Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Eller
Düsseldorf-Eller verbindet Schlosspark, Ortskern und drei S-Bahn-Halte. Das Team ordnet Ihre Wohnung oder Ihr Haus nach amtlichen Werten ein und begleitet den Verkauf bis zum Notar.
- Bodenrichtwerte 730 bis 1.050 €/m²
- Viele Eigentumswohnungen im Bestand
- S-Bahn, Stadtbahn, zwei Autobahnen
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Düsseldorf-Eller: Ortskern, Schloss und viel Grün
Düsseldorf-Eller liegt im Südosten der Landeshauptstadt und ist der einwohnerstärkste Stadtteil im Stadtbezirk 8. Rund 31.000 Menschen leben hier auf 5,75 km². Bis zur Eingemeindung war Eller eine eigene Gemeinde. Im historischen Rathaus am Gertrudisplatz sitzt bis heute die Bezirksverwaltung.
Das Ortsbild hat mehrere Gesichter. Rund um die Gumbertstraße, die Hauptgeschäftsstraße, und den Gertrudisplatz mit St. Gertrud liegt der gewachsene Kern. Alt-Eller bildet den historischen Siedlungskern. Weiter südlich entstanden nach dem Krieg große Wohngebiete, etwa in Eller-Süd und an der Deutzer Straße. Nördlich des Dillenburger Wegs liegt das Einfamilienhausgebiet, das viele Einheimische „Gurkenland“ nennen.
Fast ein Fünftel der Fläche ist Grünfläche. Der Schlosspark mit dem klassizistischen Schloss Eller ist seit Jahrzehnten öffentlich. Der Eller Forst, Teil des Düsseldorfer Stadtwalds, grenzt an Unterbach und Vennhausen. Für Käufer, die städtisch und trotzdem im Grünen wohnen wollen, ist das ein echtes Pfund.
Düsseldorf-Eller auf einen Blick
Die wichtigsten Eckdaten für Eigentümer, jeweils mit Quelle:
| Merkmal | Düsseldorf-Eller | Quelle |
|---|---|---|
| Stadtbezirk | 8 | Stadt Düsseldorf |
| Einwohner mit Hauptwohnsitz | 30.974 (Stand 2025) | Open Data Düsseldorf |
| Fläche | 5,75 km² | Open Data Düsseldorf |
| Wohnungen / Wohngebäude | 16.164 / 3.415 (Stand 31.12.2020) | Stadtteilprofil Eller |
| Bodenrichtwerte Wohnen | 730–1.050 €/m² (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Bodenrichtwerte Mischgebiet | 920–1.100 €/m² (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Baudenkmäler | 26 Einträge | Denkmalliste (Wikipedia) |
| S-Bahn-Halte | Bahnhof Eller, Eller Mitte, Eller Süd | Wikipedia |
| Autobahn | Anschlussstelle Düsseldorf-Eller (A 46, A 59) | Wikipedia |
| Fluglärm-Schutzbereich | nicht betroffen | FluLärmDüsseldV |
Bodenrichtwerte in Eller: die Lage im Stadtteil zählt
Der Gutachterausschuss teilt Düsseldorf-Eller in zahlreiche Richtwertzonen. Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke liegen die Werte zwischen 770 und 1.050 €/m². Den höchsten Wert hat eine Reihenhauszone mit 1.050 €/m². Mehrfamilienhausgrundstücke kosten je nach Zone 730 bis 960 €/m². Rund um den Gertrudisplatz gilt ein Mischgebietswert von 1.100 €/m². Alle Angaben beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2026.
Eine Beispielrechnung: Ein Reihenhausgrundstück mit 250 m² in der teuersten Zone ergibt 262.500 € reinen Bodenwert. Dasselbe Grundstück in einer Zone mit 820 €/m² käme auf 205.000 €. Der Unterschied zeigt, warum eine pauschale Zahl für ganz Eller wenig taugt.
Im Grundstücksmarktbericht nennt der Gutachterausschuss Eller als Beispiel der Lageklasse „einfache Lagen“ für Mehrfamilienhausgrundstücke. Diese Klasse ist eine statistische Einordnung für Bodenwerte, keine Aussage über einzelne Straßen oder Häuser. Weitere Vergleichszahlen stehen auf Immobilienpreise Düsseldorf und Bodenrichtwerte Düsseldorf.
Eigentumswohnungen aus der Nachkriegszeit gut vorbereiten
In allen Mehrfamilienhauszonen vermerkt BORIS NRW, dass die Richtwerte durch Käufe zur Begründung von Wohnungseigentum geprägt sind. Übersetzt: In Eller wechseln vor allem Eigentumswohnungen den Besitzer. Viele davon stehen in Häusern, die in den Fünfziger- bis Siebzigerjahren gebaut wurden.
Käufer solcher Wohnungen stellen sehr konkrete Fragen. Sie wollen wissen, wie hoch die Erhaltungsrücklage ist. Sie fragen nach Dach, Fenstern und Heizung. Und sie möchten die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lesen. Je schneller diese Antworten vorliegen, desto ruhiger verläuft die Verhandlung.
- Teilungserklärung und Grundbuchauszug
- Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Rücklagenstand
- Energieausweis nach GModG, spätestens zur Besichtigung
- Versammlungsprotokolle mit geplanten Maßnahmen
Eine vollständige Liste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf. Speziell zum Wohnungsverkauf informiert Wohnung verkaufen in Düsseldorf.
Wer in Düsseldorf-Eller kauft
Ein großer Teil der Interessenten pendelt. Drei S-Bahn-Halte im Stadtteil bieten direkte Verbindungen zum Hauptbahnhof, ins Ruhrgebiet und Richtung Köln. Bis zum Hauptbahnhof sind es nur rund fünf Kilometer. Dazu kommen ein Stadtbahn-Anschluss Richtung Innenstadt und Neuss, eine Straßenbahn und mehrere Busverbindungen. Mit dem Auto ist man über die Anschlussstelle Düsseldorf-Eller schnell auf der A 46 oder A 59.
Familien achten auf Schulen und Betreuung. Der Stadtteil hat sechs städtische Grundschulen und die Dieter-Forte-Gesamtschule, die erste Gesamtschule der Stadt. Die städtische Kita-Liste führt rund 17 Einrichtungen. Arztpraxen, sechs Apotheken und die Geschäfte an der Gumbertstraße sorgen für kurze Wege im Alltag.
Kapitalanleger fragen häufig nach kleineren Wohnungen in Bahnhofsnähe. Für sie zählen Miete, Hausgeld und Zustand des Gemeinschaftseigentums. Ein Exposé, das beide Gruppen gezielt anspricht, verkürzt die Suche nach dem passenden Käufer.
Denkmalschutz und Hochwasser: zwei Punkte für das Exposé
Eller hat 26 eingetragene Baudenkmäler. Dazu zählen das „Holländische Haus“ an der Gumbertstraße und mehrere Wohnhäuser aus der Zeit um die Jahrhundertwende. Bemerkenswert ist die Siedlung der „Neuen Heimat“ an der Von-Krüger-Straße vom Ende der Fünfzigerjahre. Sie steht als Ensemble unter Schutz, einschließlich eines Hochhauses. Änderungen an Fassade, Fenstern oder Dach brauchen hier eine Genehmigung. Im Gegenzug sind erhöhte steuerliche Absetzungen nach § 7i EStG möglich. Käufer sollten beides früh kennen.
Durch Eller fließen der südliche Arm der Düssel und der Eselsbach. Gemessen an der Hochwasser-Gefahrenkarte NRW liegt nur ein sehr kleiner Teil der Wohnbauflächen, rund 1 %, im Szenario eines hundertjährlichen Hochwassers (HQ100). Im Extremszenario (HQextrem) sind es knapp 4 %. Für die allermeisten Grundstücke spielt das keine Rolle. Ob Ihr Grundstück berührt ist, zeigen die Hochwassergefahrenkarten des Landes. Der Lärmschutzbereich des Flughafens reicht nicht bis Düsseldorf-Eller.
Courtage und Ablauf für Verkäufer in Eller
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gilt die gesetzliche Teilung: Sie und der Käufer tragen jeweils 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Bei 250.000 € Kaufpreis ergibt das 8.925 € je Seite. Fällig wird Ihr Anteil erst nach der Unterschrift beim Notar. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, zahlt allein der Käufer 4,76 % inkl. MwSt., für Sie als Verkäufer courtagefrei. Alle Einzelheiten stehen auf Kosten beim Immobilienverkauf.
Von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe vergehen mehrere Etappen, die Ablauf des Verkaufs beschreibt. Die Betreuung erfolgt aus dem Büro in Essen, Besichtigungen und Termine in Düsseldorf-Eller nimmt das Team persönlich vor Ort wahr. Über 400 Verkäufe hat die GOTTSCHLING Immobilien GmbH begleitet. Einen Überblick über alle Leistungen bietet Immobilie verkaufen in Düsseldorf.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Verkaufen in den Nachbarstadtteilen von Eller
Sieben Stadtteile grenzen an Düsseldorf-Eller, jeder mit eigenen Richtwerten:
Lierenfeld
Gewerbe, Rheinbahn und Siedlung Heimgarten.
Vennhausen
Wohngebiet am Eller Forst.
Unterbach
Am Unterbacher See, viele Einfamilienhäuser.
Wersten
Südlicher Nachbar mit breiter Richtwertspanne.
Hassels
Nachbar im Stadtbezirk 9.
Oberbilk
Innenstadtnah am Hauptbahnhof.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Düsseldorf-Eller?
Für Wohngrundstücke weist BORIS NRW in Düsseldorf-Eller 730 bis 1.050 €/m² aus (Stichtag 01.01.2026). Mehrfamilienhauszonen liegen bei 730 bis 960 €/m², Ein- und Zweifamilienhauszonen bei 770 bis 1.050 €/m². Am Gertrudisplatz gilt ein Mischgebietswert von 1.100 €/m².
Welche Immobilien werden in Düsseldorf-Eller am häufigsten verkauft?
Vor allem Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, oft aus den Nachkriegsjahrzehnten. Daneben gibt es Reihen- und Einfamilienhäuser, etwa im Gebiet nördlich des Dillenburger Wegs.
Liegt Eller im Hochwassergebiet?
Nur in kleinen Teilen. Gemessen an der Hochwasser-Gefahrenkarte NRW liegt rund 1 % der Wohnbauflächen im HQ100-Szenario, knapp 4 % im Extremszenario. Die genaue Lage eines Grundstücks zeigt die Karte des Landes.
Was bedeutet der Denkmalschutz an der Von-Krüger-Straße für Verkäufer?
Die Siedlung steht als Ensemble unter Schutz. Bauliche Änderungen an Fassade, Fenstern oder Dach sind genehmigungspflichtig. Käufer können dafür unter Umständen erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG nutzen.
Wie gut ist Düsseldorf-Eller an die Innenstadt angebunden?
Sehr gut. Drei S-Bahn-Halte, ein Stadtbahn-Anschluss und eine Straßenbahn verbinden den Stadtteil mit der übrigen Stadt. Der Hauptbahnhof liegt rund fünf Kilometer entfernt, die Autobahnen A 46 und A 59 sind direkt erreichbar.
Was kostet ein Makler für eine Wohnung in Düsseldorf-Eller?
Verkäufer und Käufer zahlen je 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Der Betrag wird erst nach dem Notartermin fällig. Vorher entstehen Ihnen keine Kosten.
Fazit: Immobilie in Düsseldorf-Eller verkaufen
Düsseldorf-Eller bietet Käufern gute Bahnanbindung, einen lebendigen Ortskern und viel Grün. Der Preis Ihrer Immobilie hängt stark von der Zone, dem Baujahr und dem Zustand des Hauses ab. Mit vollständigen Unterlagen und einem realistischen Startpreis gelingt der Verkauf meist zügig. Beginnen Sie mit der Online-Bewertung oder einer Verkaufsanfrage. Falls Vermieten für Sie in Frage kommt, lesen Sie Wohnung vermieten in Düsseldorf-Eller.