Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Unterbach
Siedlungshaus am Unterbacher See, Wohnung im Hochfeld oder Haus im alten Ortskern: Das Team ordnet Ihre Immobilie mit amtlichen Werten ein und klärt die Erkrather Grenze.
- Bodenrichtwerte 1.050 bis 1.100 €/m²
- Siedlungshäuser mit Garten am See
- Stadtgrenze zu Erkrath geprüft
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Unterbach: Wohnort zwischen Seeufer, Forst und Stadtgrenze
Düsseldorf-Unterbach liegt ganz im Südosten der Stadt. Ein Waldgürtel trennt den Ort von den übrigen Stadtteilen. Erst mit der kommunalen Neugliederung der Siebzigerjahre wechselte das frühere Erkrather Dorf zu Düsseldorf. Bis heute wirkt Unterbach deshalb eher wie eine eigenständige Gemeinde als wie ein Stadtviertel.
Fast die Hälfte der Fläche ist Land- und Forstwirtschaft, ein Viertel Wasser. Wohnbauflächen machen nur gut ein Zehntel aus. Der Unterbacher See mit zwei Strandbädern, der Eller Forst und die ersten Hügel des Bergischen Landes prägen das Bild. Unterbach ist nahezu ein reiner Wohnort.
| Merkmal | Düsseldorf-Unterbach auf einen Blick | Quelle |
|---|---|---|
| Stadtbezirk | 8 | Stadt Düsseldorf |
| Einwohner (Hauptwohnsitz) | 8.736 (Stand 2025) | Open Data Düsseldorf |
| Fläche | 9,24 km² | Open Data Düsseldorf |
| Wohngebäude / davon mit 1–2 Wohnungen | 1.472 / 992 (Stand 31.12.2020) | Stadtteilprofil Unterbach |
| Von Eigentümern selbst genutzte Wohnungen | 40,8 % (Stadt gesamt 19,5 %, Stand 31.12.2019) | Stadtteilprofil Unterbach |
| Bodenrichtwerte Wohnen | 1.050–1.100 €/m² (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Autobahn | A 46, Anschluss Erkrath – Düsseldorf-Unterbach | Wikipedia |
| Nachbarstadtteile | Eller, Vennhausen, Gerresheim, Hassels; Erkrath und Hilden | Open Data Düsseldorf |
Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte in Unterbach
BORIS NRW führt für Unterbach drei Wohnzonen im Innenbereich. Die Reihenhauszone 7912 steht bei 1.050 €/m². Die Einfamilienhauszone 7670 und die Mehrfamilienhauszone 7910 liegen jeweils bei 1.100 €/m². Für bebaute Splitterlagen im Außenbereich nennt der Gutachterausschuss 450 €/m². Stichtag aller Werte ist der 01.01.2026.
Ein Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung: Ein Grundstück mit 500 m² in der Zone 7670 hat einen Bodenwert von rund 550.000 €. Das Gebäude kommt hinzu, abhängig von Baujahr, Größe und Modernisierung.
Was der Grundstücksmarktbericht zu Unterbach sagt
Der Grundstücksmarktbericht ordnet freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Lageklassen ein und nennt Unterbach dabei als Beispiel für „mittlere bis gute Lagen“. Die Immobilienrichtwerte dieser Lageklasse reichen von 5.500 bis 7.600 €/m² Wohnfläche. Sie gelten für ein Normobjekt aus der Bauzeit zwischen Nachkrieg und Mitte der Siebzigerjahre. Ein frisch saniertes Haus liegt oft im oberen Bereich, ein Haus mit Sanierungsstau eher darunter.
Wie sich die Preise in der ganzen Stadt entwickeln, fasst die Seite Immobilienpreise Düsseldorf zusammen. Alle Zonen der Stadt finden Sie unter Bodenrichtwerte Düsseldorf.
Siedlungshäuser, Ortskern und Hochfeld: was hier verkauft wird
Der alte Kern von Unterbach ist ein Straßendorf entlang der Gerresheimer Landstraße. Breidenplatz, Vereinshaus und der alte Gasthof „Am Zault“ markieren bis heute das Zentrum. Den größten Teil des Bestands bauten Siedlungsgesellschaften nach dem Krieg.
Zuerst entstanden Häuser an der Flachskampstraße, danach die Siedlungen Heidberg und Silberberg. Später folgten der Weyersberg und das Gebiet um den Hexkotten. Häufig sind es Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser mit Garten. Zwei von drei Wohngebäuden haben höchstens zwei Wohnungen.
Am nordöstlichen Rand wächst das Quartier „Wohnen im Hochfeld“. Geplant sind 360 Wohnungen und eine Kita in vier Bauabschnitten. Die ersten Abschnitte sind bereits fertiggestellt. Wer eine ältere Wohnung oder ein Siedlungshaus anbietet, konkurriert hier mit neuen, energieeffizienten Einheiten.
Für Siedlungshäuser zählen deshalb Dach, Fenster, Heizung und Dämmung besonders. Ein aktueller Energieausweis nach GModG ist spätestens zur Besichtigung Pflicht. Was ins Paket für Käufer gehört, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Verkauf. Wie ein Hausverkauf Schritt für Schritt gelingt, beschreibt die Seite Haus verkaufen in Düsseldorf.
Grenze zu Erkrath, Hochwasser und Seeverkehr
Eine Besonderheit kennt kaum ein anderer Stadtteil: Die Stadtgrenze verläuft mitten auf der Gerresheimer Landstraße. Die Hausnummern laufen über die Grenze hinweg durch. Die eine Straßenseite gehört zu Düsseldorf-Unterbach, die andere zu Erkrath-Unterfeldhaus.
Für Ihren Preis macht das einen großen Unterschied. Auf Erkrather Seite nennt BORIS NRW Bodenrichtwerte von etwa 460 bis 510 €/m². In Unterbach sind es mehr als doppelt so viel. Auch Gutachterausschuss, Bauamt und Mietspiegel unterscheiden sich. Das Team prüft deshalb zuerst Gemarkung und Grundbuch, bevor es Vergleichswerte heranzieht.
Hochwasser und Lärm
Nach der Hochwasser-Gefahrenkarte NRW liegen die Unterbacher Wohnbauflächen weder im Szenario eines hundertjährlichen noch eines extremen Hochwassers. Das ersetzt keine Prüfung des einzelnen Grundstücks in den Hochwassergefahrenkarten des Landes, etwa auf Starkregen. Einen Lärmschutzbereich des Flughafens gibt es hier nicht.
An heißen Sommertagen kommen viele Gäste zum See, die Parkplätze sind dann schnell belegt. Für Häuser an den Zufahrtsstraßen kann das ein Thema bei Besichtigungen sein.
Wer in Unterbach ein Haus sucht
Mit 40,8 % ist der Anteil selbst genutzter Wohnungen in Unterbach mehr als doppelt so hoch wie im Stadtdurchschnitt. Daraus lässt sich ableiten: Die meisten Kaufinteressenten wollen selbst einziehen. Häufig sind es Familien, die Grün und Ruhe suchen und trotzdem in Düsseldorf wohnen möchten.
- Schulen und Kitas: Im Ort gibt es zwei Grundschulen, die Carl-Sonnenschein-Schule und die Wichernschule, sowie fünf Kitas. Weiterführende Schulen besuchen viele Kinder in Erkrath.
- Freizeit: Strandbäder, Segelschule, Hochseilgarten und der TV Unterbach mit Trampolin-Bundesleistungszentrum sind starke Argumente.
- Pendeln mit dem Auto: Die A 46 hat eine eigene Anschlussstelle, das Hildener Kreuz mit der A 3 folgt nach 500 m.
- Pendeln mit dem Bus: Eine S-Bahn-Station fehlt im Ort. Eine Buslinie fährt aber direkt zum Hauptbahnhof.
Käufer, die auf die S-Bahn angewiesen sind, fragen gezielt nach Busverbindungen. Ein Exposé sollte Haltestelle und Direktverbindungen konkret nennen. Zahlen für den Nachbarstadtteil finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Vennhausen.
Courtage und Ablauf beim Verkauf in Unterbach
Verkaufen Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung an einen privaten Käufer, zahlen beide Seiten gleich viel. Die Courtage beträgt 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis je Seite. Bei 750.000 € Kaufpreis sind das für Sie 26.775 €. Mehrfamilienhäuser bleiben für Sie als Verkäufer courtagefrei, der Käufer zahlt 4,76 % inkl. MwSt. Eine Rechnung erhalten Sie erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Details stehen unter Kosten beim Immobilienverkauf.
Der Weg zum Notar führt über Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen und Bonitätsprüfung der Käufer. Jeden Schritt erklärt die Seite Ablauf des Verkaufs. Termine vor Ort in Düsseldorf-Unterbach übernimmt das Team selbst, die Organisation läuft aus dem Büro in Essen. Ist Ihr Haus vermietet oder denken Sie über eine Vermietung nach, hilft die Seite Wohnung vermieten in Unterbach.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Verkaufen rund um Unterbach
Angrenzende Düsseldorfer Stadtteile mit anderen Preisniveaus:
Vennhausen
Siedlungshäuser am Eller Forst und an der Düssel.
Eller
Westlicher Nachbar mit drei S-Bahn-Halten.
Gerresheim
Angrenzend, mit eigenem S-Bahnhof.
Hassels
Angrenzender Stadtteil im Bezirk 9.
Immobilie verkaufen Düsseldorf
Leistungen für Verkäufer in allen Stadtteilen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Düsseldorf-Unterbach?
Im Innenbereich liegen sie bei 1.050 bis 1.100 €/m², Stichtag 01.01.2026. Für bebaute Flächen im Außenbereich nennt BORIS NRW 450 €/m².
Ist Unterbach eine gute Wohnlage?
Der Grundstücksmarktbericht Düsseldorf nennt Unterbach bei Ein- und Zweifamilienhäusern als Beispiel der Lageklasse „mittlere bis gute Lagen“. Diese Klasse dient der Preisableitung. Käufer schätzen vor allem See, Forst und Autobahnnähe.
Gehört mein Haus an der Gerresheimer Landstraße zu Düsseldorf oder Erkrath?
Das hängt von der Straßenseite ab, denn die Stadtgrenze verläuft entlang der Straße. Klarheit bringen Grundbuch und Grundsteuerbescheid. Für die Bewertung ist das entscheidend, weil die Bodenrichtwerte auf Erkrather Seite deutlich niedriger sind.
Liegt Unterbach im Hochwassergebiet?
Nach der Hochwasser-Gefahrenkarte NRW sind die Wohnbauflächen weder bei hundertjährlichem noch bei extremem Hochwasser betroffen. Eine Prüfung des konkreten Grundstücks bleibt trotzdem sinnvoll.
Welche Häuser werden in Unterbach typischerweise verkauft?
Vor allem Siedlungshäuser aus den Jahrzehnten nach dem Krieg, oft als Doppel- oder Reihenhaus mit Garten. Dazu kommen ältere Häuser im Ortskern und Wohnungen im Neubauquartier Hochfeld.
Was kostet ein Makler beim Hausverkauf in Unterbach?
Für Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung zahlen Sie 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis, der Käufer ebenso viel. Die Rechnung kommt erst nach dem Notartermin.
Fazit: Immobilie in Unterbach verkaufen
Düsseldorf-Unterbach hat die höchsten Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Bezirk 8. See, Forst und Autobahn ziehen vor allem Familien an. Wer die Erkrather Grenze sauber klärt und den Zustand ehrlich zeigt, erzielt einen belastbaren Preis. Als Einstieg eignet sich die Online-Bewertung, für ein persönliches Gespräch die Verkaufsanfrage.