Immobilie bei Scheidung verkaufen
Bei einer Trennung ist die gemeinsame Immobilie oft der schwierigste Punkt. Ein ruhiger, gemeinsamer Verkauf sichert meist mehr Wert als eine Versteigerung.
- Neutral für beide Partner
- Marktwert als gemeinsame Basis
- Getrennte Kommunikation möglich
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Eine Entscheidung in einer schweren Zeit
Eine Trennung ist emotional belastend. Das gemeinsame Zuhause steht für Erinnerungen, oft auch für die Kinder. Gleichzeitig ist es meist der größte gemeinsame Vermögenswert – und häufig mit einem Kredit belastet, für den beide haften.
Darum lohnt es sich, die Immobilienfrage sachlich von den übrigen Konflikten zu trennen. Eine Entscheidung unter Zeitdruck oder im Streit kostet oft Geld. Eine geordnete Lösung schützt beide.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH ist dabei neutral. Sie arbeitet für beide Eigentümer, informiert beide gleich und kann Gespräche auf Wunsch getrennt führen. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Anwalt, Notar und Steuerberatung. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH gibt keinen Rechtsrat.
Beide Seiten werden aus dem Büro in Essen betreut, Besichtigungen und Termine finden vor Ort in Düsseldorf statt.
Die drei Wege für die gemeinsame Immobilie
| Weg | Was passiert | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Gemeinsamer Verkauf | Beide verkaufen an einen Dritten, Kredit wird abgelöst, Rest wird geteilt | Einigung über Preis und Zeitplan |
| Übernahme durch einen Partner | Ein Partner zahlt den anderen aus und übernimmt den Kredit | Fairer Wert, Bank muss den anderen aus der Haftung entlassen |
| Vorerst behalten | Beide bleiben Eigentümer, etwa bis die Kinder älter sind | Klare schriftliche Regeln zu Kosten und Nutzung |
Ein wichtiger Punkt bei der Übernahme: Die Bank muss zustimmen, dass der ausziehende Partner aus dem Darlehen entlassen wird. Sonst haftet er weiter für einen Kredit auf eine Immobilie, die ihm nicht mehr gehört.
Gehört die Immobilie nur einem Partner, kann er grundsätzlich allein verkaufen. Ausnahme: Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand und ist die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen, braucht der Verkauf die Zustimmung des anderen (§ 1365 BGB). Klären Sie das vorab mit Notar oder Anwalt.
Teilungsversteigerung: warum sie selten die beste Lösung ist
Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem ein Miteigentümer die Auflösung der Gemeinschaft erzwingen kann (§ 180 ZVG). Sie braucht keine Zustimmung des anderen. Gerade deshalb wird sie in Trennungen manchmal als Druckmittel genutzt.
Nachteile für beide Seiten
- Dauer: Das Verfahren zieht sich oft über viele Monate. Der andere Miteigentümer kann eine einstweilige Einstellung von bis zu sechs Monaten beantragen. Geht es um das Wohl gemeinsamer Kinder, sind weitere Einstellungen möglich – insgesamt bis zu fünf Jahre.
- Preis: Bieter besichtigen meist nicht von innen und kalkulieren Risiken ein. Das Ergebnis liegt häufig unter einem freien Verkauf.
- Kosten: Es fallen Gerichtsgebühren und Kosten für das Verkehrswertgutachten an.
- Kontrolle: Wer den Zuschlag bekommt, bestimmt das Gericht nach den Geboten, nicht die Eigentümer.
Ein freiwilliger Verkauf lässt beiden die Kontrolle über Preis, Käufer und Termin. Selbst wenn ein Verfahren schon beantragt ist, können die Eigentümer sich noch einigen und frei verkaufen. Mehr zum Begriff im Lexikon unter Zwangsversteigerung.
Der Marktwert als gemeinsame Basis
Ob Verkauf oder Auszahlung: Am Anfang steht die Frage nach dem Wert. Eine neutrale Einschätzung verhindert, dass jeder mit einer eigenen Zahl in die Verhandlung geht.
Bei einer Übernahme zählt der Wert doppelt. Ist er zu hoch angesetzt, zahlt der übernehmende Partner zu viel. Ist er zu niedrig, verliert der andere. Ein nachvollziehbarer Marktwert macht die Auszahlung für beide prüfbar.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH ermittelt den Wert anhand von Lage, Zustand, Vergleichspreisen und amtlichen Daten wie dem Bodenrichtwert. Beide Partner bekommen dieselben Informationen. Für einen ersten Überblick gibt es die Online-Bewertung. Die Methoden der Wertermittlung erklärt die Seite Immobilienbewertung.
Für den Zugewinnausgleich vor Gericht kann ein Gutachten eines Sachverständigen nötig sein. Das klären Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt.
Rechenbeispiel: was nach dem Verkauf übrig bleibt
Fiktives Beispiel für eine gemeinsame Eigentumswohnung in Düsseldorf, je zur Hälfte im Eigentum beider Partner.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 450.000 € |
| − Restschuld Darlehen | 200.000 € |
| − Courtage Verkäuferseite (3,57 % inkl. MwSt.) | 16.065 € |
| = Verbleibender Erlös | 233.935 € |
| Rechnerisch je Partner (50 %) | 116.967,50 € |
Nicht berücksichtigt sind eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank, Kosten für die Löschung der Grundschuld und Steuern. Wie der Erlös am Ende familienrechtlich verteilt wird, hängt vom Zugewinnausgleich ab. Die Courtage fällt erst nach dem Notartermin an. Die Einzelheiten zu den Kosten stehen unter Kosten beim Immobilienverkauf.
Steuern: Achtung bei der Spekulationsfrist
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn unter Umständen versteuern (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt er bei Eigennutzung: entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.
Bei Trennungen ist das heikel. Der Bundesfinanzhof hat dazu entschieden (Urteil IX R 11/21): Zieht ein Partner aus und überträgt seinen Anteil später gegen Zahlung an den anderen, nutzt er die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. Dass Ex-Partner und Kind dort weiter wohnen, zählt für ihn nicht. Der Gewinn kann dann steuerpflichtig sein.
Grunderwerbsteuer fällt dagegen nicht an, wenn ein Ehegatte dem anderen seinen Anteil überträgt – auch nicht nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG).
Diese Hinweise ersetzen keine Steuerberatung. Klären Sie den Zeitpunkt von Auszug und Verkauf vorab mit Ihrer Steuerberatung. Hintergründe liefern der Ratgeber Spekulationsfrist und die Seite Steuern beim Hausverkauf.
So läuft ein Verkauf bei Trennung ab
- Gemeinsamer Auftrag: Beide Eigentümer unterschreiben den Maklervertrag.
- Wertermittlung: Ein Wert, eine Grundlage für beide.
- Abstimmung: Angebotspreis, Mindestpreis, Zeitplan und Ansprechpartner werden schriftlich festgehalten.
- Vermarktung: Exposé, Besichtigungen, Prüfung der Käufer-Finanzierung. Wohnt ein Partner noch im Haus, werden Termine mit ihm abgestimmt.
- Notartermin: Beide unterschreiben oder erteilen eine Vollmacht. Der Notar regelt die Ablösung des Kredits.
- Verteilung: Der Erlös wird nach Vereinbarung oder notarieller Anweisung verteilt.
Wer getrennte Gespräche bevorzugt, bekommt sie. Alle wichtigen Informationen gehen schriftlich an beide.
Haus verkaufen
Preis, Ablauf und Käufer beim Hausverkauf in Düsseldorf.
Wohnung verkaufen
Was beim Verkauf einer Eigentumswohnung zählt.
Ablauf des Verkaufs
Alle Schritte vom ersten Gespräch bis zur Übergabe.
Unterlagen
Welche Papiere für den Verkauf nötig sind.
Vermieten statt verkaufen?
Manche Paare wollen die Immobilie behalten, etwa als Altersvorsorge für die Kinder. Dann kann eine Vermietung eine Übergangslösung sein. Die Mieteinnahmen decken oft einen Teil der Kreditrate.
Das setzt voraus, dass beide auch nach der Trennung gemeinsam Entscheidungen treffen können. Mieterhöhung, Reparaturen, Nebenkostenabrechnung – alles braucht Abstimmung. Eine schriftliche Vereinbarung ist dringend zu empfehlen. Mehr zur Vermietung auf der Seite Wohnung vermieten in Düsseldorf.
Ansprechpartner bei Trennung und Scheidung
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH hat über 400 Verkäufe begleitet und kennt die besonderen Anforderungen, wenn zwei Eigentümer nicht mehr gemeinsam planen. Das Team bleibt neutral und dokumentiert jeden Schritt für beide Seiten. Zu zahlen ist die Courtage erst nach dem Notartermin.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Häufige Fragen
Kann mein Ex-Partner den Verkauf des gemeinsamen Hauses verhindern?
Gehört die Immobilie beiden, braucht ein freiwilliger Verkauf die Unterschrift beider. Jeder Miteigentümer kann aber die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Eine Einigung ist für beide meist günstiger.
Was ist besser: verkaufen oder den Partner auszahlen?
Das hängt davon ab, ob ein Partner die Immobilie allein finanzieren kann und will. Die Auszahlung braucht einen fairen Wert und die Zustimmung der Bank zur Haftungsentlassung. Ein Verkauf schafft dagegen einen klaren Schnitt.
Muss ich nach der Scheidung Steuern auf den Hausverkauf zahlen?
Möglicherweise, wenn seit dem Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind und Sie bereits ausgezogen sind. Nach BFH-Urteil IX R 11/21 zählt die Nutzung durch Ex-Partner und Kinder nicht als eigene Wohnnutzung des Ausgezogenen. Klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.
Was passiert beim Verkauf mit dem gemeinsamen Kredit?
Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst; der Notar regelt die Zahlungsreihenfolge. Bei vorzeitiger Ablösung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Was übrig bleibt, wird zwischen den Eigentümern verteilt.
Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?
Oft viele Monate bis über ein Jahr. Der andere Miteigentümer kann eine Einstellung von bis zu sechs Monaten beantragen. Geht es um das Wohl gemeinsamer Kinder, sind Einstellungen von insgesamt bis zu fünf Jahren möglich.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich den Anteil meines Ex-Partners kaufe?
Nein, wenn die Übertragung zwischen Ehegatten oder im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten fallen trotzdem an.
Kann der Makler mit beiden Partnern getrennt sprechen?
Ja. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH führt auf Wunsch getrennte Gespräche. Wichtige Informationen gehen schriftlich an beide Eigentümer, damit niemand benachteiligt wird.
Wann wird die Maklercourtage bei Scheidung fällig?
Erst nach dem Notartermin. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern beträgt sie 3,57 % inkl. MwSt. je Seite. Bei 450.000 € Kaufpreis sind das 16.065 € auf Verkäuferseite.
Fazit: Gemeinsam entscheiden, Wert sichern
Bei einer Scheidung ist die Immobilie oft der größte gemeinsame Wert. Ein einvernehmlicher Verkauf oder eine faire Auszahlung auf Basis des Marktwerts sichert meist mehr als eine Teilungsversteigerung. Steuerliche Fristen sollten vor dem Auszug geprüft werden. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH begleitet den Verkauf neutral für beide Seiten. Eine vertrauliche erste Einschätzung erhalten Sie über die Anfrage. Geht es um eine geerbte Immobilie, lesen Sie die Seite Geerbte Immobilie verkaufen.