Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Wersten
Siedlungshaus, Reihenhaus oder Wohnung an der Kölner Landstraße: In Wersten zählt die genaue Lage. Das Team ordnet Ihre Immobilie anhand amtlicher Richtwerte ein.
- Bodenrichtwerte 720 bis 1.050 €/m²
- Erhaltungssatzung Grüne Siedlung geprüft
- Über 400 begleitete Verkäufe
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Wersten: großer Wohnstadtteil zwischen Südpark und Autobahn
Wersten liegt im Stadtbezirk 9, etwa auf halber Strecke zwischen der Innenstadt und Benrath. Mit knapp 26.800 Einwohnern ist es der bevölkerungsreichste Stadtteil des Bezirks. Die Stadt zählt hier fast 15.000 Wohnungen in rund 3.900 Wohngebäuden.
Das Rückgrat bildet die Kölner Landstraße. Sie zieht sich lang durch den Stadtteil und bündelt die meisten Geschäfte. Im Westen schließt der Südpark an, dessen südlicher Teil „Vor dem Deich“ mit dem Deichsee auf Werstener Gebiet liegt. Im Süden quert die A 46 mit dem Werstener Kreuz. Zwischen diesen Polen liegen Wohnviertel mit sehr unterschiedlichem Charakter.
Für Ihren Verkauf heißt das: Die Adresse innerhalb von Wersten verändert den Preis spürbar. Ein Reihenhaus mit Garten in einer ruhigen Siedlung spricht andere Käufer an als eine Altbauwohnung über einem Laden. Wie ein Verkauf in Düsseldorf grundsätzlich abläuft, zeigt die Seite Immobilie verkaufen in Düsseldorf.
Düsseldorf-Wersten auf einen Blick
Belegte Eckdaten für die Preisfindung:
| Merkmal | Wersten | Quelle |
|---|---|---|
| Stadtbezirk | 9 | Stadt Düsseldorf |
| Einwohner (Hauptwohnsitz) | 26.795 (Stand 2025) | Open Data Düsseldorf |
| Fläche | 4,44 km² | Open Data Düsseldorf |
| Wohngebäude / davon mit 1–2 Wohnungen | 3.880 / 2.343 (Stand 31.12.2020) | Stadtteilprofil Wersten |
| Wohnungen gesamt | 14.968 (Stand 31.12.2020) | Stadtteilprofil Wersten |
| Von Eigentümern selbst genutzt | 23,7 % (Stadt: 19,5 %, Stand 31.12.2019) | Stadtteilprofil Wersten |
| Bodenrichtwerte Wohnen | 720 – 1.050 €/m² (Stichtag 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Lageeinstufung EFH-Bauland | einfache Lage (Beispiel im Marktbericht) | Grundstücksmarktbericht, Stichtag 01.01.2026 |
Bodenrichtwerte in Wersten nach Zonen
BORIS NRW weist für Wersten mehrere Wohnzonen aus, alle zum Stichtag 01.01.2026. Für Ein- und Zweifamilienhäuser reichen die Werte von 720 €/m² bis 950 €/m². Zwei Mehrfamilienhauszonen liegen bei 800 €/m² und 960 €/m². Die Mischgebietszone entlang der Kölner Landstraße erreicht 1.050 €/m².
Eine Ausnahme fällt auf: Eine Reihenhauszone mit 25 m Grundstückstiefe ist mit 2.050 €/m² bewertet. Hier handelt es sich um kleine, schmale Grundstücke, bei denen der Quadratmeterwert rechnerisch höher ausfällt. Ein Einzelwert sagt deshalb wenig, solange die Zone des eigenen Grundstücks nicht feststeht.
Was der Bodenrichtwert für Ihr Haus bedeutet
Der Bodenrichtwert betrifft nur das Grundstück, nicht das Gebäude. Bei einem Siedlungshaus auf großem Grundstück macht der Boden oft einen erheblichen Teil des Werts aus. Bei einer Eigentumswohnung tritt er hinter Baujahr, Ausstattung und Hausgeld zurück. Wie die Werte zu lesen sind, erklärt Bodenrichtwerte Düsseldorf. Stadtweite Spannen für Wohnungen und Häuser finden Sie unter Immobilienpreise Düsseldorf.
Grüne Siedlung, Reihenhäuser, Gründerzeit: typische Objekte
Der Gebäudebestand in Wersten ist gemischt. An der Kölner Landstraße und der Burscheider Straße stehen geschlossene Häuserzeilen, teils im Jugendstil, mit Läden im Erdgeschoss. Abseits davon prägen Siedlungshäuser aus der Zwischen- und Nachkriegszeit sowie Reihenhauszeilen das Bild. Rund 60 % der Wohngebäude haben nur eine oder zwei Wohnungen.
Bekannte Quartiere sind die Grüne Siedlung, die KAB-Siedlung in den Benden und Wersten-West mit Reihenhäusern rund um die Otto-Hahn-Straße. Hinzu kommen jüngere Wohnanlagen, etwa am Guerickeweg.
Erhaltungssatzung in der Grünen Siedlung
Für Teile der Grünen Siedlung gilt eine städtische Satzung zur Erhaltung baulicher Anlagen. Dort brauchen Abriss, Umbau und Nutzungsänderungen eine Genehmigung der Stadt. Käufer und Bauträger fragen danach, bevor sie ein Angebot abgeben. Klären Sie deshalb vorab, ob Ihr Grundstück im Geltungsbereich liegt.
Bei älteren Siedlungs- und Reihenhäusern prüfen Interessenten außerdem Dach, Fenster und Heizung. Halten Sie den Energieausweis nach GModG schon zur ersten Besichtigung bereit. Hinweise für Ihr Objekt geben Haus verkaufen und Wohnung verkaufen.
Wer in Wersten kauft
In Wersten nutzen 23,7 % der Eigentümer ihre Wohnung selbst. Das liegt über dem Düsseldorfer Durchschnitt von 19,5 %. Ein großer Teil der Nachfrage dürfte deshalb von Eigennutzern kommen, die ein Reihenhaus oder eine Wohnung für sich suchen.
Familien achten auf Schulen und Kitas. Wersten hat vier städtische Grundschulen und eine Förderschule, die städtische Kita-Liste nennt 20 Einrichtungen. Gymnasien liegen in den Nachbarstadtteilen. Für viele Familien entscheidet der Garten hinter dem Reihenhaus mehr als die Wohnfläche.
Eine zweite Gruppe sind Käufer, die eine Wohnung vermieten möchten. Der Campus der Heinrich-Heine-Universität grenzt im angrenzenden Bilk direkt an. Kleine Wohnungen in Uni-Nähe sind für Kapitalanleger deshalb häufig ein Thema. Sie fragen nach Mieteinnahmen, Hausgeld und Rücklage – diese Zahlen sollten im Exposé vollständig stehen.
Für Pendler spricht die Anbindung. An der Werstener Dorfstraße halten alle Stadtbahnlinien des Stadtteils, mit direkter Verbindung zum Hauptbahnhof und zu den Uni-Kliniken. Die Anschlussstelle Düsseldorf-Wersten bindet den Stadtteil an die A 46 an. Lagen direkt an der Autobahn oder an der Kölner Landstraße bewerten Käufer wegen des Verkehrslärms meist vorsichtiger.
Courtage, Ablauf und Betreuung beim Verkauf in Wersten
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus zahlen Sie und der Käufer jeweils 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis eines Reihenhauses bei 450.000 €, entfallen auf Ihre Seite 16.065 €. Ein Mehrfamilienhaus ist für Sie als Verkäufer courtagefrei; hier trägt der Käufer 4,76 % inkl. MwSt. Die Rechnung folgt erst nach dem Notartermin. Einzelheiten stehen auf Kosten beim Immobilienverkauf.
Vom Bewertungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe begleitet das Team jeden Schritt: Exposé, Fotos, Inserate, Besichtigungen, Prüfung der Kaufinteressenten und Notartermin. Die einzelnen Phasen beschreibt Ablauf des Immobilienverkaufs. Die Besichtigungen in Düsseldorf-Wersten übernimmt das Team vor Ort, die Betreuung kommt aus dem Büro in Essen.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Immobilie verkaufen in den Nachbarstadtteilen
Wersten grenzt an sieben Stadtteile. Für die wichtigsten gibt es eigene Verkaufsseiten:
Holthausen
Südlicher Nachbar mit Elbroichpark.
Bilk
Universität und Uniklinik am Westrand.
Oberbilk
Nördlicher Nachbar Richtung Hauptbahnhof.
Eller
Östlicher Nachbar mit Schlosspark.
Himmelgeist
Südwestlicher Nachbar im Bezirk 9.
Itter
Kleiner Nachbar mit kurzer Grenze.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Düsseldorf-Wersten?
Zum Stichtag 01.01.2026 liegen die Wohnzonen in Wersten meist zwischen 720 und 1.050 €/m². Eine kleine Reihenhauszone mit geringer Grundstückstiefe erreicht 2.050 €/m². Die genaue Zone Ihres Grundstücks zeigt BORIS NRW.
Gilt Wersten als gute oder einfache Wohnlage?
Der Grundstücksmarktbericht nennt Wersten bei Ein- und Zweifamilienhausbauland als Beispiel für einfache Lagen. Innerhalb des Stadtteils unterscheiden sich die Lagen aber deutlich, etwa zwischen Südpark-Nähe und Hauptverkehrsstraße.
Was bedeutet die Erhaltungssatzung für mein Haus in der Grünen Siedlung?
Abriss, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen brauchen im Satzungsgebiet eine Genehmigung der Stadt. Käufer kalkulieren damit Umbaupläne anders. Klären Sie vor dem Verkauf, ob Ihr Grundstück betroffen ist.
Wer kauft in Wersten Immobilien?
Häufig Eigennutzer, denn die Selbstnutzerquote liegt mit 23,7 % über dem Stadtschnitt. Dazu kommen Familien, Pendler und Kapitalanleger, die kleine Wohnungen in Uni-Nähe suchen.
Was kostet der Makler beim Verkauf in Wersten?
Bei Eigentumswohnung und Einfamilienhaus 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis für jede Seite. Ein Mehrfamilienhaus ist für Sie als Verkäufer courtagefrei. Fällig wird die Courtage erst nach dem Notartermin.
Hat GOTTSCHLING ein Büro in Wersten?
Nein. Die Betreuung erfolgt aus dem Büro in Essen, rund 35 km entfernt. Besichtigungen und Termine finden direkt in Düsseldorf-Wersten statt.
Fazit: Immobilie in Düsseldorf-Wersten verkaufen
Wersten verbindet Stadtbahn-Knoten, Südpark und viele Siedlungshäuser in einem großen Stadtteil. Die amtlichen Bodenrichtwerte geben einen Rahmen, den Ausschlag geben Straße, Grundstückszone und Zustand. Ein guter erster Schritt ist die Online-Bewertung; alternativ stellen Sie eine Verkaufsanfrage. Wenn Sie lieber vermieten, lesen Sie Wohnung vermieten in Düsseldorf-Wersten.