Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf und stärken Ihre Verhandlungsposition. Diese Checkliste zeigt, was Sie brauchen und wo Sie es in Düsseldorf bekommen.
Warum vollständige Unterlagen den Preis sichern
Kaufinteressenten entscheiden mit dem Kopf. Fehlen Unterlagen, entstehen Fragen, und Fragen kosten Zeit und Geld. Die Bank des Käufers prüft Grundbuch, Pläne und Flächen, bevor sie die Finanzierung zusagt. Fehlt etwas, verzögert sich der Notartermin.
Unvollständige Angaben können auch rechtliche Folgen haben. Verschweigt ein Verkäufer bekannte Mängel arglistig, haftet er trotz Gewährleistungsausschluss. Saubere Unterlagen schützen also beide Seiten. Wie die Schritte zusammenhängen, erklärt die Seite Ablauf des Immobilienverkaufs.
Grundunterlagen für jede Immobilie
| Unterlage | Wofür | Wo erhältlich |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (aktuell) | Eigentum, Lasten, Grundschulden | Grundbuchamt beim Amtsgericht Düsseldorf; der Notar ruft ihn ebenfalls ab |
| Flurkarte (Liegenschaftskarte) | Lage und Grenzen des Grundstücks | Vermessungs- und Katasteramt der Stadt Düsseldorf |
| Energieausweis | Pflicht nach § 80 GModG | berechtigte Aussteller; bei Wohnungen die Hausverwaltung |
| Baupläne, Schnitte, Baubeschreibung | Grundriss, Bauweise | eigene Unterlagen oder Bauaktenarchiv der Stadt Düsseldorf |
| Wohnflächenberechnung | Grundlage für Preis und Exposé | Bauunterlagen oder neues Aufmaß |
| Baulastenverzeichnis-Auszug | öffentlich-rechtliche Verpflichtungen | Bauaufsicht der Stadt Düsseldorf |
| Grundsteuerbescheid | laufende Kosten | eigene Unterlagen |
| Nachweise über Modernisierungen | Wertbegründung | Rechnungen, Gewährleistungen |
| Gebäudeversicherung | Übergang auf den Käufer | Versicherungsunterlagen |
Das Bauaktenarchiv hilft, wenn eigene Pläne fehlen. Die Auskunft kann einige Wochen dauern. Beantragen Sie sie früh. Zum Energieausweis lesen Sie den Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
Zusätzliche Unterlagen für Eigentumswohnungen
Bei einer Eigentumswohnung kauft der Käufer einen Anteil an einer Gemeinschaft. Deshalb will er wissen, wie die Gemeinschaft funktioniert. Diese Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung samt Nachträgen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Beschlusssammlung
- Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen
- Hausgeldhöhe und Stand der Erhaltungsrücklage
- Angaben zu geplanten Sonderumlagen und Sanierungen
- gegebenenfalls Nachweis der Verwalterbestellung, falls eine Verwalterzustimmung nötig ist
Käufer achten besonders auf beschlossene Maßnahmen. Eine anstehende Dachsanierung ist kein Verkaufshindernis, wenn sie offen kommuniziert wird. Mehr zum Verkauf von Wohnungen steht auf der Seite Wohnung verkaufen in Düsseldorf. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH verwaltet zusätzlich rund 4.000 Einheiten und kennt diese Unterlagen aus der täglichen Arbeit.
Unterlagen bei vermieteten Objekten
Bei einer vermieteten Immobilie übernimmt der Käufer die Mietverträge. Er braucht daher:
- alle Mietverträge mit Nachträgen
- Mieterliste mit Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Kaution
- Nachweise über Mieterhöhungen
- letzte Betriebskostenabrechnungen
- Informationen zu Mietrückständen oder laufenden Streitigkeiten
Bei einem Mehrfamilienhaus entscheiden diese Unterlagen über den Preis, weil der Käufer den Ertrag bewertet. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.
Sonderfälle: Erbschaft, Scheidung, Nießbrauch
- Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ohne diesen Nachweis kann der Erbe nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Siehe Geerbte Immobilie verkaufen.
- Scheidung: Zustimmung beider Eigentümer; gegebenenfalls Scheidungsfolgenvereinbarung. Siehe Immobilie bei Scheidung verkaufen.
- Nießbrauch oder Wohnrecht: Vereinbarung über die Löschung oder den Fortbestand des Rechts. Siehe Immobilie mit Nießbrauch verkaufen.
- Bestehende Grundschuld: Kontakt zur Bank und Angaben zur Restschuld, damit der Notar die Löschung vorbereiten kann.
- Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und, falls im Vertrag vorgesehen, Zustimmung des Grundstückseigentümers.
Mängel offenlegen: was Sie dokumentieren sollten
Gebrauchte Immobilien werden meist unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Dieser Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschweigt (§ 444 BGB). Dann haftet er trotzdem.
Halten Sie deshalb bekannte Mängel schriftlich fest und übergeben Sie die Liste vor dem Notartermin. Typische Beispiele:
- frühere Wasserschäden oder Feuchtigkeit im Keller
- Schimmel und dessen Sanierung
- bekannte Probleme an Dach, Heizung oder Leitungen
- bauliche Veränderungen ohne Baugenehmigung
Gutachten, Handwerkerrechnungen und Fotos zu behobenen Schäden helfen. Sie zeigen, dass ein Problem erkannt und gelöst wurde. Offene Angaben schaffen Vertrauen und beugen späterem Streit vor. Bei rechtlichen Fragen zum Kaufvertrag berät der Notar.
Unterlagen für den Notartermin
Für den Kaufvertrag braucht der Notar von Ihnen als Verkäufer:
- gültigen Personalausweis oder Reisepass
- Steuer-Identifikationsnummer
- Grundbuchdaten (Amtsgericht, Grundbuchblatt)
- Angaben zu bestehenden Grundschulden und der Bank
- Liste mitverkaufter Gegenstände wie Einbauküche
- bei Wohnungen: Kontaktdaten der Hausverwaltung
Der Notar schickt den Vertragsentwurf vorab. Was der Termin kostet und wer zahlt, erklärt der Ratgeber Notarkosten.
Zeitplan: Wann Sie welche Unterlage brauchen
- Vor der Bewertung: Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Baujahr, Modernisierungsnachweise. Damit wird die Preisermittlung belastbar, siehe Verkaufspreis richtig ermitteln.
- Vor dem Start der Vermarktung: Energieausweis, Grundrisse, Fotos. Ohne Energieausweis fehlen Pflichtangaben in der Anzeige.
- Vor den Besichtigungen: WEG-Unterlagen oder Mietverträge, damit ernsthafte Interessenten sie prüfen können.
- Für die Bank des Käufers: vollständiges Paket, oft als digitaler Datenraum.
- Für den Notar: persönliche Daten und Angaben zu Grundschulden.
Rechnen Sie für die Beschaffung mit zwei bis sechs Wochen. Behörden und Hausverwaltungen brauchen unterschiedlich lange.
Unterstützung bei der Beschaffung
Viele Eigentümer haben nicht alle Unterlagen griffbereit, gerade bei einem geerbten Haus. Das Team der GOTTSCHLING Immobilien GmbH fordert mit Ihrer Vollmacht fehlende Unterlagen bei Ämtern und Hausverwaltung an und stellt sie für Käufer und Banken zusammen. Gesammelt und geprüft werden die Papiere im Büro in Essen, Besichtigungen und Termine laufen vor Ort in Düsseldorf. Weitere Informationen finden Sie unter Haus verkaufen in Düsseldorf.
Verkauf oder Vermietung besprechen
Beschreiben Sie kurz Ihre Immobilie in Düsseldorf. Das Team meldet sich innerhalb eines Werktags und vereinbart einen Termin vor Ort.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Wohnung?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Angaben zur Erhaltungsrücklage.
Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug in Düsseldorf?
Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Als Eigentümer haben Sie ein berechtigtes Interesse (§ 12 Grundbuchordnung). Der Notar ruft den Auszug für den Kaufvertrag ohnehin selbst ab.
Was tun, wenn die Baupläne fehlen?
Fragen Sie beim Bauaktenarchiv der Stadt Düsseldorf nach einer Einsicht in die Bauakte. Fehlen Pläne ganz, kann ein Aufmaß durch einen Fachmann die Wohnfläche und Grundrisse neu erfassen.
Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?
Für Käufer und Banken sollte er aktuell sein, meist nicht älter als drei Monate. Der Notar zieht vor der Beurkundung einen tagesaktuellen Auszug.
Wer besorgt die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft?
Die Hausverwaltung stellt Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen und Wirtschaftsplan bereit. Sie können einen Makler bevollmächtigen, die Unterlagen anzufordern.
Fazit: früh sammeln, schneller verkaufen
Vollständige Unterlagen sind die Basis für einen sicheren Preis und einen zügigen Notartermin. Starten Sie mit Grundbuch, Energieausweis und Wohnfläche. Ergänzen Sie WEG- oder Mietunterlagen je nach Objekt. Eine erste Preiseinschätzung liefert die Online-Immobilienbewertung. Alles Weitere zum Verkauf steht unter Immobilie verkaufen in Düsseldorf.