Ablauf des Immobilienverkaufs in Düsseldorf: 9 Schritte
Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe: So läuft der Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses in Düsseldorf ab – mit realistischer Dauer je Schritt.
- 9 klare Schritte
- Typisch 3 bis 6 Monate
- Provision erst nach Notartermin
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Der Ablauf auf einen Blick
Die Tabelle zeigt alle Schritte mit der typischen Dauer. Die Werte sind Erfahrungswerte aus über 400 begleiteten Verkäufen der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Im Einzelfall kann es schneller oder langsamer gehen.
| Schritt | Was passiert | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Erstgespräch | Ziel, Zeitplan und Objekt klären | 1 Termin |
| 2. Bewertung | Angebotspreis aus Marktdaten ableiten | 1 bis 2 Wochen |
| 3. Unterlagen | Grundbuch, Pläne, Energieausweis beschaffen | 2 bis 4 Wochen |
| 4. Exposé | Fotos, Grundrisse, Texte | 1 bis 2 Wochen |
| 5. Vermarktung | Inserate, vorgemerkte Interessenten | 4 bis 12 Wochen |
| 6. Besichtigungen | Termine vor Ort in Düsseldorf | parallel zu Schritt 5 |
| 7. Käuferprüfung | Finanzierung prüfen, Preis vereinbaren | 1 bis 3 Wochen |
| 8. Notartermin | Entwurf, Prüfung, Beurkundung | 2 bis 4 Wochen |
| 9. Übergabe | Kaufpreiszahlung, Schlüssel, Protokoll | 4 bis 8 Wochen nach Notartermin |
Die Schritte 3 und 4 laufen oft parallel. Deshalb ergeben sich insgesamt meist 3 bis 6 Monate von der Beauftragung bis zur Übergabe.
Schritt 1 und 2: Erstgespräch und Bewertung
Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Ziel. Wollen Sie schnell verkaufen oder den bestmöglichen Preis erzielen? Ziehen Sie selbst aus, oder ist die Immobilie vermietet? Gibt es mehrere Eigentümer, etwa bei einer Erbimmobilie oder nach einer Scheidung?
Danach besichtigt das Team die Immobilie vor Ort in Düsseldorf. Alle weiteren Schritte koordiniert das Büro in Essen, das rund 35 km entfernt an der A52 liegt.
Die Bewertung ist der wichtigste Schritt. Grundlage sind amtliche Daten: der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Düsseldorf und die Bodenrichtwerte aus BORIS NRW. Dazu kommen Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung. Das Ergebnis ist ein Angebotspreis, der zum Markt passt. Sie erhalten ihn mit Begründung, damit Sie ihn nachvollziehen können. Ein zu hoher Preis verlängert die Vermarktung oft um Monate. Ein zu niedriger Preis kostet bares Geld. Erst wenn Sie mit dem Preis einverstanden sind, startet die Vermarktung.
Einen ersten Anhaltspunkt liefert die Online-Bewertung. Wie die Preise in Ihrer Lage aussehen, zeigt der Marktbericht Immobilienpreise Düsseldorf. Mehr zur Methode erklärt die Seite Immobilienbewertung.
Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen
Käufer, Banken und Notar brauchen vollständige Unterlagen. Fehlt etwas, verzögert sich die Finanzierungszusage. Einiges haben Sie selbst, anderes beschafft das Team bei Grundbuchamt, Stadt oder Verwalter.
Checkliste für alle Immobilien
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte (Liegenschaftskarte)
- Energieausweis – Pflicht bei Verkauf nach dem GModG
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Baubeschreibung bzw. Bauunterlagen
- Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen, Jahr der Maßnahme)
- Grundsteuerbescheid und Gebäudeversicherung
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte drei Jahre)
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Höhe der Erhaltungsrücklage
Zusätzlich bei vermieteten Objekten
- Mietverträge und Nachträge
- Mieterliste mit Kaltmiete und Kaution
- letzte Betriebskostenabrechnung
Eine ausführliche Liste mit Bezugsquellen bietet der Ratgeber Unterlagen für den Verkauf. Zum Energieausweis informiert der Ratgeber Energieausweis.
Schritt 4 bis 6: Exposé, Vermarktung und Besichtigungen
Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es enthält Fotos, Grundrisse, die wichtigsten Daten und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Gute Fotos entscheiden, ob ein Interessent überhaupt anfragt. Sie geben das Exposé frei, bevor es veröffentlicht wird.
Die Vermarktung startet mit vorgemerkten Kaufinteressenten und Inseraten. Anfragen prüft das Team vor, bevor es Termine vergibt. Wer zur Besichtigung kommt, hat das Exposé gelesen und kann seine Finanzierung erklären. So vermeiden Sie Besichtigungstourismus. Nach jedem Termin erhalten Sie eine kurze Rückmeldung, wie die Interessenten die Immobilie sehen.
Die Besichtigungen finden vor Ort in Düsseldorf statt. Das Team führt sie durch, Sie müssen nicht dabei sein. Bei bewohnten oder vermieteten Immobilien werden die Termine gebündelt. Hinweise zum Verkauf mit Mietern gibt der Ratgeber Verkaufen mit Mieter.
Wie lange die Vermarktung dauert, hängt vor allem von Preis und Lage ab. In gefragten Stadtteilen wie Oberkassel oder Kaiserswerth ist die Nachfrage anders als in Benrath. Die Stadtteilseiten zeigen die Unterschiede. Typisch sind 4 bis 12 Wochen bis zu einem ernsthaften Kaufangebot.
Schritt 7: Käufer prüfen und Preis vereinbaren
Ein Kaufangebot ist erst etwas wert, wenn die Finanzierung steht. Das Team lässt sich deshalb eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen. Erst danach geht es zum Notar.
Haben mehrere Interessenten Angebote abgegeben, entscheiden Sie. Das Team erklärt Ihnen die Unterschiede: Preis, Sicherheit der Finanzierung, gewünschter Übergabetermin. Bis zur Unterschrift beim Notar ist niemand gebunden. Eine Reservierung ersetzt den Kaufvertrag nicht.
Schritt 8: Kaufvertrag und Notartermin
Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Den Notar wählt in der Regel der Käufer, weil er die Notarkosten trägt.
- Entwurf: Der Notar erstellt den Vertragsentwurf nach den Angaben des Teams.
- Prüfung: Ist der Käufer Verbraucher, soll er den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Fragen klären Sie in dieser Zeit.
- Beurkundung: Der Notar liest den Vertrag vor. Verkäufer und Käufer unterschreiben.
Mit der Unterschrift wird die Maklerprovision fällig. Vorher entstehen keine Kosten. Die Sätze und fünf Rechenbeispiele stehen auf der Seite Maklerprovision beim Verkauf. Was der Notar kostet, erklärt der Ratgeber Notarkosten.
Schritt 9: Kaufpreiszahlung und Übergabe
Nach dem Notartermin arbeitet der Notar mehrere Punkte ab. Erst danach zahlt der Käufer:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- bei Häusern und Grundstücken: Erklärung der Stadt Düsseldorf, ob sie ein Vorkaufsrecht ausübt
- Löschungsunterlagen der Bank, falls noch eine Grundschuld eingetragen ist
- bei Eigentumswohnungen gegebenenfalls Zustimmung des Verwalters
Liegt alles vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt dann innerhalb der vereinbarten Frist, meist 10 bis 14 Tage. Nach dem Geldeingang erfolgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und allen Schlüsseln. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch folgt, sobald das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer ausgestellt hat.
Vom Notartermin bis zur Übergabe vergehen meist 4 bis 8 Wochen.
Sonderfälle: Erbe, Scheidung, Mehrfamilienhaus
Die neun Schritte gelten für jeden Verkauf. Bei manchen Ausgangslagen kommen aber Aufgaben hinzu, die Zeit brauchen.
Erbimmobilie
Vor dem Verkauf muss das Grundbuch auf die Erben berichtigt werden oder der Nachweis der Erbfolge vorliegen, meist ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Details stehen auf der Seite Erbimmobilie verkaufen.
Trennung und Scheidung
Gehört die Immobilie beiden Partnern, unterschreiben beide den Kaufvertrag. Eine frühe Einigung über Preis und Verteilung des Erlöses spart Monate.
Mehrfamilienhaus
Käufer sind meist Kapitalanleger. Sie verlangen Mieterliste, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen schon vor der Besichtigung. Die Prüfung durch die Bank dauert oft länger als bei einer Wohnung.
Was den Ablauf beschleunigt – und was ihn bremst
Vier Punkte bestimmen, ob Ihr Verkauf drei oder eher sechs Monate dauert: ein marktgerechter Angebotspreis, vollständige Unterlagen, flexible Besichtigungstermine und ein Käufer mit geprüfter Finanzierung. Bremsen sind fehlende Unterlagen, Streit unter Miteigentümern und ungeklärte Rechte im Grundbuch, etwa ein Nießbrauch.
Haus verkaufen
Ablauf und Besonderheiten beim Einfamilienhaus.
Wohnung verkaufen
Was bei Eigentumswohnungen dazukommt.
Mehrfamilienhaus verkaufen
Verkauf an Kapitalanleger, für Sie courtagefrei.
Maklerprovision
Sätze, Fälligkeit und Rechenbeispiele.
Spekulationsfrist
Wann beim Verkauf Steuern anfallen.
Ihr Verkauf mit der GOTTSCHLING Immobilien GmbH
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH hat über 400 Verkäufe begleitet und ist seit mehr als 20 Jahren am Markt. Das Team übernimmt alle neun Schritte – von der Bewertung bis zur Übergabe. Den Überblick über alle Leistungen finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Düsseldorf.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Verkauf oder Vermietung besprechen
Beschreiben Sie kurz Ihre Immobilie in Düsseldorf. Das Team meldet sich innerhalb eines Werktags und vereinbart einen Termin vor Ort.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Düsseldorf?
Von der Beauftragung bis zum Notartermin vergehen typischerweise 2 bis 4 Monate. Bis zur Übergabe und Zahlung des Kaufpreises kommen meist 4 bis 8 Wochen hinzu. Insgesamt sind 3 bis 6 Monate üblich.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Wichtig sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan dazu.
Wann bekomme ich das Geld aus dem Verkauf?
Der Käufer zahlt, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Das ist meist 4 bis 8 Wochen nach dem Notartermin. Vorher müssen Auflassungsvormerkung, bei Häusern der Vorkaufsrechtsverzicht der Stadt und gegebenenfalls Löschungsunterlagen der Bank vorliegen.
Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?
Nein. Das Team der GOTTSCHLING Immobilien GmbH führt die Besichtigungen vor Ort in Düsseldorf durch. Sie können aber gern teilnehmen.
Wer sucht den Notar aus?
In der Regel der Käufer, weil er die Notarkosten trägt. Der Entwurf des Kaufvertrags wird vor der Beurkundung mit beiden Seiten abgestimmt.
Ab wann ist der Verkauf verbindlich?
Erst mit der Unterschrift beim Notar. Ein mündliches Angebot oder eine Reservierung bindet weder Käufer noch Verkäufer.
Wann zahle ich die Maklerprovision?
Erst nach dem Notartermin. Vorher entstehen keine Kosten. Für Wohnung und Einfamilienhaus beträgt sie 3,57 % inkl. MwSt. je Seite.
Wann ziehe ich aus?
Den Übergabetermin legen Sie im Kaufvertrag fest. Üblich ist die Übergabe nach Eingang des vollständigen Kaufpreises. Brauchen Sie mehr Zeit für den Umzug, wird ein späterer Termin vereinbart.
Fazit: neun Schritte, klarer Zeitplan
Ein Immobilienverkauf in Düsseldorf dauert typischerweise 3 bis 6 Monate bis zur Übergabe. Entscheidend sind ein marktgerechter Preis, vollständige Unterlagen und ein geprüfter Käufer. Die Provision wird erst nach dem Notartermin fällig. Starten Sie mit der Bewertung oder besprechen Sie Ihren Verkauf mit dem Team.