In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises. Hier sehen Sie, wer sie zahlt, wann sie fällig wird und welche Ausnahmen gelten.
Was die Grunderwerbsteuer ist
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) des Bundes geregelt. Den Steuersatz legen die Länder selbst fest.
Nordrhein-Westfalen erhebt 6,5 %. Das gehört zu den höchsten Sätzen in Deutschland. Für einen Kauf in Düsseldorf gilt also derselbe Satz wie in jeder anderen Stadt in NRW.
Die Steuer ist der größte Posten der Kaufnebenkosten. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten (siehe Ratgeber Notarkosten) und gegebenenfalls die Maklercourtage (siehe Maklerprovision beim Verkauf).
Rechenbeispiele für Düsseldorf
Die Steuer berechnen Sie mit einer Formel: Kaufpreis × 6,5 %.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (6,5 %) |
|---|---|
| 250.000 € | 16.250 € |
| 400.000 € | 26.000 € |
| 600.000 € | 39.000 € |
| 850.000 € | 55.250 € |
| 1.200.000 € | 78.000 € |
Die Steuer muss der Käufer in der Regel aus Eigenkapital bezahlen. Viele Banken finanzieren Kaufnebenkosten nur ungern. Wer in begehrten Lagen wie Oberkassel oder Kaiserswerth kauft, muss mit entsprechend hohen Beträgen rechnen.
Wer die Grunderwerbsteuer zahlt
Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam (§ 13 GrEStG). In fast jedem Kaufvertrag steht aber: Der Käufer trägt die Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt fordert sie deshalb vom Käufer an.
Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer wenden. Als Verkäufer sind Sie trotzdem gut geschützt. Der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch erst, wenn die Steuer gezahlt ist. Den Kaufpreis erhalten Sie in der Regel vorher, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Wie die Schritte zusammenhängen, zeigt die Seite Ablauf des Immobilienverkaufs.
Ablauf: vom Kaufvertrag bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Beurkundung: Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar.
- Anzeige ans Finanzamt: Der Notar meldet den Kauf dem zuständigen Finanzamt.
- Steuerbescheid: Das Finanzamt schickt dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid.
- Zahlung: Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach der Zahlung bestätigt das Finanzamt, dass keine Bedenken gegen die Eintragung bestehen.
- Grundbuch: Erst jetzt kann der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden.
Wer zu spät zahlt, verzögert die Eintragung. Zusätzlich können Säumniszuschläge anfallen.
Ausnahmen: Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
§ 3 GrEStG nennt Fälle, in denen keine Steuer anfällt. Die wichtigsten:
- Kleine Erwerbe: Gegenleistung bis 2.500 € (Nr. 1), zum Beispiel ein Garagenstreifen.
- Erbschaft und Schenkung: Diese Erwerbe fallen unter die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Nr. 2).
- Erbauseinandersetzung: Ein Miterbe übernimmt ein Nachlassgrundstück (Nr. 3).
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Kauf vom eigenen Ehe- oder Lebenspartner (Nr. 4).
- Nach der Scheidung: Übertragung an den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (Nr. 5).
- Verwandte in gerader Linie: Kauf von Eltern, Kindern oder Enkeln (Nr. 6).
Geschwister sind nicht befreit. Kauft eine Schwester ihrem Bruder seinen Anteil am Elternhaus ab, fällt Steuer an, es sei denn, es handelt sich um eine Erbauseinandersetzung. Hinweise zu diesen Fällen finden Sie unter Geerbte Immobilie verkaufen und Immobilie bei Scheidung verkaufen. Ob eine Befreiung greift, klärt der Notar oder die Steuerberatung.
Bemessungsgrundlage: Was zum Kaufpreis zählt
Die Steuer berechnet sich nach der Gegenleistung, also im Normalfall nach dem Kaufpreis. Beweglicher Hausrat gehört nicht dazu. Dazu zählen zum Beispiel eine gebrauchte Einbauküche oder Möbel, die mitverkauft werden.
Werden solche Gegenstände im Kaufvertrag mit einem eigenen, realistischen Preis ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, davon 8.000 € für eine gebrauchte Küche. Steuer auf 392.000 € = 25.480 € statt 26.000 €. Ersparnis 520 €. Der Wert muss angemessen sein. Überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an.
Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) einer Eigentümergemeinschaft mindert die Bemessungsgrundlage nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht. Das gilt auch, wenn der Vertrag sie gesondert ausweist.
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Das hängt von der Nutzung ab. Wer selbst einzieht, kann die Grunderwerbsteuer nicht absetzen. Sie erhöht aber die Anschaffungskosten. Das ist wichtig, falls Sie später innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen.
Wer vermietet, rechnet die Steuer zu den Anschaffungskosten. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird über die Abschreibung verteilt. Der Anteil für Grund und Boden wirkt sich erst bei einem späteren Verkauf aus.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Gebäudeanteil 75 %. Von 26.000 € Grunderwerbsteuer entfallen 19.500 € auf das Gebäude. Bei 2 % Abschreibung im Jahr sind das 390 € pro Jahr. Die genaue Aufteilung und den Abschreibungssatz klärt Ihre Steuerberatung.
Was Verkäufer in Düsseldorf wissen sollten
Als Verkäufer zahlen Sie die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht. Sie beeinflusst aber die Kaufkraft Ihrer Interessenten. Wer 600.000 € bezahlt, braucht neben dem Kaufpreis 39.000 € Steuer plus Notar- und Grundbuchkosten. Ein realistischer Angebotspreis berücksichtigt das. Wie Sie den Preis ermitteln, steht im Ratgeber Verkaufspreis richtig ermitteln.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH prüft vor jeder Besichtigung die Finanzierung der Interessenten. Die Betreuung erfolgt aus dem Büro in Essen, die Termine finden vor Ort in Düsseldorf statt. So kommen nur Käufer zum Notar, die Kaufpreis und Nebenkosten tragen können. Mehr dazu unter Immobilie verkaufen in Düsseldorf.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 26.000 €.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Rechtlich haften beide. In fast allen Kaufverträgen übernimmt aber der Käufer die Steuer, und das Finanzamt fordert sie zuerst von ihm an.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuch aus.
Fällt beim Kauf von den Eltern Grunderwerbsteuer an?
Nein. Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, also Eltern, Kinder und Enkel, sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit. Geschwister sind nicht befreit.
Gibt es in NRW einen Freibetrag für Ersterwerber?
Nein. Das Grunderwerbsteuergesetz kennt keinen allgemeinen Freibetrag für die erste selbst genutzte Immobilie. Prüfen Sie aktuelle Förderprogramme bei der NRW.BANK.
Kann ich die Grunderwerbsteuer senken?
Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine gebrauchte Küche können mit angemessenem Wert gesondert ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt nicht an.
Fazit: 6,5 % fest einplanen
In NRW kostet fast jeder Immobilienkauf 6,5 % Grunderwerbsteuer. Käufer sollten den Betrag aus Eigenkapital einplanen. Verkäufer profitieren von Käufern mit geprüfter Finanzierung. Wenn Sie in Düsseldorf verkaufen möchten, starten Sie mit einer Online-Immobilienbewertung oder lesen Sie weiter unter Wohnung verkaufen und Haus verkaufen.