Geerbte Immobilie in Düsseldorf verkaufen
Eine geerbte Immobilie verkaufen heißt: Erbfolge nachweisen, Miterben einigen, Wert klären. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH ordnet die Schritte und übernimmt den Verkauf.
- Klare Schritte nach dem Erbfall
- Neutral für alle Miterben
- Wertermittlung als Einigungsbasis
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Erst sortieren, dann verkaufen
Ein Erbfall kommt selten zu einem guten Zeitpunkt. Neben der Trauer stehen Behörden, Banken und Fristen an. Eine Immobilie im Nachlass ist oft der größte Wert – und der größte Klärungsbedarf.
Niemand muss in den ersten Wochen entscheiden. Wichtig ist nur, das Haus oder die Wohnung zu sichern: Versicherung weiterlaufen lassen, Heizung im Winter nicht abstellen, Post umleiten. Laufende Kosten wie Grundsteuer und Hausgeld laufen weiter und werden aus dem Nachlass bezahlt.
Danach folgen drei Fragen: Wer ist Erbe? Wollen alle verkaufen? Was ist die Immobilie wert? Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, beginnt die Vermarktung.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH begleitet Erben dabei sachlich und Schritt für Schritt. Koordiniert wird der Erbfall-Verkauf im Büro in Essen; Besichtigungen und Termine finden in Düsseldorf statt. Wer weit weg wohnt, muss nicht für jeden Termin anreisen.
Erbschein oder Testament: den Nachweis führen
Um im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden oder zu verkaufen, müssen Erben ihre Erbfolge nachweisen. Das regelt § 35 der Grundbuchordnung (GBO).
| Situation | Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt |
|---|---|
| Notarielles Testament oder Erbvertrag | Urkunde plus Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts genügt in der Regel |
| Handschriftliches Testament | Erbschein nötig |
| Kein Testament (gesetzliche Erbfolge) | Erbschein nötig |
| Erblasser mit Wohnsitz im EU-Ausland | Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis |
Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt. Zuständig ist das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers – bei Düsseldorfern also das Amtsgericht Düsseldorf. Der Antrag läuft über das Gericht oder einen Notar und kostet Gebühren nach dem Wert des Nachlasses.
Gut zu wissen: Erben müssen sich vor dem Verkauf nicht zwingend selbst ins Grundbuch eintragen lassen. Nach § 40 GBO kann direkt vom Erblasser auf den Käufer umgeschrieben werden. Wer sich trotzdem eintragen lässt, zahlt dafür nach dem Gerichtskostenrecht keine Gebühr, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Mehr zum Grundbuch im Lexikon.
Erbengemeinschaft: alle müssen zustimmen
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Der Nachlass gehört allen gemeinsam (Gesamthand). Über die Immobilie als Ganzes können die Miterben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Ohne Zustimmung aller gibt es keinen Kaufvertrag.
Die drei üblichen Wege
- Gemeinsamer Verkauf: Alle verkaufen an einen Dritten und teilen den Erlös nach Erbquoten.
- Übernahme durch einen Miterben: Ein Erbe zahlt die anderen aus. Grundlage ist ein Wert, den alle akzeptieren.
- Vermietung und Behalten: Die Gemeinschaft vermietet und teilt die Einnahmen. Das braucht dauerhaft Einigkeit.
Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung grundsätzlich jederzeit verlangen (§ 2042 BGB). Scheitert die Einigung, droht die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Sie dauert lange, kostet Gerichtsgebühren und bringt oft weniger als ein freier Verkauf. Mehr dazu im Lexikon unter Zwangsversteigerung.
Rechenbeispiel: drei Erben, ein Haus
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Einfamilienhaus | 600.000 € |
| Courtage Verkäuferseite (3,57 % inkl. MwSt.) | 21.420 € |
| Rechnerischer Erlös nach Courtage | 578.580 € |
| Anteil je Erbe bei je einem Drittel | 192.860 € |
Vereinfachte Darstellung ohne Restschulden, Nachlassverbindlichkeiten und Steuern. Der Käufer zahlt bei Einfamilienhäusern und Wohnungen denselben Satz. Details stehen auf der Seite Kosten beim Immobilienverkauf.
Was ist die geerbte Immobilie wert?
Ein belastbarer Wert ist bei Erbfällen doppelt wichtig. Er ist Basis für den Angebotspreis. Und er ist oft die Einigungsgrundlage zwischen Miterben, etwa wenn einer die anderen auszahlen will.
Geerbte Häuser haben eigene Merkmale. Häufig ist das Haus jahrzehntelang bewohnt und wenig modernisiert. Heizung, Fenster, Elektrik und Dach stammen oft aus der Bauzeit. Käufer rechnen solche Investitionen gegen.
Eine neutrale Bewertung hilft, Streit zu vermeiden. Sie trennt Gefühlswert und Marktwert. Für einen ersten Überblick steht die Online-Bewertung bereit. Für die Verhandlung unter Erben ist eine persönliche Einschätzung vor Ort sinnvoll. Wie Wertermittlung funktioniert, erklärt die Seite Immobilienbewertung.
Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt einen eigenen Wert. Er kann vom Marktwert abweichen. Ein zeitnaher Verkaufspreis kann ein Anhaltspunkt sein, ersetzt aber nicht die steuerliche Prüfung.
Spekulationsfrist und Steuern beim Erbe
Ein Erbe ist ein unentgeltlicher Erwerb. Für die Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 EStG) zählt deshalb nicht der Tag des Erbfalls. Maßgeblich ist der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat.
| Fall | Einkommensteuer auf den Gewinn |
|---|---|
| Erblasser hat vor mehr als zehn Jahren gekauft | in der Regel keine |
| Erblasser hat vor weniger als zehn Jahren gekauft | möglich, Ausnahme bei Eigennutzung prüfen |
| Ein Miterbe kauft Anteile der anderen gegen Abfindung | für die gekauften Anteile beginnt beim Käufer eine neue Frist |
Erbschaftsteuer ist ein anderes Thema. Sie hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge betragen nach § 16 ErbStG 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder und 200.000 € für Enkel. Für das selbst bewohnte Familienheim gibt es unter Bedingungen eine Befreiung (§ 13 ErbStG). Sie kann rückwirkend entfallen, wenn der Erbe die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund aufgibt, etwa durch Verkauf oder Vermietung.
Grunderwerbsteuer fällt auf den Erbfall selbst nicht an. Kauft ein Miterbe die Immobilie zur Teilung des Nachlasses, ist auch das grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Diese Übersicht ist keine Steuerberatung. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH empfiehlt, vor dem Verkauf eine Steuerberatung einzubeziehen. Mehr Grundlagen im Ratgeber Spekulationsfrist und unter Steuern beim Hausverkauf.
Sonderfälle: vermietet, Nießbrauch, Testamentsvollstrecker
- Vermietete Immobilie: Bestehende Mietverträge gehen auf die Erben und später auf den Käufer über (§ 566 BGB). Käufer sind dann oft Kapitalanleger.
- Nießbrauch oder Wohnrecht: Hat etwa ein Elternteil ein lebenslanges Wohnrecht, mindert das den Preis deutlich. Der Käufer übernimmt die Belastung.
- Testamentsvollstrecker: Ist einer eingesetzt, verkauft in der Regel er. Die Erben müssen dann nicht einzeln unterschreiben.
- Erbe mit Schulden: Grundschulden und Restdarlehen werden meist aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar regelt die Reihenfolge.
Haus verkaufen
Ablauf und Preis beim Verkauf eines Einfamilienhauses in Düsseldorf.
Wohnung verkaufen
Was beim Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung zu beachten ist.
Mehrfamilienhaus verkaufen
Geerbtes Anlageobjekt: für Sie als Verkäufer courtagefrei.
Verkaufen mit Nießbrauch
Wie ein Wohnrecht oder Nießbrauch den Verkauf verändert.
Ablauf: vom Erbfall zum Notartermin
- Immobilie sichern: Versicherung, Schlüssel, Heizung, laufende Kosten.
- Erbfolge klären: Testament abliefern, Erbschein beantragen, falls nötig.
- Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle.
- Wert ermitteln: neutrale Einschätzung für alle Miterben.
- Entscheidung treffen: Verkauf, Übernahme oder Vermietung.
- Räumen: Persönliche Gegenstände sichern, Haushalt auflösen. Leere oder besenreine Räume wirken bei Besichtigungen klarer.
- Vermarkten und verkaufen: Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Notartermin.
Alle Miterben müssen beim Notar unterschreiben oder eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen. Das erleichtert vieles, wenn Erben in anderen Städten wohnen. Welche Papiere gebraucht werden, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Verkauf. Wie ein Verkauf grundsätzlich abläuft, zeigt die Seite Ablauf des Immobilienverkaufs.
Ansprechpartner für Erben
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH hat über 400 Verkäufe begleitet, darunter viele Erbfälle mit mehreren Beteiligten. Das Team informiert alle Miterben gleich und transparent. Steuer- und Rechtsfragen bleiben bei Steuerberatung, Notar und Anwalt – die Vermarktung übernimmt GOTTSCHLING. Die Courtage berechnet das Team erst nach dem Notartermin.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Häufige Fragen
Brauche ich einen Erbschein, um ein geerbtes Haus zu verkaufen?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt in der Regel die Urkunde mit dem Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist ein Erbschein nötig.
Kann ein Miterbe den Verkauf blockieren?
Ja, ein freihändiger Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen. Scheitert die Einigung, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Einkommensteuer fällt in der Regel nicht an, wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat. Erben übernehmen seine Frist (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig und richtet sich nach Freibeträgen.
Muss ich mich vor dem Verkauf ins Grundbuch eintragen lassen?
Nicht zwingend. Nach § 40 GBO kann die Immobilie direkt vom Erblasser auf den Käufer umgeschrieben werden. Den Nachweis der Erbfolge brauchen Sie trotzdem.
Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie?
Das hängt vor allem von der Klärung der Erbfolge und der Einigung der Miterben ab. Ein Erbscheinverfahren kann mehrere Wochen bis Monate dauern. Die Vermarktung selbst beginnt erst, wenn Nachweis und Einigung stehen.
Was kostet der Makler beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis je Seite; bei 600.000 € sind das 21.420 €. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Verkauf für Sie als Verkäufer courtagefrei. Bezahlt wird sie erst nach dem Notartermin.
Muss ich das Haus vor dem Verkauf räumen?
Nicht zwingend, aber es hilft. Besichtigungen in leeren oder aufgeräumten Räumen wirken klarer. Spätestens zur Übergabe an den Käufer muss das Haus so geräumt sein, wie im Kaufvertrag vereinbart.
Kann ein Miterbe die anderen auszahlen?
Ja. Grundlage ist ein Wert, den alle akzeptieren, und ein notarieller Vertrag. Der Erwerb zur Teilung des Nachlasses ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG); für die gekauften Anteile beginnt beim Übernehmer eine neue Spekulationsfrist.
Fazit: Schritt für Schritt zum fairen Verkauf
Eine geerbte Immobilie in Düsseldorf verkaufen Sie in einer klaren Reihenfolge: Erbfolge nachweisen, Miterben einigen, Wert ermitteln, dann vermarkten. Steuerlich übernehmen Erben die Spekulationsfrist des Erblassers. Ein neutraler Marktwert hilft, Streit zu vermeiden. Wenn die Ehe der Eigentümer endet statt eines Erbfalls, finden Sie Hinweise unter Immobilie bei Scheidung verkaufen. Für Ihren Erbfall starten Sie mit der Anfrage.