Mehrfamilienhaus verkaufen in Düsseldorf
Ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf verkaufen Sie an Kapitalanleger. Entscheidend sind Ertragswert, saubere Mietunterlagen und geprüfte Käufer.
- Für Verkäufer courtagefrei
- Bewertung nach Ertragswert
- Geprüfte Kapitalanleger
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Was ein Mehrfamilienhaus-Verkauf anders macht
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Gebäude mit mindestens drei Wohnungen, das als Ganzes verkauft wird. Käufer sind fast immer Kapitalanleger. Sie kaufen keine Küche und keinen Garten. Sie kaufen einen Mietertrag.
Deshalb zählen andere Fragen als beim Hausverkauf an Selbstnutzer. Wie hoch ist die Ist-Miete? Wie weit liegt sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete? Welche Investitionen stehen an? Wie sicher sind die Mietverhältnisse?
Anleger rechnen. Sie vergleichen Ihr Haus mit anderen Objekten über Rendite und Faktor. Eine Besichtigung kommt meist erst, wenn die Zahlen passen. Wer hier unvollständige Unterlagen liefert, verliert Zeit und Verhandlungsmacht.
Aus über 400 begleiteten Verkäufen kennt die GOTTSCHLING Immobilien GmbH diese Fallstricke. Die Betreuung läuft aus dem Büro in Essen, Besichtigungen und Termine finden vor Ort in Düsseldorf statt. Essen liegt rund 35 km entfernt, über die A52 schnell erreichbar.
Kosten: für Sie als Verkäufer courtagefrei
Bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und anderen Anlageobjekten zahlt nur der Käufer eine Courtage. Sie beträgt 4,76 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Sie als Verkäufer zahlen beim Mehrfamilienhaus keine Courtage, der Verkauf ist für Sie courtagefrei.
Die Halbteilung nach § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft. Für ein Mehrfamilienhaus greift sie nicht.
| Kaufpreis | Courtage Verkäufer | Courtage Käufer (4,76 % inkl. MwSt.) |
|---|---|---|
| 1.000.000 € | keine | 47.600 € |
| 1.600.000 € | keine | 76.160 € |
| 2.500.000 € | keine | 119.000 € |
Die Courtage wird erst nach dem Notartermin fällig. Bis zur Unterschrift beim Notar entstehen Ihnen keine Kosten, eine Vorauszahlung gibt es nicht. Alle Details zu Wohnungen und Häusern stehen auf der Seite Kosten beim Immobilienverkauf.
Ertragswert: so wird ein Mehrfamilienhaus bewertet
Der Ertragswert ist der Wert, den ein Grundstück aus seinen nachhaltigen Mieteinnahmen erzielt. Das Verfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, §§ 27 ff.) geregelt. Es besteht aus Bodenwert und Gebäudeertragswert.
Vereinfachtes Rechenbeispiel
Annahmen: Jahresnettokaltmiete 72.000 €, Bewirtschaftungskosten 20 %, Bodenwert 800.000 €, Liegenschaftszinssatz 3 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Rohertrag | Jahresnettokaltmiete | 72.000 € |
| − Bewirtschaftungskosten | 20 % von 72.000 € | 14.400 € |
| = Reinertrag | 72.000 € − 14.400 € | 57.600 € |
| − Bodenwertverzinsung | 3 % von 800.000 € | 24.000 € |
| = Gebäudereinertrag | 57.600 € − 24.000 € | 33.600 € |
| × Barwertfaktor | 40 Jahre, 3 % ≈ 23,11 | 776.496 € |
| + Bodenwert | 800.000 € | 1.576.496 € |
Das Beispiel zeigt die Logik, nicht den Wert Ihres Hauses. In der Praxis kommen Zu- und Abschläge hinzu: Instandhaltungsstau, Leerstand, Mieten unter Marktniveau. Den Bodenwert liefert der Bodenrichtwert aus BORIS NRW. Liegenschaftszinssätze veröffentlicht der Gutachterausschuss Düsseldorf im Grundstücksmarktbericht. Für Mehrfamilienhäuser in mittlerer Lage nennt er 2,9 % bei Vorkriegsbauten und 3,3 % bei Nachkriegsbauten. Mehr zu den Methoden finden Sie unter Immobilienbewertung.
Rohertragsfaktor: die schnelle Kennzahl der Anleger
Der Rohertragsfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten ein Käufer zahlt. Anleger nutzen ihn als ersten Filter.
Beispiel: Kaufpreis 1.600.000 €, Jahresnettokaltmiete 72.000 €. Der Faktor liegt bei 22,2. Umgekehrt ergibt sich daraus eine Bruttoanfangsrendite von 4,5 % (72.000 € ÷ 1.600.000 €).
Der Faktor ist grob. Er ignoriert Bewirtschaftungskosten, Zustand und Mietsteigerungspotenzial. Zwei Häuser mit gleichem Faktor können sehr unterschiedlich viel wert sein. Ein saniertes Haus mit Mieten auf Marktniveau ist etwas anderes als ein Haus mit Sanierungsstau und niedrigen Altmieten.
Darum sollte der Angebotspreis nicht nur auf dem Faktor beruhen. Sinnvoll ist eine Herleitung über den Ertragswert, ergänzt um Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses. Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht liegt der mittlere Ertragsfaktor für Düsseldorfer Mehrfamilienhäuser je nach Baujahr bei 22,0 bis 23,0. Typisch ist eine Spanne von 17 bis 28. Aktuelle Zahlen zum Markt finden Sie im Bericht zu den Immobilienpreisen in Düsseldorf.
Mieterliste und Unterlagen: was Käufer sehen wollen
Die Mieterliste ist das wichtigste Dokument beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses. Sie zeigt jede Einheit mit Fläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn und Kaution. Namen der Mieter gehören aus Datenschutzgründen erst spät in die Prüfung, meist anonymisiert.
| Spalte der Mieterliste | Warum Käufer danach fragen |
|---|---|
| Lage und Wohnfläche je Einheit | Miete pro m² berechnen |
| Nettokaltmiete | Ertrag und Abstand zum Mietspiegel |
| Nebenkostenvorauszahlung | Umlagefähigkeit prüfen |
| Mietbeginn, letzte Erhöhung | Spielraum für Mieterhöhungen |
| Vertragsart (Staffel, Index) | Entwicklung der Einnahmen |
| Kaution, Rückstände, Leerstand | Risiko einschätzen |
Weitere Unterlagen
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft
- Mietverträge aller Einheiten
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Energieausweis nach GModG
- Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baugenehmigung
- Nachweise über Sanierungen (Dach, Heizung, Fenster, Leitungen)
Die vollständige Liste steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf. Was beim Verkauf mit bestehenden Mietverhältnissen gilt, erklärt der Ratgeber Verkaufen mit Mieter: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).
Käuferkreis: wer Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf kauft
Der Käuferkreis bestimmt Vermarktung und Preis. Ein Haus mit sechs Einheiten spricht andere Käufer an als ein Wohn- und Geschäftshaus mit zwanzig. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH prüft Finanzierung und Eigenkapital, bevor Unterlagen herausgehen.
- Private Kapitalanleger: oft Häuser mit drei bis zehn Einheiten, Finanzierung über die Hausbank.
- Family Offices und Vermögensverwalter: suchen langfristige Anlagen mit stabilen Mieterträgen.
- Bestandshalter und Wohnungsunternehmen: kaufen größere Objekte und Pakete.
- Aufteiler und Projektentwickler: interessieren sich für Häuser mit Entwicklungs- oder Aufteilungspotenzial.
Oberkassel
Linksrheinisch; laut Gutachterausschuss hochwertige Lage für Mehrfamilienhäuser.
Pempelfort
Innenstadtnahe Altbauquartiere, laut Gutachterausschuss hochwertige Lage.
Düsseltal
Wohnlage am Zooviertel, laut Gutachterausschuss hochwertig für Mehrfamilienhäuser.
Flingern-Nord
Altbaubestand mit vielen Mehrfamilienhäusern im Osten der Innenstadt.
Derendorf
Altbau und Neubauquartiere nördlich der Innenstadt, mittlere bis gute Lage.
Diskreter Verkauf statt öffentlicher Anzeige
Viele Eigentümer wollen nicht, dass ihr Haus öffentlich im Netz steht. Mieter sollen nicht verunsichert werden. Nachbarn und Geschäftspartner müssen nichts erfahren.
Ein Mehrfamilienhaus lässt sich gut diskret verkaufen. Der Weg: Ein anonymisiertes Kurzprofil geht an vorgemerkte, geprüfte Anleger. Erst nach Vertraulichkeitserklärung und Finanzierungsnachweis gibt es Adresse, Mieterliste und Datenraum.
Besichtigungen werden mit den Mietern abgestimmt. Mieter müssen eine Besichtigung ihrer Wohnung nach vorheriger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Gute Kommunikation verhindert Unruhe im Haus.
Ein öffentliches Angebot kann trotzdem sinnvoll sein. Etwa wenn der Käuferkreis breiter sein soll oder das Haus aufgeteilt verkauft wird. Welcher Weg passt, klärt ein erstes Gespräch. Den allgemeinen Ablauf beschreibt die Seite Ablauf des Immobilienverkaufs.
Rechtliche Punkte vor dem Verkauf
Einige Fragen sollten vor dem Start geklärt sein. Sie beeinflussen Preis und Käuferkreis.
- Spekulationsfrist: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Details im Ratgeber Spekulationsfrist.
- Mietrecht: Die Regeln zur Mietpreisbremse in Düsseldorf beeinflussen das Mietsteigerungspotenzial.
- Aufteilung: Wird ein Haus nach Überlassung an Mieter in Eigentumswohnungen aufgeteilt, haben Mieter beim Verkauf ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
- Grunderwerbsteuer: Sie trägt in der Regel der Käufer. In NRW beträgt sie 6,5 % vom Kaufpreis.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH gibt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für steuerliche Fragen ist Ihre Steuerberatung zuständig.
Ansprechpartner und Bewertungen
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH arbeitet seit über 20 Jahren mit Wohnimmobilien und Anlegern. Sie verwaltet zusätzlich rund 4.000 Einheiten. Daraus kommt viel Wissen über Mietverträge, Nebenkosten und Instandhaltung – genau die Themen, die Käufer eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Häufige Fragen
Was kostet es, ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf mit Makler zu verkaufen?
Mit der GOTTSCHLING Immobilien GmbH ist der Verkauf für Sie als Verkäufer courtagefrei. Der Käufer zahlt 4,76 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Bei 1.600.000 € Kaufpreis sind das 76.160 €. Die Zahlung ist erst nach dem Notartermin fällig.
Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses?
Üblich ist das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV. Aus der Jahresnettokaltmiete werden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der Reinertrag wird über Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt.
Was ist ein guter Rohertragsfaktor?
Einen pauschal guten Faktor gibt es nicht. Er hängt von Lage, Zustand und Mietniveau ab. Der Gutachterausschuss nennt für Düsseldorfer Mehrfamilienhäuser Mittelwerte von 22,0 bis 23,0. Ein Faktor von 22,2 bedeutet, dass der Käufer 22,2 Jahresnettokaltmieten zahlt; das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von 4,5 %.
Kann ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen, ohne den Mietern zu kündigen?
Ja. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer tritt in alle bestehenden Mietverträge ein. Für Kapitalanleger sind stabile Mietverhältnisse meist ein Pluspunkt.
Müssen die Mieter Besichtigungen zulassen?
Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Termine werden mit ihnen abgestimmt. Oft genügt es, nur eine oder zwei typische Wohnungen zu zeigen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Zentral sind Mieterliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Grundbuchauszug, Energieausweis und Wohnflächenberechnung. Dazu kommen Nachweise über Sanierungen und die Baugenehmigung. Je vollständiger der Datenraum, desto schneller die Kaufentscheidung.
Kann ich ein Mehrfamilienhaus diskret verkaufen?
Ja. Das Objekt geht zuerst anonymisiert an geprüfte Anleger. Adresse und Mieterliste gibt es erst nach Vertraulichkeitserklärung und Finanzierungsnachweis.
Zahlt der Verkäufer Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Im Privatvermögen ist der Gewinn nach mehr als zehn Jahren Haltedauer in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG). Bei kürzerer Haltedauer oder gewerblichem Grundstückshandel kann Steuer anfallen. Das klärt Ihre Steuerberatung.
Fazit: Zahlen und Unterlagen entscheiden
Ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf kaufen Anleger nach Zahlen. Ein belastbarer Ertragswert, eine saubere Mieterliste und geprüfte Käufer sind die Basis. Für Sie als Verkäufer ist der Verkauf mit der GOTTSCHLING Immobilien GmbH courtagefrei; der Käufer zahlt 4,76 % inkl. MwSt. nach dem Notartermin. Für Ihr Mehrfamilienhaus beginnt der Weg mit der Online-Bewertung oder einem Gespräch über die Anfrage.