Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Friedrichstadt
Altbauwohnung oder Wohn- und Geschäftshaus in der Friedrichstadt verkaufen: mit amtlichen Richtwerten, sauberen WEG-Unterlagen und einer Lagebeschreibung, die das Raster ernst nimmt.
- Gründerzeit-Bestand im Schachbrettraster
- ETW-Richtwert 4.800 €/m² Wohnfläche
- Hauptbahnhof rund 0,8 km entfernt
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Friedrichstadt: geplantes Gründerzeitviertel südlich der City
Die Friedrichstadt entstand Mitte des 19. Jahrhunderts als geplante Stadterweiterung. Ihre Straßen bilden bis heute ein regelmäßiges Schachbrett. Ein großer Teil der Häuser stammt aus der Gründerzeit. Geschlossene Blockränder mit vier bis fünf Geschossen prägen das Bild.
Der Stadtteil gehört zum Stadtbezirk 3. Im Norden schließt die Stadtmitte an, im Süden Bilk. Westlich liegen Unterbilk und die Carlstadt, östlich Oberbilk. Auf rund einem Quadratkilometer wohnen gut 20.000 Menschen. Das sind rechnerisch fast 20.000 Einwohner je km² und damit etwa siebenmal so viele wie im Düsseldorfer Durchschnitt.
| Merkmal | Düsseldorf-Friedrichstadt auf einen Blick |
|---|---|
| Stadtbezirk | 3 |
| Einwohner (Hauptwohnsitz) | 20.043 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche | rund 1,0 km² |
| Bebauung | gründerzeitliche Blockrandbebauung, IV bis V Geschosse |
| Bodenrichtwerte (Mischgebiet) | 2.300 bis 3.100 €/m² (Stichtag 01.01.2026) |
| Immobilienrichtwert ETW Weiterverkauf | 4.800 €/m² Wohnfläche (Stichtag 01.01.2026) |
| Luftlinie zum Hauptbahnhof / zur Kö | rund 0,8 km / rund 1,1 km |
| Rheinlage | nein |
| Quellen: Open Data Stadt Düsseldorf, BORIS NRW, Gutachterausschuss Düsseldorf; Entfernungen: Luftlinie ab Stadtteilmitte | |
Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte in der Friedrichstadt
Eine reine Wohnbauzone gibt es in der Friedrichstadt nicht. Alle Bodenrichtwertzonen sind Mischgebiete für Wohn- und Geschäftshäuser. Der Gutachterausschuss beschreibt sie als vier- bis fünfgeschossig und von Wohnungseigentum geprägt. Für Wohnungsverkäufer ist der Immobilienrichtwert deshalb aussagekräftiger als der Bodenwert.
| Amtlicher Wert | Richtwertgebiet | Wert |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert Mischgebiet, GFZ 3,3 bis 4,0 | alle Zonen im Stadtteil | 2.300 bis 3.100 €/m² Grundstück |
| Immobilienrichtwert Eigentumswohnung, Weiterverkauf | Herzogstraße, Kirchfeldstraße | 4.800 €/m² Wohnfläche |
| Immobilienrichtwert gemischt genutztes Gebäude | Herzogstraße / Kirchfeldstraße | 2.600 / 3.000 €/m² Wohnfläche |
| Quelle: BORIS NRW und Grundstücksmarktbericht Düsseldorf, Stichtag 01.01.2026 | ||
Die Richtwerte beziehen sich auf ein Normobjekt aus der Nachkriegszeit. Ein sanierter Gründerzeitaltbau mit hohen Decken weicht davon ab, eine Wohnung mit Instandhaltungsstau ebenfalls. Wie der Gutachterausschuss den Gesamtmarkt sieht, fasst die Seite Immobilienpreise Düsseldorf zusammen. Die Zonen aller Stadtteile zeigt Bodenrichtwerte Düsseldorf.
Altbauwohnung in der Friedrichstadt: Unterlagen der Gemeinschaft
Viele Gründerzeithäuser im Raster sind in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Käufer schauen deshalb nicht nur auf die eigene Wohnung. Sie wollen wissen, wie es um Dach, Fassade, Leitungen und Treppenhaus steht. Das zeigen die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre.
Legen Sie außerdem die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan bereit. Daraus ergeben sich Miteigentumsanteil, Kellerraum und mögliche Sondernutzungsrechte. Bei Dachgeschossen und Hofflächen in Altbauten ist das oft ein eigenes Thema. Prüfen Sie auch, ob ein früherer Dachausbau oder ein Balkonanbau genehmigt und in der Teilungserklärung abgebildet ist. Fehlt ein Nachweis, fragen Käufer und finanzierende Banken nach. Wichtig sind auch Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage.
Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen sollten Sie früh offenlegen. Käufer entdecken sie spätestens beim Notar. Wer sie vorher erklärt, vermeidet Nachverhandlungen. Den Energieausweis nach GModG braucht der Käufer spätestens bei der Besichtigung. Eine vollständige Liste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf. Speziell zur Wohnung informiert Wohnung verkaufen in Düsseldorf.
Wer in der Friedrichstadt eine Immobilie sucht
Die Friedrichstadt liegt in Laufweite zu Hauptbahnhof, Königsallee und Friedrichstraße. Der S-Bahnhof Friedrichstadt verbindet direkt mit Hauptbahnhof, Flughafen und Köln. Dazu kommen zahlreiche Straßenbahn- und Buslinien. Mit dem Auto führt die Corneliusstraße zur A 46.
Diese Lage spricht häufig Berufstätige an, die ohne Auto auskommen wollen. Große Arbeitgeber sitzen direkt im Viertel, etwa die Hauptverwaltung der Deutschen Rentenversicherung Rheinland mit ihrem Hochhaus. Auch Banken, Kanzleien und Steuerberatungen prägen den Dienstleistungsstandort. Wer hier arbeitet, kauft nicht selten eine Wohnung zur Selbstnutzung in Fußnähe zum Büro.
Kapitalanleger interessieren sich typischerweise für kleinere vermietete Wohnungen. Für sie zählen Mietvertrag, aktuelle Kaltmiete und der Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Beim Verkauf mit Mieter gelten eigene Regeln, die der Ratgeber Verkaufen mit Mieter erklärt.
Ganze Wohn- und Geschäftshäuser mit Laden im Erdgeschoss suchen vor allem Investoren. Sie prüfen Gewerbemietverträge, Laufzeiten und Leerstand besonders genau. Für diese Objektart zahlt der Käufer 4,76 % inkl. MwSt. Sie als Verkäufer sind courtagefrei. Mehr dazu unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Mikrolage im Raster: Seitenstraße, Corneliusstraße, Fürstenplatz
Innerhalb der Friedrichstadt unterscheiden sich die Adressen spürbar. Die Corneliusstraße ist eine wichtige Nord-Süd-Achse mit viel Verkehr. Wohnungen zur Straße hin werden anders bewertet als ruhige Hofwohnungen. In den Seitenstraßen des Rasters ist es meist deutlich leiser.
Grünflächen sind im Stadtteil selten. Der Fürstenplatz mit seinem Brunnen ist der zentrale Freiraum. Gleich nebenan liegen Schwanenspiegel und Kaiserteich. Eine Wohnung mit Blick auf solche Flächen hebt sich im Exposé ab. Nennen Sie auch Balkon, Aufzug und Stellplatz, denn sie sind im dichten Bestand knapp.
Zum Denkmalschutz: Die Kirche St. Antonius, die größte Kirche Düsseldorfs, steht unter Schutz. Auch einzelne Gründerzeithäuser im Viertel können Baudenkmal sein. Ob Ihr Haus dazugehört, klärt die Untere Denkmalbehörde. Das ist vor Fassaden- oder Fensterarbeiten wichtig. Für Käufer kann ein Baudenkmal steuerliche Vorteile bieten. Anders als einige Nachbarn im Bezirk grenzt die Friedrichstadt nicht an den Rhein.
Courtage und Ablauf beim Verkauf in der Friedrichstadt
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zahlen Verkäufer und Käufer je 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. So schreibt es § 656c BGB vor. Ein Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 70 m² zum Richtwert von 4.800 €/m² kostet 336.000 €. Die Courtage je Seite beträgt dann 11.995,20 € inkl. MwSt. Bei einer einzelnen vermieteten Wohnung wird die Verteilung vorab abgestimmt.
Zahlungspflichtig werden Sie erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Bis dahin entstehen Ihnen keine Kosten. Einzelheiten stehen unter Kosten beim Immobilienverkauf. Welche Schritte zwischen Bewertung und Schlüsselübergabe liegen, beschreibt Ablauf des Verkaufs.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Immobilie verkaufen in den Nachbarvierteln
Fünf Stadtteile grenzen an die Friedrichstadt.
Unterbilk
Westlich, mit Medienhafen-Nähe.
Carlstadt
Historischer Kern im Nordwesten.
Stadtmitte
City nördlich des Rasters.
Oberbilk
Jenseits der Gleise im Osten.
Bilk
Universitätsnaher Nachbar im Süden.
GOTTSCHLING als Makler für die Friedrichstadt
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH hat über 400 Verkäufe begleitet. Eigentümergemeinschaften kennt das Team auch aus der eigenen Hausverwaltung mit rund 4.000 Einheiten. Das hilft beim Lesen von Protokollen und Wirtschaftsplänen. Termine und Besichtigungen in Düsseldorf-Friedrichstadt nimmt das Team persönlich wahr, die Organisation erfolgt aus dem Büro in Essen.
Wenn Sie statt eines Verkaufs eine Vermietung erwägen, lesen Sie Wohnung vermieten in der Friedrichstadt. Alle Verkaufsthemen finden Sie unter Immobilie verkaufen in Düsseldorf.
Häufige Fragen
Was ist eine Eigentumswohnung in der Friedrichstadt wert?
Als Orientierung nennt der Gutachterausschuss für das Richtwertgebiet Herzog- und Kirchfeldstraße 4.800 €/m² Wohnfläche (Stichtag 01.01.2026). Der tatsächliche Wert hängt von Baujahr, Sanierung, Etage und Lage im Haus ab. Eine Bewertung vor Ort bezieht diese Punkte ein.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in der Friedrichstadt?
BORIS NRW weist Werte zwischen 2.300 und 3.100 €/m² Grundstücksfläche aus (Stichtag 01.01.2026). Alle Zonen sind Mischgebiete mit Wohn- und Geschäftshäusern.
Senkt die Lage an der Corneliusstraße den Preis?
Starker Verkehr ist für viele Käufer ein Nachteil, vor allem bei Schlafräumen zur Straße. Hofseitige Räume, gute Fenster und eine höhere Etage gleichen das teilweise aus. Der Unterschied sollte im Angebotspreis realistisch berücksichtigt werden.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Altbauwohnung?
Neben Grundbuchauszug und Energieausweis vor allem Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Daraus erkennen Käufer den Zustand des Hauses und anstehende Kosten.
Kann ich ein Wohn- und Geschäftshaus in der Friedrichstadt courtagefrei verkaufen?
Ja. Ein ganzes Wohn- und Geschäftshaus ist für Sie als Verkäufer courtagefrei, der Käufer trägt 4,76 % inkl. MwSt.
Kommt GOTTSCHLING für Besichtigungen in die Friedrichstadt?
Ja. Bewertung, Besichtigungen und Übergabe erfolgen in der Friedrichstadt. Organisiert wird alles aus dem Büro in Essen, rund 35 km entfernt.
Fazit: Immobilie verkaufen in der Friedrichstadt
Die Friedrichstadt verbindet Gründerzeit-Architektur mit einer Lage direkt an der City. Käufer zahlen für gute Substanz und ruhige Adressen im Raster, prüfen aber die Unterlagen der Gemeinschaft genau. Mit amtlichen Richtwerten und vollständigen Dokumenten schaffen Sie eine belastbare Grundlage. Starten Sie mit der Online-Bewertung oder einem Gespräch über die Anfrage.