. In Zone 10142 sind es 500.000 €, also 150.000 € weniger. Das Gebäude selbst ist dabei noch nicht bewertet. Wie der Wert eines Hauses insgesamt entsteht, zeigt die Seite Haus verkaufen. Die Richtwerte aller Stadtteile vergleicht die Übersicht Bodenrichtwerte Düsseldorf, Kaufpreise und Marktentwicklung der ganzen Stadt stehen im Marktbericht Immobilienpreise Düsseldorf.
Wer in Kaiserswerth eine Immobilie sucht
Kaufinteressenten für Kaiserswerth lassen sich aus der Struktur des Ortes recht gut ableiten. Drei Gruppen tauchen typischerweise auf.
- Familien mit Schulkindern: Grundschule mit Montessori-Zweig, Theodor-Fliedner-Gymnasium, Suitbertus-Gymnasium und die International School of Düsseldorf liegen im Stadtteil. Für Familien ist das ein starkes Argument.
- Beschäftigte aus Klinik und Diakonie: Die Kaiserswerther Diakonie mit dem Florence-Nightingale-Krankenhaus hat rund 2.700 Beschäftigte. Wer dort dauerhaft arbeitet, interessiert sich häufig für Wohneigentum in Laufweite.
- Käufer, die Ruhe und Rhein suchen: Rheinbogen, Kaiserpfalz und die Gassen am Markt ziehen Menschen an, die Lebensqualität vor kurze Wege in die City stellen.
Familien, die beruflich für einige Jahre nach Düsseldorf kommen, mieten oft zunächst. Manche entscheiden sich später für einen Kauf. Für Ihr Exposé heißt das: Schulwege, Stadtbahn und Gartenfläche gehören nach vorn, bei Bedarf auch eine englische Kurzfassung. Das Team richtet Fotos und Texte an der Gruppe aus, die für Ihr Objekt am wahrscheinlichsten ist. Welche Unterlagen Sie dafür vorbereiten, beschreibt der Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.
Denkmal, Deich und Flughafen: Was Käufer genau prüfen
Denkmalschutz im alten Kern
Kaiserpfalz, Basilika St. Suitbertus und das Ensemble der Diakonie auf dem Fronberg sind Baudenkmäler. Auch Bürgerhäuser am Markt können in der Denkmalliste stehen. Dann brauchen Änderungen an Fassade, Fenstern oder Dach eine Erlaubnis. Klären Sie den Status vor dem Verkauf bei der Unteren Denkmalbehörde, denn Käufer fragen danach.
Rheinnähe und Hochwasser
Rheindeiche schützen den Ort. Die Hochwasser-Gefahrenkarte NRW zeigt trotzdem: Beim hundertjährlichen Hochwasser liegen nur rund 2 % der Wohnbauflächen im Gefahrenbereich, im Extremszenario sind es rund 47 %. Prüfen Sie die Lage Ihres Grundstücks deshalb einzeln, und legen Sie Angaben zur Elementarversicherung bereit.
Lage zum Lärmschutzbereich
Der Flughafen liegt im Nachbarstadtteil Lohausen. Nach den Karten der Fluglärmschutzverordnung Düsseldorf gehört nur ein schmaler Streifen von rund 0,2 % der Stadtteilfläche zur Tag-Schutzzone 2. In der Tag-Schutzzone 1 und in der Nacht-Schutzzone liegt danach keine Wohnbaufläche. Lärmfrei ist ein Ort damit nicht automatisch. Die Lage Ihres Grundstücks sollte trotzdem anhand der amtlichen Karte im Exposé stehen.
Courtage und Ablauf beim Verkauf in Kaiserswerth
Für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, das ein Verbraucher kauft, gilt 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis je Seite. Verkäufer und Käufer zahlen also denselben Betrag. Bei 750.000 € Kaufpreis sind das je 26.775 €. Ein Mehrfamilienhaus oder Anlageobjekt verkaufen Sie courtagefrei, die 4,76 % inkl. MwSt. trägt allein der Käufer. Die Rechnung folgt erst nach dem Notartermin. Die Rechenwege stehen auf der Seite Maklerkosten beim Verkauf, Hinweise zu Renditeobjekten unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe folgt der Verkauf einer festen Reihenfolge, die der Ablauf des Verkaufs Schritt für Schritt zeigt. Besichtigungen und Termine in Düsseldorf-Kaiserswerth übernimmt das Team selbst, die Betreuung erfolgt aus dem Büro in Essen. Mehr als 400 Verkäufe hat die GOTTSCHLING Immobilien GmbH bisher begleitet, auch im Düsseldorfer Norden.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Verkaufen in den Nachbarstadtteilen von Kaiserswerth
An Kaiserswerth grenzen Wittlaer, Kalkum und Lohausen. Auf der anderen Rheinseite liegt Meerbusch, erreichbar mit der Fähre. Diese Seiten behandeln den Verkauf im übrigen Düsseldorfer Norden:
Wittlaer
Nördlicher Nachbar am Rhein, Einfamilienhauszone mit 1.650 €/m².
Kalkum
Östlicher Nachbar mit Schloss Kalkum und viel Freifläche.
Lohausen
Südlicher Nachbar zwischen Rhein und Flughafen.
Angermund
Nördlichster Stadtteil, per Bus direkt verbunden.
Alle Stadtteile
Alle 50 Düsseldorfer Stadtteile nach Bezirken geordnet.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Kaiserswerth?
Für Wohnbauland nennt BORIS NRW zum Stichtag 01.01.2026 Werte zwischen 1.000 und 1.350 €/m². Die höchsten Werte haben eine Mehrfamilienhauszone mit 1.350 €/m² und eine Einfamilienhauszone mit 1.300 €/m².
Darf ich ein denkmalgeschütztes Haus in Kaiserswerth verkaufen?
Ja, Denkmalschutz verhindert keinen Verkauf. Der Käufer übernimmt aber die Auflagen für Umbauten an Fassade, Fenstern oder Dach. Legen Sie deshalb den Auszug aus der Denkmalliste und frühere Genehmigungen bei.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Eigentumswohnung in Kaiserswerth?
Neben Grundbuchauszug und Energieausweis gehören Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen dazu. Da viele Häuser im Ort aufgeteilt sind, fragen Käufer gezielt nach der Höhe der Rücklage und geplanten Sanierungen.
Liegt Kaiserswerth im Lärmschutzbereich des Flughafens?
Nur am Rand. Nach der Fluglärmschutzverordnung Düsseldorf gehören rund 0,2 % der Stadtteilfläche zur Tag-Schutzzone 2. Wohnbauflächen in der Tag-Schutzzone 1 oder der Nacht-Schutzzone gibt es danach nicht.
Hat GOTTSCHLING ein Büro in Kaiserswerth?
Nein, der Sitz der GOTTSCHLING Immobilien GmbH ist in Essen-Holsterhausen, rund 35 km entfernt. Bewertungstermin, Fotos und Besichtigungen finden direkt an Ihrer Immobilie in Kaiserswerth statt.
Was kostet der Makler beim Hausverkauf in Kaiserswerth?
Beim Einfamilienhaus zahlen Sie wie der Käufer 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Für ein Mehrfamilienhaus zahlen Sie als Verkäufer keine Courtage. Fällig wird die Courtage erst, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist.
Fazit: Immobilie in Kaiserswerth verkaufen
Kaiserswerth verbindet Rheinlage, historischen Kern und eine hohe Dichte an Schulen und Arbeitsplätzen. Für den Preis entscheidend sind die genaue Richtwertzone, der Zustand und offene Fragen zu Denkmal und Hochwasser. Starten Sie mit der Online-Bewertung oder einer direkten Verkaufsanfrage. Wer lieber Mieteinnahmen erzielen will, findet Hinweise unter Wohnung vermieten in Kaiserswerth. Alle Verkaufsthemen für die ganze Stadt bündelt die Seite Immobilie verkaufen in Düsseldorf.