Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Carlstadt
Altbauwohnung oder Wohn- und Geschäftshaus in der Düsseldorfer Carlstadt verkaufen: mit amtlichen Bodenrichtwerten, geklärtem Denkmalstatus und Käufern, die gezielt hier suchen.
- Bodenrichtwerte bis 9.200 €/m²
- 113 Baudenkmäler im Viertel
- Unterlagen der Gemeinschaft vorbereitet
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Carlstadt: barocke Stadterweiterung zwischen Rhein und Kö
Wer einen Makler für die Carlstadt sucht, verkauft im kleinsten Stadtteil Düsseldorfs. Er umfasst nur 0,45 km², davon entfällt ein großer Teil auf Wasser- und Verkehrsflächen. Die Carlstadt entstand als planmäßige Stadterweiterung mit rechtwinkligem Straßenraster. Benannt ist sie nach Kurfürst Karl Theodor, früher lautete der offizielle Name Karlstadt.
Das Viertel liegt direkt südlich der Altstadt, ist aber spürbar ruhiger. Statt Kneipenmeilen prägen Antiquitätenhändler, Schmuckgeschäfte, Museen und der Wochenmarkt am Carlsplatz das Bild. Zur Königsallee sind es rund 0,6 km Luftlinie.
Welche Immobilien hier verkauft werden
- Altbau-Eigentumswohnungen in barocken und klassizistischen Bürgerhäusern
- Wohnungen in Mehrfamilienhäusern aus dem frühen 20. Jahrhundert, etwa am Rathausufer
- Wohn- und Geschäftshäuser mit Läden im Erdgeschoss, zum Beispiel an Hohe Straße oder Bilker Straße
- Wohnungen in Nachkriegsbauten, die Baulücken im historischen Raster schließen
Freistehende Häuser oder klassische Einfamilienhäuser gibt es in der Carlstadt praktisch nicht.
| Düsseldorf-Carlstadt auf einen Blick | |
|---|---|
| Stadtbezirk | 1 |
| Einwohner | 2.207 (Hauptwohnsitz, Stand 2025) |
| Fläche | 0,45 km², kleinster Stadtteil Düsseldorfs |
| Baudenkmäler | 113 Einträge in der Denkmalliste |
| Bodenrichtwerte | 5.800 und 9.200 €/m², nur Mischgebiet (Stand 01.01.2026) |
| Mietspiegel-Stadtquartier | Zuschlag 5 % bis 15 % (höchste Gruppe) |
| Stadtbahn | U-Bahnhof Benrather Straße, Heinrich-Heine-Allee in Laufweite |
| Quellen: Stadt Düsseldorf (Open Data), BORIS NRW, Mietspiegel Düsseldorf, Denkmalliste | |
Bodenrichtwerte in der Carlstadt
Eine reine Wohnbauzone weist BORIS NRW für die Carlstadt nicht aus. Beide Zonen sind Mischgebiete für Wohn- und Geschäftshäuser. Der Gutachterausschuss beschreibt sie als geprägt von Käufen zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Kurz gesagt: Der Markt dreht sich um Eigentumswohnungen in aufgeteilten Häusern.
| Zone | Bebauung | Bodenrichtwert |
|---|---|---|
| Ortsteil „Carlstadt“ | Wohn-/Geschäftshaus, IV Geschosse, GFZ 3,5 | 5.800 €/m² |
| Ortsteil „Karlstadt“ (Zone 96040) | Wohn-/Geschäftshaus, IV–V Geschosse, GFZ 4,0 | 9.200 €/m² |
| Quelle: BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026; BORIS nutzt teils noch die alte Schreibweise | ||
Mit bis zu 9.200 €/m² liegt die Carlstadt deutlich über den Wohn-Bodenrichtwerten, die stadtweit höchstens 4.200 €/m² erreichen. Die Werte beziehen sich auf Grundstücksfläche. Für Ihre Wohnung zählt am Ende der Miteigentumsanteil am Grundstück plus der Wert des Gebäudes.
Kein eigener Wohnungs-Richtwert
Ein eigenes Richtwertgebiet für Eigentumswohnungen hat der Gutachterausschuss für die Carlstadt nicht veröffentlicht. Der Wert Ihrer Wohnung lässt sich deshalb nur über Vergleichsdaten, Bodenwert und Objektmerkmale herleiten. Eine erste Orientierung gibt die Online-Immobilienbewertung. Stadtweite Kennzahlen finden Sie unter Immobilienpreise Düsseldorf und Bodenrichtwerte Düsseldorf.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
113 Baudenkmäler: Denkmalschutz ist hier die Regel
Die Denkmalliste der Carlstadt zählt 113 Einträge. Dazu gehören Stadtpalais wie Palais Nesselrode, Wittgenstein und Spee, aber auch viele bürgerliche Wohnhäuser. Beispiele sind Häuser an der Citadellstraße aus dem späten 17. Jahrhundert oder klassizistische Bauten an Poststraße und Schwanenmarkt.
Für Ihren Verkauf heißt das: Käufer rechnen von Anfang an mit Denkmalauflagen. Sie wollen wissen, welche Teile geschützt sind und was bereits genehmigt wurde. Fehlt diese Klarheit, verzögern Banken und Notare den Abschluss.
Hilfreich sind:
- schriftliche Auskunft der Unteren Denkmalbehörde
- Erlaubnisse für Fenster, Dach, Fassade und Innenumbauten
- Nachweise zu Leitungen, Heizung und Feuchteschutz im Keller
- Fotos erhaltener Ausstattung wie Treppen, Türen oder Stuck
Anleger unter den Käufern fragen häufig nach den erhöhten Abschreibungen für Baudenkmale nach § 7i EStG. Die steuerliche Prüfung übernimmt deren Steuerberatung.
Wer in der Carlstadt kauft
Weil der Bestand so klein ist, warten viele Interessenten gezielt auf ein Angebot in diesem Viertel. Typische Käufergruppen:
- Eigennutzer mit Arbeitsplatz in der Innenstadt: Im Stadtteil sitzen das NRW-Wirtschaftsministerium, die Staatskanzlei im Stadthaus und die Kreissparkasse Düsseldorf. Das Bankenviertel liegt nebenan.
- Liebhaber historischer Bausubstanz: Sie suchen Altbauwohnungen mit hohen Decken in denkmalgeschützten Häusern.
- Kulturinteressierte: Heinrich-Heine-Institut, Filmmuseum, Stadtmuseum und Hetjens-Museum liegen im Viertel.
- Kapitalanleger: Die höchste Mietspiegel-Zuschlagsgruppe der Stadt macht Mietwohnungen hier interessant.
Rhein und Mannesmannufer
Im Westen grenzt die Carlstadt an Rheinuferpromenade und Mannesmannufer. Der Durchgangsverkehr läuft durch den Rheinufertunnel. Für ufernahe Häuser sollten Sie die Hochwasserkarten des Landes NRW kennen, denn Käufer und Banken fragen danach. Der U-Bahnhof Benrather Straße liegt unter der Kasernenstraße. Bis zur Heinrich-Heine-Allee mit Anschluss an alle Stadtbahnlinien ist es nicht weit.
Altbauwohnung oder ganzes Haus verkaufen
Eigentumswohnung im Bürgerhaus: Oft teilen sich nur wenige Parteien ein Haus. Beschlüsse zu Dach, Fassade oder Fenstern treffen dann jeden Eigentümer stark. Stellen Sie Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand früh bereit. Käufer erkennen daran, welche Kosten in den nächsten Jahren auf sie zukommen. Ausführlich: Wohnung verkaufen in Düsseldorf.
Wohn- und Geschäftshaus: Läden für Antiquitäten, Schmuck oder Galerien sind typische Gewerbemieter. Anleger prüfen deren Mietverträge, Laufzeiten und Indexierung genau. Den Verkauf eines solchen Hauses bezahlt allein der Käufer. Mehr unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Vermietete Wohnung: Bestehende Mieten in der Carlstadt liegen oft im Rahmen eines hohen Lagezuschlags. Käufer wollen Mietvertrag, letzte Erhöhungen und Nebenkostenabrechnung sehen.
Energieausweis: Ob ein Ausweis nach GModG nötig ist, hängt bei Baudenkmalen vom Einzelfall ab. Das Team klärt das, bevor das Exposé online geht.
Courtage und Verkaufsablauf in der Carlstadt
Beim Verkauf einer Carlstadt-Wohnung tragen beide Seiten jeweils 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Rechenbeispiel: Bei 750.000 € Kaufpreis sind das je Seite 26.775 € inkl. MwSt. Verkaufen Sie ein ganzes Wohn- und Geschäftshaus, zahlt der Käufer allein 4,76 % inkl. MwSt.; für Sie ist der Verkauf courtagefrei. Fällig ist sie erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Mehr dazu auf der Seite Maklerkosten beim Verkauf.
Der Weg zum Kaufvertrag
- Erstgespräch und Prüfung von Grundbuch und Denkmalstatus
- Wertermittlung über Bodenrichtwert, Vergleichsdaten und Zustand
- Exposé, das Haus, Geschichte und Lage im Viertel beschreibt
- Ansprache vorgemerkter Interessenten, dann Besichtigungen
- Bonitätsnachweis, Vertragsentwurf und Beurkundung
Den kompletten Ablauf beschreibt die Seite Ablauf des Immobilienverkaufs. Ihre Besichtigungen und Termine finden in Düsseldorf-Carlstadt statt, die Betreuung erfolgt aus dem Büro in Essen. Bei ProvenExpert steht die GOTTSCHLING Immobilien GmbH bei 4,8 von 5 Sternen aus über 300 Bewertungen. Behalten und vermieten ist eine Alternative? Dann lesen Sie Wohnung vermieten in der Carlstadt.
Immobilie verkaufen rund um die Carlstadt
Die Carlstadt grenzt an Altstadt, Stadtmitte und Unterbilk, im Westen an den Rhein. Gegenüber liegt Oberkassel.
Altstadt
Nördlicher Nachbar mit Wohnungs-Richtwert von 7.500 €/m².
Stadtmitte
Östlich der Kasernenstraße, mit Königsallee und Bankenviertel.
Unterbilk
Südlicher Nachbar zwischen Rheinturm und Bilk.
Oberkassel
Linksrheinisch gegenüber, ebenfalls höchste Mietspiegel-Gruppe.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in der Carlstadt?
BORIS NRW weist für die Carlstadt zwei Mischgebietszonen aus: 5.800 €/m² und 9.200 €/m² Grundstücksfläche. Der höhere Wert gilt für die Zone, die BORIS noch unter der alten Schreibweise Karlstadt führt.
Gibt es einen Immobilienrichtwert für Wohnungen in der Carlstadt?
Nein, ein eigenes Richtwertgebiet für Eigentumswohnungen hat der Gutachterausschuss hier nicht veröffentlicht. Der Wert wird deshalb über Bodenwertanteil, Vergleichsdaten und die Merkmale der Wohnung ermittelt.
Warum gibt es in der Carlstadt so wenige Angebote?
Der Stadtteil ist mit 0,45 km² der kleinste Düsseldorfs und hat nur rund 2.200 Einwohner. Ein großer Teil der Fläche entfällt auf Wasser und Verkehr. Entsprechend selten wechseln Wohnungen den Eigentümer.
Was bedeutet Denkmalschutz für den Verkauf meiner Wohnung?
Der Verkauf selbst ist nicht genehmigungspflichtig. Käufer wollen aber wissen, welche Bauteile geschützt sind und welche Umbauten genehmigt wurden. Eine Auskunft der Unteren Denkmalbehörde beantwortet das verbindlich.
Was kostet ein Makler für die Carlstadt?
Bei Eigentumswohnungen zahlen Sie und der Käufer je 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Beim Wohn- und Geschäftshaus trägt der Käufer allein 4,76 % inkl. MwSt.
Wo finden Besichtigungen statt, wenn GOTTSCHLING in Essen sitzt?
Alle Besichtigungen und Termine finden vor Ort in der Carlstadt statt. Die Betreuung läuft aus dem Büro in Essen-Holsterhausen, rund 35 km entfernt.
Fazit: Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Carlstadt
Die Carlstadt verbindet Bodenrichtwerte bis 9.200 €/m² mit einem sehr kleinen, historischen Wohnbestand. Weil es kaum Vergleichsangebote und keinen eigenen Wohnungs-Richtwert gibt, braucht die Preisfindung eine sorgfältige Herleitung. Geklärter Denkmalstatus und vollständige Unterlagen der Gemeinschaft machen den Unterschied. Starten Sie mit einer Immobilienbewertung oder melden Sie sich über die Anfrage. Alle Leistungen im Überblick: Immobilie verkaufen in Düsseldorf.