Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Wittlaer
Wittlaer vereint Villen am Rhein, ein altes Dorf und das jüngste große Wohngebiet der Stadt. Das Team bewertet Ihre Immobilie mit Vergleichswerten aus dem passenden Ortsteil.
- Bockum, Dorf, Einbrungen getrennt bewertet
- Bodenrichtwerte bis 1.650 €/m²
- Hochwasserlage am Rhein geprüft
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Wittlaer: vier Ortsteile am Niederrhein
Wittlaer liegt am Ostufer des Rheins nördlich von Kaiserswerth. Im Norden endet hier das Düsseldorfer Stadtgebiet, dahinter beginnt Duisburg. Der Stadtteil gehört zum Bezirk 5 und umfasst vier Teile: das Dorf Wittlaer, Bockum, Einbrungen und Froschenteich.
Jeder Teil hat einen eigenen Charakter. Bockum ist ein reiner Wohnvorort mit Villen nahe dem Rhein. Das Dorf rund um die romanische Kirche St. Remigius wirkt historisch gewachsen. Einbrungen entstand als letztes größeres Neubaugebiet der Stadt. Froschenteich ist ländlich, mit Feldern und Reitsport.
Gut 7.900 Menschen wohnen in Wittlaer. Die Rheinaue am Leinpfad steht unter Landschaftsschutz, im Osten liegt das Waldgebiet Dicken Busch. Für Käufer ist diese Mischung aus Fluss, Wald und Dorf der eigentliche Grund für den Umzug.
Düsseldorf-Wittlaer auf einen Blick
Daten zum Stadtteil aus amtlichen und belegten Quellen:
| Merkmal | Wittlaer | Quelle |
|---|---|---|
| Stadtbezirk | 5 | Stadt Düsseldorf |
| Einwohner | 7.912 (Stand 2025) | Open Data Düsseldorf |
| Fläche | 6,92 km² | Open Data Düsseldorf |
| Bodenrichtwert Zone 540 (EFH, Wittlaer) | 1.650 €/m² (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Bodenrichtwert Zone 6600 (EFH, Einbrungen) | 1.400 €/m² (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Immobilienrichtwert freistehende EFH, mittlere bis gute Lagen (Beispiel Wittlaer/Bockum) | 5.500 – 7.600 €/m² Wohnfläche (Stand 01.01.2026) | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Grundschule | Franz-Vaahsen-Schule | Open Data Düsseldorf |
| Stadtbahn | Haltestellen u. a. Einbrungen und Froschenteich | Wikipedia |
Bodenrichtwerte in Wittlaer: Dorf und Bockum vor Einbrungen
BORIS NRW weist für Wittlaer zwei Wohnzonen aus, beide für Einfamilienhausgrundstücke. Die Zone 540 umfasst das alte Wittlaer mit 1.650 €/m². Die Zone 6600 in Einbrungen liegt bei 1.400 €/m². Kein anderer Stadtteil im Norden erreicht den Wert der Zone 540.
Beide Werte gelten zum Stichtag 01.01.2026. Sie beschreiben ein typisches Grundstück der Zone, Abweichungen bei Größe oder Zuschnitt verschieben den Wert.
Bei älteren Häusern auf großen Grundstücken macht der Boden oft den größten Teil des Werts aus. Ein Beispiel: 900 m² in Zone 540 ergeben rechnerisch 1.485.000 € Bodenwert. Ein Haus aus den sechziger Jahren mit Sanierungsbedarf trägt dann vergleichsweise wenig bei. Der Gutachterausschuss nennt Wittlaer/Bockum ausdrücklich als Beispiel für mittlere bis gute Lagen bei freistehenden Häusern. Für diese Gruppe gibt er Immobilienrichtwerte von 5.500 bis 7.600 €/m² Wohnfläche an. Weitere Werte stehen auf Immobilienpreise Düsseldorf und Bodenrichtwerte Düsseldorf.
Bockum, Dorf, Einbrungen: drei Teilmärkte, drei Käufergruppen
Ein typischer Fehler bei der Bewertung in Wittlaer: Vergleichsobjekte aus dem falschen Ortsteil. Eine Villa in Bockum und ein Reihenhaus in Einbrungen haben kaum etwas gemeinsam, obwohl beide die gleiche Postanschrift tragen.
- Bockum: Villenbebauung in Rheinlage. Käufer suchen Grundstücksgröße, Privatsphäre und die Nähe zur Rheinaue. Der Kreis ist klein, die Ansprache erfolgt gezielt und diskret.
- Dorf Wittlaer: gewachsene Struktur rund um St. Remigius. Hier wechseln vor allem ältere Einfamilienhäuser den Besitzer.
- Einbrungen und Kehrbesen: gebaut ab Ende der achtziger Jahre. Es gibt Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, frei vermietete und geförderte Wohnungen. Familien finden hier Supermarkt, Ärzte und die Stadtbahn in kurzer Entfernung.
Für Eigentumswohnungen ist praktisch nur Einbrungen relevant. Käufer achten hier auf Teilungserklärung, Rücklage und Protokolle der Eigentümerversammlung. Worauf es beim Wohnungsverkauf ankommt, zeigt Wohnung verkaufen in Düsseldorf. Wer ein Haus im Dorf erbt, findet Hinweise unter Erbimmobilie verkaufen.
Rheinlage, Hochwasser und Denkmäler
Die Nähe zum Rhein ist in Wittlaer ein Wertfaktor. Sie wirft aber auch Fragen auf. Nach der Hochwasser-Gefahrenkarte NRW liegen rund 5 % der Wohnbauflächen im Szenario eines hundertjährlichen Hochwassers. Im Extremszenario sind es etwa 19 %. Betroffen sind vor allem rheinnahe Grundstücke in Bockum und im Dorf.
Käufer und Banken fragen gezielt nach. Hilfreich sind ein Auszug aus der Gefahrenkarte, Angaben zur Elementarversicherung und Informationen zu Keller und Heizung. Liegt Ihr Haus außerhalb der Flächen, belegt der Kartenauszug genau das.
Zum Flughafen: Die Karten der Fluglärmschutzverordnung Düsseldorf zeigen alle Wittlaerer Wohnbauflächen außerhalb des Lärmschutzbereichs. Ein Kartenauszug im Exposé beantwortet die Frage, bevor Käufer sie stellen.
Denkmäler prägen das Ortsbild: der Hof Kaldenberg als barocke Vierflügelanlage in Einbrungen, Haus Melbeck und die Kirche St. Remigius. Zusammen mit dem Landschaftsschutz der Rheinaue begrenzen sie Nachverdichtung. Für Verkäufer bedeutet das: Neue Konkurrenz durch Bauprojekte bleibt überschaubar. Steht Ihr eigenes Haus unter Denkmalschutz, gehören Bescheid und Auflagen in die Unterlagen.
Was Käufer in Wittlaer außerdem prüfen
Neben Preis und Zustand stellen Interessenten in Wittlaer wiederkehrende Fragen. Eine gute Vorbereitung beantwortet sie, bevor sie gestellt werden.
- Schule und Kita: Die Franz-Vaahsen-Schule ist die Grundschule im Stadtteil. Die städtische Liste führt sechs Kitas. Weiterführende Schulen liegen in Kaiserswerth und Stockum.
- Anbindung: Die Stadtbahn verbindet Wittlaer ohne Umstieg mit der Innenstadt und mit Duisburg. Über die B 8n erreicht man die A 44 und den Flughafen.
- Energie: Für ältere Häuser fragen Käufer nach Heizung und Dämmung. Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht, Details im Ratgeber Energieausweis.
Courtage und Verkaufsablauf in Wittlaer
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher teilen sich beide Seiten die Courtage. Sie beträgt 3,57 % inkl. MwSt. je Seite. Bei 1.200.000 € Kaufpreis sind das 42.840 € für Sie und ebenso viel für den Käufer. Ein Mehrfamilienhaus ist für Sie als Verkäufer courtagefrei, hier zahlt nur der Käufer 4,76 % inkl. MwSt. Fällig wird alles erst nach dem Notartermin. Die Einzelheiten erklärt Kosten beim Immobilienverkauf.
Von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe führt die Seite Verkaufsablauf durch alle Schritte. Besichtigungen und Termine finden in Düsseldorf-Wittlaer statt, die Betreuung kommt aus dem Büro in Essen. Mehr als 400 Verkäufe hat die GOTTSCHLING Immobilien GmbH bereits zum Abschluss gebracht.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Verkaufen in der Nachbarschaft von Wittlaer
Angrenzende Stadtteile mit eigenen Preisniveaus:
Kaiserswerth
Altstadt am Rhein, Richtwerte bis 1.350 €/m².
Kalkum
Einfamilienhäuser rund um das Wasserschloss.
Angermund
Dörflich, an der Grenze zu Duisburg und Ratingen.
Haus verkaufen
Hausverkauf in ganz Düsseldorf.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Wittlaer?
BORIS NRW nennt für Einfamilienhausgrundstücke 1.650 €/m² im alten Wittlaer und 1.400 €/m² in Einbrungen. Stichtag beider Werte ist der 01.01.2026.
Ist eine Villa in Bockum anders zu bewerten als ein Haus in Einbrungen?
Ja, deutlich. Bockum ist ein Villenvorort in Rheinlage, Einbrungen ein jüngeres Wohngebiet mit gemischter Bebauung. Vergleichswerte müssen deshalb aus demselben Ortsteil stammen.
Liegt Wittlaer im Lärmschutzbereich des Flughafens?
Die Wohnbauflächen nicht. Nach den Karten der Fluglärmschutzverordnung Düsseldorf liegen sie vollständig außerhalb der Schutzzonen. Wie laut es im Einzelfall ist, regelt die Verordnung nicht.
Muss ich beim Verkauf in Wittlaer auf Hochwasser hinweisen?
Bei rheinnahen Grundstücken fragen Käufer und Banken fast immer danach. Rund 5 % der Wohnbauflächen liegen im HQ100-Szenario, etwa 19 % im Extremszenario. Ein Kartenauszug schafft Klarheit.
Kann ich in Wittlaer auch eine Eigentumswohnung verkaufen?
Ja, vor allem in Einbrungen und im Gebiet Kehrbesen gibt es Eigentumswohnungen. Käufer erwarten dort Unterlagen zur Gemeinschaft, etwa Protokolle und Wirtschaftsplan.
Was kostet der Makler beim Hausverkauf in Wittlaer?
3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis, je Seite gleich viel für Verkäufer und Käufer. Gezahlt wird erst nach dem Notartermin.
Fazit: Immobilie in Wittlaer verkaufen
Wittlaer gehört zu den teuersten Lagen im Stadtbezirk 5, hat aber keinen einheitlichen Markt. Wer Bockum, Dorf und Einbrungen sauber unterscheidet und Hochwasserfragen vorab klärt, verkauft mit belastbarem Preis. Der erste Schritt ist die Online-Bewertung oder eine Verkaufsanfrage. Für Vermieter gibt es die Seite Wohnung vermieten in Wittlaer. Alle Leistungen finden Sie unter Immobilie verkaufen in Düsseldorf.