Viele Hausverkäufe sind steuerfrei, einige nicht. Dieser Überblick zeigt, welche Steuern beim Verkauf eine Rolle spielen und welche Fragen Sie mit Ihrer Steuerberatung klären sollten.
Welche Steuern beim Hausverkauf eine Rolle spielen
| Steuer | Wer zahlt | Wann relevant | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Einkommensteuer auf den Gewinn | Verkäufer | Verkauf innerhalb von zehn Jahren ohne Eigennutzung, gewerblicher Grundstückshandel, Betriebsvermögen | § 23 EStG, § 15 EStG |
| Grunderwerbsteuer | in der Regel Käufer | bei jedem Kauf, 6,5 % in NRW | GrEStG |
| Grundsteuer | Eigentümer zum 1. Januar | laufend; Aufteilung im Kaufvertrag | § 9 GrStG |
| Erbschaft- und Schenkungsteuer | Erbe oder Beschenkter | vor dem Verkauf, wenn die Immobilie geerbt oder geschenkt wurde | ErbStG |
| Umsatzsteuer | – | Verkauf von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei | § 4 Nr. 9a UStG |
Für die meisten privaten Verkäufer in Düsseldorf ist nur die erste Zeile wichtig. Die anderen Steuern betreffen den Käufer oder sind schon vor dem Verkauf entstanden.
Einkommensteuer: wann der Gewinn steuerpflichtig ist
Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die Sie ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben.
Faustregel für die Praxis:
- Selbst bewohnt: in der Regel steuerfrei, auch vor Ablauf von zehn Jahren.
- Vermietet, mehr als zehn Jahre im Besitz: in der Regel steuerfrei.
- Vermietet, weniger als zehn Jahre im Besitz: Gewinn steuerpflichtig.
Wie Frist und Gewinn berechnet werden, inklusive Rechenbeispiel, erklärt der Ratgeber Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf.
Gewerblicher Grundstückshandel: die Drei-Objekt-Grenze
Wer häufig Immobilien kauft und verkauft, kann als gewerblicher Händler gelten. Dann ist der Gewinn auch nach zehn Jahren steuerpflichtig, und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.
Die Finanzverwaltung arbeitet mit der Drei-Objekt-Grenze: Verkauft jemand innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, die er in engem zeitlichem Zusammenhang gekauft, gebaut oder modernisiert hat, spricht vieles für Gewerblichkeit. Als Objekt zählt jede Wohnung und jedes Haus einzeln.
Beispiel: Ein Eigentümer teilt ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen auf und verkauft die Wohnungen einzeln. Das kann die Grenze überschreiten. Ein Verkauf des ganzen Hauses ist dagegen ein Objekt. Wie ein solcher Verkauf läuft, zeigt Mehrfamilienhaus verkaufen. Lassen Sie solche Pläne vorab steuerlich prüfen.
Grunderwerbsteuer: Sache des Käufers
Der Steuersatz in NRW liegt bei 6,5 %. Ein Kaufpreis von 600.000 € löst also 39.000 € Grunderwerbsteuer aus. Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer gemeinsam. Im Kaufvertrag übernimmt aber fast immer der Käufer die Steuer.
Für Sie als Verkäufer ist die Steuer trotzdem relevant: Sie schmälert das Budget der Käufer. Details, Ausnahmen und Fälligkeit erklärt der Ratgeber Grunderwerbsteuer in NRW.
Grundsteuer im Verkaufsjahr
Die Grundsteuer schuldet, wer am 1. Januar eines Jahres im Grundbuch steht (§ 9 GrStG). Verkaufen Sie im Laufe des Jahres, zahlen Sie gegenüber der Stadt Düsseldorf die Grundsteuer für das ganze Jahr.
Im Kaufvertrag wird deshalb vereinbart, dass der Käufer ab dem Übergabetag die Lasten trägt. Er erstattet Ihnen den anteiligen Betrag. Die Stadt stellt den Bescheid erst zum 1. Januar nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer um.
Beispiel: Jahresgrundsteuer 600 €, Übergabe am 1. Juli. Der Käufer erstattet Ihnen 300 € für die zweite Jahreshälfte.
Geerbte und geschenkte Häuser
Erbschaft- und Schenkungsteuer entstehen mit dem Erbfall oder der Schenkung, nicht mit dem Verkauf. Für den Verkauf selbst ist bei geerbten Häusern vor allem die Frist nach § 23 EStG wichtig. Erben übernehmen das Kaufdatum des Erblassers.
Ein früher Verkauf kann bei der Erbschaftsteuer sogar helfen: Weicht der erzielte Kaufpreis deutlich vom Wert ab, den das Finanzamt angesetzt hat, kann ein zeitnah erzielter Verkaufspreis als Nachweis für einen niedrigeren Wert dienen (§ 198 Bewertungsgesetz). Die Einzelheiten klärt die Steuerberatung.
Wer ein Haus von Eltern geerbt hat und mit Geschwistern teilen muss, findet Hinweise auf der Seite Geerbte Immobilie in Düsseldorf verkaufen. Bei Nießbrauch oder Wohnrecht der Eltern hilft der Ratgeber Immobilie mit Nießbrauch verkaufen.
Was Verkäufer steuerlich absetzen können
Ist der Verkauf steuerpflichtig, mindern Kosten, die durch den Verkauf entstehen, den Gewinn. Dazu können gehören:
- Maklercourtage des Verkäufers, siehe Maklerprovision beim Verkauf
- Notarkosten, die der Verkäufer trägt, etwa für die Löschung der Grundschuld
- Kosten für Inserate und Unterlagen
- unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank
Ist der Verkauf steuerfrei, wirken sich diese Kosten steuerlich nicht aus. Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung abziehbar ist, hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie Ihre Steuerberatung.
Checkliste für das Gespräch mit der Steuerberatung
Klären Sie diese Fragen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren:
- Wann genau wurde der Kaufvertrag beim Erwerb unterschrieben?
- Habe ich das Haus selbst bewohnt, und in welchen Kalenderjahren?
- Wurde es ganz oder teilweise vermietet, und wie viel Abschreibung habe ich abgesetzt?
- Habe ich in den letzten fünf Jahren weitere Immobilien verkauft?
- Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen?
- Wurde das Haus geerbt oder geschenkt, und zu welchem Datum hat der Vorbesitzer es erworben?
Die Antworten bestimmen, ob überhaupt Steuer anfällt. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH leistet keine Steuerberatung. Das Team plant aber den Zeitpunkt des Notartermins so, dass steuerliche Fristen beachtet werden können. Organisiert wird der Verkauf im Essener Büro, Besichtigungen und Termine nimmt das Team direkt in Düsseldorf wahr. Mehr unter Haus verkaufen in Düsseldorf.
Verkauf oder Vermietung besprechen
Beschreiben Sie kurz Ihre Immobilie in Düsseldorf. Das Team meldet sich innerhalb eines Werktags und vereinbart einen Termin vor Ort.
Häufige Fragen
Muss ich beim Verkauf meines Hauses Steuern zahlen?
Meist nicht, wenn Sie das Haus länger als zehn Jahre besitzen oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Steuerpflichtig wird der Gewinn vor allem bei vermieteten Häusern, die innerhalb von zehn Jahren verkauft werden.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf?
In der Regel der Käufer, weil der Kaufvertrag das so festlegt. In NRW beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises.
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs?
Gegenüber der Stadt schuldet sie, wer am 1. Januar Eigentümer war. Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer ab der Übergabe den anteiligen Betrag erstattet.
Fällt beim Hausverkauf Umsatzsteuer an?
Nein, der Verkauf von Grundstücken und Gebäuden ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9a UStG). Ausnahmen gibt es bei Unternehmern, die zur Umsatzsteuer optieren.
Wann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor?
Als Anhaltspunkt gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Kauf oder Bau wieder verkauft, kann als gewerblicher Händler eingestuft werden. Die Prüfung erfolgt im Einzelfall.
Fazit: Erst Steuerfragen klären, dann verkaufen
Für die meisten privaten Hausverkäufe in Düsseldorf fallen beim Verkäufer keine Steuern an. Kritisch sind vermietete Häuser innerhalb der Zehnjahresfrist und mehrere Verkäufe in kurzer Zeit. Klären Sie diese Punkte mit Ihrer Steuerberatung, bevor die Vermarktung startet. Eine erste Preiseinschätzung liefert die Online-Immobilienbewertung. Mehr zum Verkauf unter Immobilie verkaufen in Düsseldorf.