In Düsseldorf gilt die Mietpreisbremse. Hier steht, wie hoch die Miete bei Neuvermietung sein darf, welche Ausnahmen greifen und was bei Verstößen droht.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Obergrenze für die Miete zu Beginn eines neuen Mietvertrags. Sie steht in den §§ 556d bis 556g BGB. Das Bundesrecht gibt den Rahmen vor. Die Länder legen per Verordnung fest, in welchen Städten sie gilt.
In Nordrhein-Westfalen regelt das die Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW). Sie führt 57 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Düsseldorf gehört dazu. Die Regel gilt im gesamten Stadtgebiet, also in Oberkassel genauso wie in Garath.
Die Bremse betrifft nur die Miethöhe bei Mietbeginn. Spätere Erhöhungen im laufenden Vertrag regelt die Kappungsgrenze. Mehr dazu im Ratgeber Mieterhöhung in Düsseldorf.
Diese Regeln gelten in Düsseldorf
Die Mieterschutzverordnung NRW bündelt drei Instrumente. Jedes hat eine eigene Laufzeit.
| Instrument | Inhalt | gilt bis (Stand Oktober 2026) |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Neue Miete max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete | 31.12.2029 |
| Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Bestandsmiete steigt in 3 Jahren um max. 15 % statt 20 % | 28.02.2030 |
| Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) | Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung erst nach 8 statt 3 Jahren | 28.02.2030 |
Quelle ist die MietSchVO NRW in der aktuellen Fassung. Die Sperrfrist ist vor allem für Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung wichtig. Wer eine solche Wohnung verkaufen will, findet Hinweise unter Wohnung verkaufen in Düsseldorf.
Rechenbeispiel: So hoch darf die Miete sein
Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. In Düsseldorf ermitteln Sie sie mit dem Düsseldorfer Mietspiegel. Ihn geben Haus und Grund Düsseldorf und der Mieterverein Düsseldorf gemeinsam heraus. Er bewertet Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung. Eine Erklärung gibt es auf der Seite Mietspiegel Düsseldorf.
Beispiel: Eine 70-m²-Wohnung hat laut Mietspiegel eine Vergleichsmiete von angenommen 10,00 €/m² (Annahme zur Veranschaulichung).
- Vergleichsmiete: 70 m² × 10,00 € = 700 € netto kalt
- Zuschlag Mietpreisbremse: 10 % von 700 € = 70 €
- Zulässige Höchstmiete: 770 € netto kalt (11,00 €/m²)
Betriebskosten zählen nicht mit. Sie kommen als Vorauszahlung oder Pauschale dazu. Verlangt ein Vermieter 850 €, liegt er 80 € über der Grenze. Diesen Teil kann der Mieter nach einer Rüge zurückfordern. Der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Das Gesetz kennt vier wichtige Ausnahmen. Sie stehen in den §§ 556e und 556f BGB.
- Neubau: Wohnungen, die nach dem Stichtag in § 556f Satz 1 BGB erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung danach ist frei. Als Faustregel gilt ein Aufwand von etwa einem Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus.
- Höhere Vormiete: Lag die Miete des Vormieters über der Grenze, darf der Vermieter sie weiter verlangen. Erhöhungen im letzten Jahr vor Vertragsende zählen nicht.
- Einfache Modernisierung: Wurde in den letzten drei Jahren modernisiert, darf ein Modernisierungszuschlag auf die Grenze aufgeschlagen werden.
Wichtig: Der Vermieter muss die Ausnahme vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Auskunft, kann er sich nicht darauf berufen. Holt er sie nach, greift die Ausnahme erst zwei Jahre nach der Nachholung.
Staffelmiete, Indexmiete und möblierte Wohnungen
Auch besondere Mietmodelle unterliegen der Bremse.
- Staffelmiete: Jede einzelne Staffel muss die Grenze einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB).
- Indexmiete: Nur die Anfangsmiete wird geprüft. Spätere Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex (§ 557b Abs. 4 BGB).
- Möblierte Wohnungen: Die Bremse gilt auch hier. Der Möblierungszuschlag muss angemessen sein.
Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf beschlossen, der den Möblierungszuschlag begrenzen und Kurzzeitmietverträge enger fassen soll. Das Gesetz ist derzeit noch nicht in Kraft. Welche Vertragsart für Ihre Wohnung passt, erklärt der Ratgeber Den richtigen Mietvertrag wählen.
Was passiert bei einem Verstoß?
Ein Verstoß macht nur die überhöhte Vereinbarung unwirksam. Der Rest des Mietvertrags gilt weiter. Der Mieter muss den Verstoß in Textform rügen. Eine E-Mail reicht.
Ab der Rüge zahlt der Mieter nur noch die zulässige Miete. Zu viel gezahlte Beträge kann er ab Zugang der Rüge zurückverlangen. Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, reicht der Anspruch zurück bis zum Vertragsbeginn. Voraussetzung: Das Mietverhältnis bestand zum Zeitpunkt der Rüge noch.
Der Mieter hat außerdem einen Auskunftsanspruch. Der Vermieter muss Angaben machen, die für die Zulässigkeit der Miete wichtig sind, etwa zur Vormiete.
Davon zu trennen ist die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Sie liegt vor, wenn die Miete mehr als 20 % über der Vergleichsmiete liegt und der Vermieter ein geringes Wohnungsangebot ausnutzt. Dann droht ein Bußgeld. In Düsseldorf prüft das die Wohnungsaufsicht im Amt für Wohnungswesen.
Was Vermieter in Düsseldorf jetzt tun sollten
- Vergleichsmiete mit dem aktuellen Mietspiegel ermitteln und dokumentieren.
- Ausnahmen prüfen: Neubau, Modernisierung, Vormiete.
- Ausnahmen vor Vertragsschluss in Textform offenlegen.
- Energieausweis nach Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bereithalten.
- Mieter sorgfältig auswählen – Tipps unter Mieterauswahl.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH ermittelt bei jeder Vermietung die zulässige Miete vorab. Das Team kennt den Mietspiegel und die Ausnahmen. Die Betreuung erfolgt aus dem Büro in Essen. Besichtigungen und Termine finden vor Ort in Düsseldorf statt. Details zum Ablauf stehen unter Wohnung vermieten in Düsseldorf.
Verkauf oder Vermietung besprechen
Beschreiben Sie kurz Ihre Immobilie in Düsseldorf. Das Team meldet sich innerhalb eines Werktags und vereinbart einen Termin vor Ort.
Weiterführende Seiten
Diese Seiten vertiefen das Thema Vermietung in Düsseldorf.
Vermietung in Düsseldorf
Leistungen, Ablauf und Vermarktung im Überblick.
Kosten der Vermietung
2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt.
Mietspiegel Düsseldorf
So lesen Sie die Vergleichsmiete richtig ab.
Mieterhöhung
Kappungsgrenze und Fristen im laufenden Vertrag.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in ganz Düsseldorf?
Ja. Die Mieterschutzverordnung NRW führt Düsseldorf als Ganzes. Es gibt keine Stadtteile, die ausgenommen sind. Ausnahmen ergeben sich nur aus der Wohnung selbst, etwa bei Neubau oder umfassender Modernisierung.
Wie viel darf eine Neuvermietung in Düsseldorf kosten?
Die Nettokaltmiete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei einer Vergleichsmiete von 10,00 €/m² sind das 11,00 €/m². Betriebskosten kommen hinzu.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse in Düsseldorf noch?
Die Mieterschutzverordnung NRW befristet alle drei Instrumente. Die Mietpreisbremse endet zwei Monate vor der Kappungsgrenze und der Kündigungssperrfrist. Die genauen Enddaten stehen in der Tabelle weiter oben.
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?
Nein. Wohnungen, die nach dem Stichtag in § 556f BGB erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen. Das gilt dauerhaft für diese Wohnungen, auch bei späteren Neuvermietungen.
Was kann ein Mieter bei zu hoher Miete tun?
Er rügt den Verstoß in Textform beim Vermieter. Danach schuldet er nur die zulässige Miete und kann zu viel Gezahltes zurückfordern. Bei einer Rüge in den ersten 30 Monaten reicht der Anspruch bis zum Mietbeginn zurück.
Fazit: Vergleichsmiete kennen, Ausnahmen offenlegen
In Düsseldorf liegt die Obergrenze für neue Mieten bei 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wer den Mietspiegel richtig anwendet und Ausnahmen vorab offenlegt, vermietet rechtssicher. Wer die Vermietung abgeben möchte, findet alles Wichtige unter Vermietung in Düsseldorf.