Die Teilungserklärung legt fest, was zur Wohnung gehört und was allen gemeinsam gehört. Käufer sollten sie immer lesen.
Was regelt die Teilungserklärung?
- Sondereigentum: die Wohnung selbst, oft auch Keller oder Stellplatz
- Gemeinschaftseigentum: Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände
- Miteigentumsanteil: zum Beispiel 85/1.000; danach werden oft Kosten verteilt
- Sondernutzungsrechte: etwa ein Garten, den nur eine Wohnung nutzen darf
- Aufteilungsplan: Zeichnungen mit nummerierten Einheiten
Die Teilungserklärung wird im Grundbuch eingetragen. Für jede Wohnung entsteht ein eigenes Wohnungsgrundbuch.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist oft Teil der Teilungserklärung. Sie regelt das Zusammenleben. Beispiele: Darf eine Wohnung gewerblich genutzt werden? Ist eine Vermietung als Ferienwohnung erlaubt? Wer zahlt für die Fenster? Braucht ein Verkauf die Zustimmung des Verwalters? Solche Regeln binden auch neue Eigentümer. Fragen zur Wertermittlung beantwortet der Eintrag Vergleichswert.
Beispiel
Ein Käufer interessiert sich für eine Erdgeschosswohnung in Golzheim. Im Exposé steht „mit Garten“. Die Teilungserklärung zeigt: Der Garten ist Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht für diese Wohnung. Die Pflege trägt der Wohnungseigentümer. Ein Gartenhaus darf er nur mit Beschluss der Gemeinschaft bauen. Diese Klarheit vermeidet späteren Streit.
Bedeutung beim Verkauf in Düsseldorf
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gehört die Teilungserklärung zu den Pflichtunterlagen. Dazu kommen Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage. Die vollständige Liste steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf. Alles zum Verkauf einer Wohnung finden Sie unter Wohnung verkaufen in Düsseldorf. Zusätzlich zum Maklergeschäft betreut die GOTTSCHLING Immobilien GmbH als Verwalter rund 4.000 Einheiten. Fragen zu Teilungserklärungen gehören deshalb zum Alltag des Teams. Auch die Wohnfläche sollte mit dem Aufteilungsplan abgeglichen werden.
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Häufige Fragen
Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
Beim Grundbuchamt als Teil der Grundakte oder bei der Hausverwaltung. Eigentümer haben Anspruch auf eine Kopie.
Kann die Teilungserklärung geändert werden?
Die Gemeinschaftsordnung kann durch Vereinbarung aller Eigentümer geändert werden. Einige Punkte erlauben auch Beschlüsse, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält.
Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Teilungsvertrag?
Die Teilungserklärung gibt ein einzelner Eigentümer ab (§ 8 WEG). Beim Teilungsvertrag teilen mehrere Miteigentümer gemeinsam (§ 3 WEG). Das Ergebnis ist gleich.
Muss ich die Teilungserklärung vor dem Kauf lesen?
Ja. Sie bestimmt, was Sie kaufen und welche Pflichten Sie übernehmen. Lassen Sie sich unklare Regelungen erklären.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Das Recht eines Eigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Garten oder Stellplatz. Es steht in der Teilungserklärung oder wird später vereinbart.
Fazit: Die Verfassung der Eigentümergemeinschaft
Die Teilungserklärung bestimmt, was zur Wohnung gehört und welche Regeln gelten. Wer kauft oder verkauft, sollte sie kennen. Mehr unter Immobilie verkaufen in Düsseldorf.