Immobilienbewertung in Düsseldorf
Was ist Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Mehrfamilienhaus in Düsseldorf wert? Mit amtlichen Marktdaten, dem passenden Verfahren und einer Einschätzung vor Ort.
- Drei anerkannte Bewertungsverfahren
- Amtliche Daten des Gutachterausschusses
- Online-Bewertung als erster Schritt
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Was ist eine Immobilienbewertung?
Eine Immobilienbewertung ist die fachliche Ermittlung des Werts einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB. Er entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Persönliche Gründe wie Zeitdruck oder eine Verwandtschaft zwischen Käufer und Verkäufer zählen dabei nicht.
Wie das genau geht, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie kennt drei Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Welches passt, hängt von der Objektart ab. Für Düsseldorf liefert der Gutachterausschuss die nötigen Kennzahlen: Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren.
Für Sie als Eigentümer zählt am Ende eine Zahl: der Preis, mit dem Sie in die Vermarktung gehen. Ist er zu hoch, bleibt die Immobilie liegen. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Die aktuellen Marktdaten finden Sie gebündelt auf der Seite Immobilienpreise in Düsseldorf.
Die drei Bewertungsverfahren im Überblick
Jedes Verfahren beantwortet eine andere Frage. Der Vergleichswert fragt: Was haben Käufer für ähnliche Objekte gezahlt? Der Ertragswert fragt: Was bringt das Objekt an Miete? Der Sachwert fragt: Was kosten Boden und Gebäude, angepasst an den Markt?
| Verfahren | Typische Objekte | Düsseldorfer Kennzahl |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV) | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Bauland | Immobilienrichtwerte Eigentumswohnungen: 2.700–9.600 €/m² Wohnfläche |
| Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV) | Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, vermietete Anlageobjekte | Liegenschaftszinssatz Mehrfamilienhaus: 2,9 % (bis 1947) bzw. 3,3 % (ab 1948) |
| Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV) | Freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften mit wenig Vergleichsfällen | Sachwertfaktoren Ein-/Zweifamilienhaus: 0,70–1,35 |
| Quelle | Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Stand 01.01.2026 (Richtwerte) bzw. Auswertung 2025; ImmoWertV | |
In der Praxis rechnet eine gute Bewertung mehr als ein Verfahren. Weichen die Ergebnisse stark voneinander ab, ist das ein Warnsignal. Dann lohnt ein genauer Blick auf Lage, Zustand und Mietverträge.
Vergleichswertverfahren: der Standard für Wohnungen
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet. In Düsseldorf ist der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses der wichtigste Ausgangswert. Er gilt für ein Normobjekt in einer Zone: modernisiert, bezugsfrei, 60 bis 120 m² groß, in einem Haus mit mehr als sechs Wohnungen.
Weicht Ihre Wohnung davon ab, gibt es amtliche Zu- und Abschläge. Eine nicht modernisierte Wohnung verliert bis zu 20 %. Eine vermietete Wohnung bis zu 5 %. Eine Maisonette bringt bis zu 10 % mehr, ein Dachgeschoss bis zu 5 %. Mehrere Anpassungen werden als Faktoren multipliziert.
Rechenbeispiel: Eine 75-m²-Wohnung liegt in einer Zone mit einem Immobilienrichtwert von 4.500 €/m². Sie ist nicht modernisiert (angenommener Abschlag 10 %) und vermietet (angenommener Abschlag 5 %). Rechnung: 4.500 €/m² × 0,90 × 0,95 = 3.847,50 €/m². Mal 75 m² ergibt das rund 288.600 €. Den Rest klären Grundriss, Etage und Zustand der Gemeinschaft.
Mehr zum Verkauf einer Wohnung lesen Sie unter Wohnung verkaufen in Düsseldorf.
Ertragswertverfahren: Maßstab für vermietete Häuser
Beim Ertragswertverfahren zählt, was eine Immobilie dauerhaft an Miete einbringt. Käufer eines Mehrfamilienhauses rechnen wie Anleger. Sie fragen nach Jahresnettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer. Der Liegenschaftszinssatz übersetzt den Ertrag in einen Wert. Für Düsseldorfer Mehrfamilienhäuser in mittlerer Lage liegt er bei 2,9 % (Vorkriegsbauten) und 3,3 % (Nachkriegsbauten). In sehr guten Lagen sinkt er um bis zu 35 %, der Wert steigt entsprechend.
Eine schnelle Plausibilitätsprüfung bietet der Ertragsfaktor. Er gibt an, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete Käufer zahlen. Für Düsseldorfer Mehrfamilienhäuser lag er im Mittel bei 22,0 bis 23,0. Bei gemischt genutzten Gebäuden mit Läden oder Büros im Erdgeschoss lag er niedriger, bei 18,8 bis 20,6. Gewerbemieten gelten als riskanter, deshalb zahlen Käufer weniger dafür.
Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus aus der Nachkriegszeit bringt 60.000 € Jahresnettokaltmiete. Ertragsfaktor 22,0 × 60.000 € = 1.320.000 €. Das ist ein Orientierungswert, kein Gutachten. Leerstand, Mietrückstände oder ein Sanierungsstau verschieben ihn deutlich.
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist die Abgabe für Sie als Verkäufer courtagefrei. Details stehen auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen.
Sachwertverfahren: wenn es kaum Vergleichsfälle gibt
Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudewert addiert. Der Bodenwert folgt aus dem Bodenrichtwert. Der Gebäudewert ergibt sich aus Normalherstellungskosten, gemindert um das Alter. Das Ergebnis heißt vorläufiger Sachwert. Erst der Sachwertfaktor passt ihn an den Markt an.
In Düsseldorf liegen die Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 0,70 und 1,35. Bestandshäuser auf kleinen Grundstücken von 151 bis 200 m² erreichen Faktoren über 1,0. Große Grundstücke ab 651 m² liegen meist bei 0,70 bis 0,80. In bevorzugten Lagen kann der angepasste Faktor laut Gutachterausschuss im Einzelfall über 2,0 liegen.
Rechenbeispiel: Ein freistehendes Haus aus den Siebzigern auf 600 m² Grundstück hat einen vorläufigen Sachwert von 800.000 €. Der Sachwertfaktor für diese Grundstücksgröße und Baujahresgruppe beträgt 0,85. Ergebnis: 800.000 € × 0,85 = 680.000 €. Mehr zum Hausverkauf finden Sie unter Haus verkaufen in Düsseldorf.
Online-Bewertung: die erste Orientierung
Die Online-Bewertung liefert in wenigen Minuten eine erste Wertspanne. Sie geben Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr und Zustand ein. Das Ergebnis zeigt, in welcher Größenordnung sich Ihre Immobilie bewegt.
Eine Online-Bewertung sieht Ihre Immobilie nicht. Sie kennt weder die neue Küche noch den feuchten Keller. Sie weiß nichts über einen Mietvertrag mit niedriger Miete oder ein eingetragenes Wohnrecht. Deshalb ist sie ein Startpunkt, kein Angebotspreis.
Starten Sie hier: Immobilie online bewerten.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Persönliche Einschätzung vor Ort
Für einen belastbaren Preis besichtigt das Team der GOTTSCHLING Immobilien GmbH Ihre Immobilie. Die Betreuung erfolgt aus dem Büro in Essen, Besichtigungen und Termine finden vor Ort in Düsseldorf statt. Essen liegt rund 35 km entfernt, über die A52 ist das Team schnell bei Ihnen.
Beim Termin geht es um alles, was kein Formular erfasst:
- Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Bädern
- Grundriss, Licht, Ausblick und Lage im Haus
- Modernisierungen der letzten Jahre mit Belegen
- Mietverträge, Mietrückstände und Kündigungsschutz
- Teilungserklärung, Protokolle und Rücklage bei Wohnungen
- Rechte und Lasten im Grundbuch
Das Team gleicht diese Punkte mit dem Immobilienrichtwert Ihrer Zone, den amtlichen Zu- und Abschlägen und den aktuellen Kaufpreisen ab. So wird aus der groben Online-Spanne ein Wert, den Sie gegenüber Käufern und Banken begründen können.
Danach erhalten Sie eine Einschätzung mit Wertspanne, Begründung und Vorschlag für den Angebotspreis. Die Grundlage bilden die amtlichen Daten und die Erfahrung aus über 400 begleiteten Verkäufen.
Marktwerteinschätzung oder Verkehrswertgutachten?
Für einen Verkauf reicht in der Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung. Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn ein Gericht, das Finanzamt oder ein Miterbe einen förmlichen Nachweis verlangt. Solche Gutachten erstellen öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige und der Gutachterausschuss selbst, jeweils gegen Gebühr.
| Merkmal | Marktwerteinschätzung | Verkehrswertgutachten |
|---|---|---|
| Zweck | Angebotspreis für den Verkauf | Nachweis vor Gericht, Finanzamt, Erben |
| Umfang | Besichtigung, Marktdaten, Einschätzung | Ausführliches Gutachten nach ImmoWertV |
| Erstellt von | Makler mit Marktkenntnis | Sachverständige oder Gutachterausschuss |
| Quelle | ImmoWertV; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf (Produkte: Wertabschätzungen und Gutachten), Stand 10/2026 | |
Bei einer Erbschaft oder Scheidung ist oft beides sinnvoll. Mehr dazu auf den Seiten Erbimmobilie verkaufen und Immobilie bei Scheidung verkaufen.
Diese Unterlagen beschleunigen die Bewertung
Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer der Wert. Legen Sie zum Termin bereit, was Sie haben:
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Wohnflächenberechnung und Grundrisse
- Energieausweis (Pflicht beim Verkauf, nach GModG)
- Liste der Modernisierungen mit Jahr und Kosten
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und aktuelle Mieterliste
Eine vollständige Checkliste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf. Wie Sie aus dem Wert den richtigen Angebotspreis ableiten, erklärt der Ratgeber Verkaufspreis ermitteln.
Bewertung nach Objektart und Anlass
Jede Objektart hat ihre eigenen Preistreiber. Diese Seiten vertiefen die Bewertung für Ihren Fall:
Eigentumswohnung
Richtwert, Etage, Rücklage und Zustand der Gemeinschaft.
Einfamilienhaus
Grundstück, Baujahr, Modernisierung und Sachwertfaktor.
Mehrfamilienhaus
Mieten, Ertragsfaktor und Liegenschaftszins.
Grundstück
Bodenrichtwert, Bebaubarkeit und Zuschnitt.
Erbimmobilie
Wert für Erbengemeinschaft und Finanzamt.
Bodenrichtwerte
Spannen nach Lage und Abfrage in BORIS-NRW.
Was die Lage in Düsseldorf ausmacht
Die Lage bestimmt den Wert stärker als jedes andere Merkmal. Der Gutachterausschuss nennt für Eigentumswohnungen in einfachen Lagen wie Garath, Rath oder Reisholz typische Richtwerte von 2.700 bis 4.300 €/m². In mittleren bis guten Lagen wie Flingern, Benrath oder Mörsenbroich sind es 3.700 bis 5.500 €/m². In hochwertigen Lagen wie Oberkassel oder der Altstadt liegen sie bei 5.400 bis 9.600 €/m².
Innerhalb eines Stadtteils schwanken die Werte trotzdem. Eine ruhige Seitenstraße in Oberkassel erzielt mehr als eine Wohnung an einer Hauptstraße. In Benrath zählt die Nähe zum Schlosspark, in Gerresheim die Anbindung. Einen Überblick über alle Viertel bietet die Seite Stadtteile in Düsseldorf.
Wenn Sie nach der Bewertung verkaufen möchten, finden Sie den Ablauf auf der Seite Immobilie verkaufen in Düsseldorf. Die Courtage wird erst nach dem Notartermin fällig. Alle Einzelheiten stehen unter Kosten beim Immobilienverkauf.
Häufige Fragen
Wie viel ist meine Immobilie in Düsseldorf wert?
Das hängt von Lage, Objektart, Baujahr, Größe und Zustand ab. Als Orientierung nennt der Gutachterausschuss für Eigentumswohnungen typische Richtwerte von 2.700 bis 9.600 €/m² Wohnfläche und für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 4.300 bis 13.000 €/m². Ihren konkreten Wert ermitteln eine Online-Bewertung und eine Einschätzung vor Ort.
Welches Bewertungsverfahren passt zu meiner Immobilie?
Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser ist das Vergleichswertverfahren Standard. Mehrfamilienhäuser und andere vermietete Anlageobjekte werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Für freistehende Einfamilienhäuser mit wenigen Vergleichsfällen kommt zusätzlich das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Eine Online-Bewertung liefert eine erste Wertspanne auf Basis von Lage und Eckdaten. Sie kennt weder den Zustand noch Mietverträge oder Rechte im Grundbuch. Für einen Angebotspreis braucht es deshalb eine Besichtigung.
Was kostet die Immobilienbewertung bei der GOTTSCHLING Immobilien GmbH?
Die Online-Bewertung starten Sie selbst über das Formular. Beim Verkauf mit der GOTTSCHLING Immobilien GmbH wird die Courtage erst nach dem Notartermin fällig. Vorher gibt es keine Kosten und keine Vorauszahlung.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Ein förmliches Gutachten brauchen Sie, wenn ein Gericht, das Finanzamt oder Miterben einen Nachweis verlangen, zum Beispiel bei Erbstreit, Scheidung oder Schenkung. Für einen normalen Verkauf genügt eine fundierte Marktwerteinschätzung. Gutachten erstellen Sachverständige oder der Gutachterausschuss gegen Gebühr.
Woher stammen die Marktdaten für Düsseldorf?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf wertet alle notariellen Kaufverträge aus. Daraus leitet er Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte, Indexreihen und Liegenschaftszinssätze ab. Die Werte sind in BORIS-NRW und im jährlichen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Senkt eine Vermietung den Wert meiner Wohnung?
Bei Eigentumswohnungen sieht der Gutachterausschuss für vermietete Objekte einen Abschlag von bis zu 5 % gegenüber bezugsfreien Wohnungen vor. Wie hoch er ausfällt, hängt von Miethöhe, Mietdauer und Käufergruppe ab. Für Kapitalanleger kann eine marktgerechte Miete sogar ein Vorteil sein.
Wie lange dauert eine Bewertung vor Ort?
Der Termin selbst dauert meist eine bis zwei Stunden, je nach Größe der Immobilie. Liegen die Unterlagen vollständig vor, folgt die Einschätzung mit Wertspanne kurz danach. Fehlen Dokumente, hilft das Team bei der Beschaffung.
Fazit: Immobilienbewertung in Düsseldorf
Ein realistischer Preis ist die Grundlage jedes erfolgreichen Verkaufs. In Düsseldorf liefern die amtlichen Daten des Gutachterausschusses die Basis, das passende Verfahren den Rechenweg und die Besichtigung den Feinschliff. Starten Sie mit der Online-Bewertung und vereinbaren Sie danach einen Termin vor Ort.