Ablauf der Vermietung in Düsseldorf: 8 Schritte
Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe: So läuft eine Vermietung mit der GOTTSCHLING Immobilien GmbH ab – Schritt für Schritt, mit realistischen Zeitangaben.
- 8 klare Schritte
- Typisch 4 bis 8 Wochen
- Courtage erst nach Übergabe
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Der Ablauf auf einen Blick
Die Tabelle zeigt die acht Schritte und ihre typische Dauer. Die Zeiten sind Richtwerte aus der Praxis. Sie hängen von Lage, Zustand, Mietpreis und Ihrer Verfügbarkeit ab.
| Schritt | Was passiert | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Erstgespräch und Mietpreis | Objekt ansehen, Miete nach Mietspiegel und Mietpreisbremse festlegen | 1 Termin, ca. 1 Woche |
| 2. Unterlagen | Energieausweis, Grundriss, Wohnflächenangabe, Nebenkosten | 1 bis 2 Wochen |
| 3. Exposé und Inserat | Fotos, Texte, Veröffentlichung | 3 bis 7 Tage |
| 4. Anfragen und Vorauswahl | Rückfragen beantworten, Interessenten filtern | 1 bis 2 Wochen |
| 5. Besichtigungen | Termine vor Ort in Düsseldorf | 1 bis 2 Wochen |
| 6. Mieterauswahl | Selbstauskunft, Einkommen, Bonität prüfen | 3 bis 7 Tage |
| 7. Mietvertrag | Vertrag vorbereiten, Unterschrift | 3 bis 7 Tage |
| 8. Übergabe | Protokoll, Zählerstände, Schlüssel, Kaution | zum Mietbeginn |
Viele Schritte laufen parallel. Deshalb ist die Summe kürzer als die Addition der Einzelzeiten. Zwischen Unterschrift und Einzug liegt oft die Kündigungsfrist des neuen Mieters. Für Mieter beträgt sie in der Regel drei Monate (§ 573c BGB).
Schritt 1: Erstgespräch und der richtige Mietpreis
Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Ziel: schnell vermieten, langfristig vermieten oder eine bestimmte Zielgruppe ansprechen. Danach sieht sich das Team die Wohnung an.
Der Mietpreis ist der wichtigste Hebel für die Dauer. Zu hoch angesetzt, bleiben Anfragen aus. Zu niedrig, verschenken Sie über Jahre Einnahmen. In Düsseldorf gelten außerdem rechtliche Grenzen:
- Mietspiegel: Er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Mehr dazu im Mietspiegel Düsseldorf.
- Mietpreisbremse: Düsseldorf gehört zu den Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der Mieterschutzverordnung NRW. Bei Wiedervermietung darf die Miete die Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Ausnahmen gibt es etwa für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Details im Ratgeber Mietpreisbremse.
Am Ende des Termins steht eine begründete Mietempfehlung. Sie entscheiden, mit welchem Preis die Wohnung startet.
Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen
Für eine rechtssichere Vermietung braucht es einige Dokumente. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
- Energieausweis: Er muss nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Die Pflichtangaben gehören bereits in das Inserat. Mehr im Ratgeber Energieausweis.
- Grundriss und Wohnfläche: Eine belastbare Wohnflächenangabe vermeidet späteren Streit.
- Nebenkosten: die letzte Betriebskostenabrechnung oder der Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft.
- Hausordnung und Teilungserklärung: bei Eigentumswohnungen relevant, etwa für Haustiere oder Nutzungsregeln.
- Schlüsselverzeichnis und Zählernummern.
Fehlt etwas, kümmert sich das Team in Abstimmung mit Ihnen um die Beschaffung.
Schritt 3 und 4: Exposé, Inserat und Vorauswahl
Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen der Interessenten, bevor sie gestellt werden. Es enthält aussagekräftige Fotos, einen Grundriss, alle Kosten und die Energiekennwerte. Eine klare Darstellung spart später viele Rückfragen.
Nach der Veröffentlichung gehen in Düsseldorf je nach Lage und Preis schnell zahlreiche Anfragen ein. Das Team übernimmt die gesamte Kommunikation:
- Anfragen beantworten und Rückfragen klären
- Eckdaten klären, etwa den gewünschten Einzugstermin
- passende Interessenten zu Besichtigungen einladen
Sie selbst bekommen keine Flut von E-Mails und Anrufen. Sie erhalten einen kurzen Zwischenstand. Wie die Anzeige ohne ausschließende Formulierungen gestaltet wird, erklärt die Seite Mieterauswahl.
Schritt 5: Besichtigungen vor Ort in Düsseldorf
Besichtigungen finden als Einzeltermine oder in kleinen Gruppen statt. Geplant wird die Vermietung im Büro in Essen, Besichtigungen und Termine führt das Team in Düsseldorf durch. Essen liegt rund 35 km entfernt und ist über die A52 gut angebunden.
Bei der Besichtigung zeigt das Team die Wohnung, beantwortet Fragen und legt den Energieausweis vor. Interessenten, die mieten möchten, erhalten danach die Selbstauskunft. Sie als Eigentümer müssen nicht anwesend sein, können es aber gern.
Wenn die Wohnung noch bewohnt ist, stimmt das Team die Termine mit dem Vormieter ab. Der Vormieter muss Besichtigungen nach Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Das spart Leerstand, weil die Nachvermietung schon vor dem Auszug läuft.
Schritt 6: Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung
Aus den Interessenten mit vollständiger Selbstauskunft entsteht eine Rangfolge. Kriterien sind vor allem Einkommen, Haushaltsgröße und Einzugstermin. Erst vom erstplatzierten Bewerber werden Einkommensnachweis und Bonitätsauskunft angefordert. So sehen es die Datenschutzbehörden vor.
Sie erhalten eine Zusammenfassung mit Empfehlung und entscheiden selbst. Die Auswahl folgt dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz und wird dokumentiert. Alle Einzelheiten zu Selbstauskunft, SCHUFA und Datenschutz stehen auf der Seite Mieterauswahl in Düsseldorf.
Schritt 7 und 8: Mietvertrag und Übergabe
Mietvertrag
Der Mietvertrag regelt Miete, Nebenkosten, Kaution und Schönheitsreparaturen. Zu klären ist die Mietform: Standard-, Staffel- oder Indexmiete. Hinweise gibt der Ratgeber Mietvertrag. Ein Wohnraummietvertrag, der für länger als ein Jahr fest geschlossen wird, braucht die Schriftform. Sonst gilt er als unbefristet (§ 550 BGB).
Kaution
Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 BGB). Mehr im Ratgeber Mietkaution.
Übergabe
Bei der Übergabe entsteht ein Protokoll mit Zustand, Mängeln, Zählerständen und Schlüsseln. Es schützt Sie beim späteren Auszug. Innerhalb von zwei Wochen nach Einzug stellen Sie dem Mieter die Wohnungsgeberbestätigung für das Einwohnermeldeamt aus (§ 19 Bundesmeldegesetz). Eine Anleitung bietet der Ratgeber Wohnungsübergabe.
Leerstand kostet: warum ein geplanter Ablauf sich rechnet
Jeder Monat ohne Mieter kostet Sie die volle Kaltmiete. Dazu kommen die Nebenkosten, die Sie als Eigentümer weiter an die Eigentümergemeinschaft oder die Versorger zahlen. Rechenbeispiel: Bei 1.200 € Nettokaltmiete und 250 € Nebenkosten-Vorauszahlung fehlen pro Leerstandsmonat 1.450 €. Zwei Monate Leerstand bedeuten 2.900 € Verlust.
Ein geplanter Ablauf setzt deshalb früh an. Sobald der alte Mieter gekündigt hat, beginnen Mietpreisprüfung, Unterlagen und Exposé. Die Besichtigungen laufen noch während der Kündigungsfrist. Im besten Fall zieht der neue Mieter direkt im Folgemonat ein.
Nutzen Sie die Zeit zwischen Auszug und Einzug für kleine Arbeiten. Ein frischer Anstrich oder ein neuer Bodenbelag lässt sich oft in wenigen Tagen erledigen. Planen Sie größere Modernisierungen dagegen vor dem Inserat ein. Sonst verschiebt sich der Einzugstermin und Interessenten springen ab.
Was bestimmt, wie lange die Vermietung dauert?
Vier Faktoren entscheiden, ob eine Wohnung in vier oder eher in acht Wochen vermietet ist: der Mietpreis im Verhältnis zur Vergleichsmiete, der Zustand der Wohnung, vollständige Unterlagen und flexible Besichtigungstermine. Hinzu kommt die Lage. Die Stadtteilseiten zeigen Besonderheiten, etwa für Oberkassel, Bilk oder Pempelfort.
Wohnung vermieten
Alles zur Vermietung einer Eigentumswohnung in Düsseldorf.
Haus vermieten
Was bei Einfamilienhaus und Doppelhaushälfte anders ist.
Gewerbe vermieten
Büro, Laden oder Praxis an den passenden Mieter.
Maklerkosten
Courtage, Fälligkeit und Rechenbeispiele für Vermieter.
Was kostet die Vermietung mit Makler?
Die Courtage beträgt 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt. Es zahlt der Vermieter (Bestellerprinzip, § 2 Abs. 1a WoVermRG). Fällig wird sie erst nach Übergabe der Wohnung an den Mieter und Eingang der Kaution. Zahlenbeispiele und einen Rechner bietet die Seite Maklerkosten für Vermieter.
Verkauf oder Vermietung besprechen
Beschreiben Sie kurz Ihre Immobilie in Düsseldorf. Das Team meldet sich innerhalb eines Werktags und vereinbart einen Termin vor Ort.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, eine Wohnung in Düsseldorf zu vermieten?
Von der Beauftragung bis zur Vertragsunterschrift vergehen typischerweise 4 bis 8 Wochen. Ein marktgerechter Mietpreis und vollständige Unterlagen verkürzen die Dauer. Der Einzug folgt oft erst nach der Kündigungsfrist des neuen Mieters.
Welche Unterlagen brauche ich für die Vermietung?
Pflicht ist der Energieausweis. Sinnvoll sind außerdem Grundriss, Wohnflächenangabe, Betriebskostenabrechnung oder Wirtschaftsplan sowie bei Eigentumswohnungen Hausordnung und Teilungserklärung.
Warum liegen zwischen Unterschrift und Einzug oft drei Monate?
Der neue Mieter muss meist erst seine alte Wohnung kündigen. Für Mieter gilt in der Regel eine Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Wer früher frei ist, kann auch früher einziehen.
Kann ich schon vermieten, bevor der alte Mieter ausgezogen ist?
Ja. Besichtigungen in der bewohnten Wohnung sind nach Ankündigung in angemessenem Umfang zulässig. So lässt sich Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen vermeiden.
Wann zahle ich die Maklercourtage?
Erst nach Übergabe der Wohnung an den Mieter und Eingang der Kaution. Bis dahin zahlen Sie weder Kosten noch eine Vorauszahlung.
Was gehört ins Übergabeprotokoll?
Zustand der Räume, vorhandene Mängel, Zählerstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll.
Fazit: klare Schritte, kalkulierbare Dauer
Eine Vermietung gelingt, wenn Mietpreis, Unterlagen und Auswahl stimmen. Viele Schritte laufen parallel, Besichtigungen oft schon während der Kündigungsfrist des Vormieters. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH übernimmt alle acht Schritte – mit der Erfahrung aus über 1.000 Vermietungen. Besprechen Sie Ihre Vermietung oder lesen Sie die Übersicht Vermietung in Düsseldorf.