Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Himmelgeist
Himmelgeist ist Dorf am Rhein mit Schloss, Feldern und wenigen Häusern. Das Team ordnet Ihr Objekt anhand der amtlichen Richtwerte ein und findet ernsthafte Käufer.
- Hausrichtwert 6.500 €/m² Wohnfläche
- Außenbereich und Denkmal geprüft
- Nur 965 Wohnungen im Stadtteil
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Himmelgeist: viel Landschaft, wenig Wohnfläche
Himmelgeist gehört zum Stadtbezirk 9 und reicht im Westen bis an den Rhein. Gegenüber liegt Neuss-Uedesheim. Mit 4,45 km² ist der Stadtteil groß, mit 2.163 Einwohnern aber einer der kleinsten in Düsseldorf.
Nur 5,4 % der Fläche sind Wohnbaufläche. Rund zwei Drittel werden land- oder forstwirtschaftlich genutzt, gut ein Fünftel ist Wasserfläche des Rheins. Der Himmelgeister Rheinbogen steht unter Naturschutz. Das Wohnen konzentriert sich deshalb auf den alten Ortskern an der Straße Alt-Himmelgeist und auf Bereiche entlang der Himmelgeister Landstraße.
Für Verkäufer bedeutet das: Ein Haus in Himmelgeist ist kein Massenprodukt. Vergleichsobjekte gibt es im Ort kaum, Käufer schauen genau hin. Alle übrigen Grundlagen erklärt die Seite Immobilie verkaufen in Düsseldorf.
Düsseldorf-Himmelgeist auf einen Blick
| Merkmal | Himmelgeist | Quelle |
|---|---|---|
| Einwohner (Hauptwohnsitz) | 2.163 (Stand 2025) | Open Data Düsseldorf |
| Fläche | 4,45 km² | Open Data Düsseldorf |
| Wohngebäude / davon mit 1–2 Wohnungen | 414 / 310 (Stand 31.12.2020) | Stadtteilprofil Himmelgeist |
| Wohnungen insgesamt | 965, keine öffentlich gefördert (Stand 31.12.2020) | Stadtteilprofil Himmelgeist |
| Selbstnutzerquote | 42,5 % (Stadt: 19,5 %, Stand 31.12.2019) | Stadtteilprofil Himmelgeist |
| Bodenrichtwert Ein-/Zweifamilienhaus | 1.100 €/m² (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Bodenrichtwert Wohnen im Außenbereich | 490 €/m² (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Immobilienrichtwert freistehendes Haus | 6.500 €/m² Wohnfläche (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
| Immobilienrichtwert Eigentumswohnung | 4.200 €/m² Wohnfläche (Stand 01.01.2026) | BORIS NRW |
Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte in Himmelgeist
BORIS NRW weist für Himmelgeist zwei Bauland-Zonen mit demselben Wert aus. Die Einfamilienhauszone und die Mehrfamilienhauszone liegen beide bei 1.100 €/m² Grundstücksfläche. Für Grundstücke im Außenbereich gilt eine eigene Zone mit 490 €/m², für Ackerland 8,50 €/m².
Aussagekräftiger für ein bebautes Objekt sind die Immobilienrichtwerte. Für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus nennt der Gutachterausschuss 6.500 €/m² Wohnfläche. Das Normobjekt hat 110 bis 180 m² Wohnfläche auf 350 bis 800 m² Grundstück und stammt aus den sechziger Jahren. Ein solches Haus mit 140 m² käme rechnerisch auf 910.000 €.
Für weiterverkaufte Eigentumswohnungen liegt der Richtwert bei 4.200 €/m², Normobjekt aus den frühen achtziger Jahren. Abweichungen bei Zustand, Grundstück oder Ausstattung verschieben den Wert. Stadtweite Spannen zeigt Immobilienpreise Düsseldorf, die Zonenlogik erklärt Bodenrichtwerte Düsseldorf.
Was den Preis in Himmelgeist bestimmt
Drei Fragen entscheiden in Himmelgeist oft stärker über den Preis als die Wohnfläche. Die erste lautet: Liegt das Grundstück im Innenbereich oder im Außenbereich? Der Unterschied zwischen 1.100 und 490 €/m² Bodenwert zeigt, wie viel davon abhängt. Im Außenbereich sind Anbauten, Aufstockungen oder ein zweites Haus nur eingeschränkt möglich. Das klärt man vor der Vermarktung mit dem Bauaufsichtsamt.
Die zweite Frage betrifft den Denkmalschutz. Schloss Mickeln, die Dorfkirche St. Nikolaus und das Umfeld des früheren Fronhofs prägen den alten Ortskern. Wer dort ein älteres Gebäude verkauft, sollte den Status in der Denkmalliste prüfen lassen. Käufer und finanzierende Banken fragen danach.
Die dritte Frage ist die Lage zum Rhein. Für jedes Grundstück lässt sich in den Hochwassergefahrenkarten NRW nachsehen, ob es in einem Szenario betroffen wäre. Ein Ausdruck gehört in die Verkaufsunterlagen.
Hinzu kommt die Anbindung: Himmelgeist hat keine Stadtbahn, nur Busse. Garage und Stellplatz sind für Käufer deshalb wichtige Ausstattungsmerkmale. Welche Unterlagen Sie insgesamt brauchen, zeigt Ablauf beim Immobilienverkauf.
Wer in Himmelgeist kauft
Die Selbstnutzerquote von 42,5 % ist mehr als doppelt so hoch wie im Stadtdurchschnitt. Das prägt auch die Nachfrage. Gesucht werden vor allem Häuser zum Selbstbewohnen, häufig von Familien. Kapitalanleger spielen eine kleinere Rolle, denn Mehrfamilienhäuser sind selten.
Was Käufer anzieht, ist die Kombination aus Landschaft und Stadtnähe. Der Rheinbogen, die Felder und der Park von Schloss Mickeln mit rund 20 ha liegen direkt vor der Tür. An Sommerwochenenden setzt eine Fähre für Fußgänger und Radfahrer nach Uedesheim über.
Für Familien zählt die städtische Grundschule am Steinkaul im Ort. Zwei Kitas stehen in der städtischen Liste. Eine Apotheke gibt es nicht, eingekauft wird meist in Wersten oder Holthausen. Die Heinrich-Heine-Universität und die Uniklinik sind per Bus direkt erreichbar, was Beschäftigte dort anspricht.
Ein gutes Exposé nennt diese Punkte ehrlich, auch die fehlende Stadtbahn. Wer ein Haus verkauft, findet mehr unter Haus verkaufen in Düsseldorf. Steht eine Wohnung zum Verkauf, hilft Wohnung verkaufen.
Courtage und Betreuung in Himmelgeist
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Privatkäufer teilen sich beide Seiten die Courtage. Jede Seite zahlt 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Für das Haus aus dem Rechenbeispiel mit 910.000 € wären das 32.487 € für Sie. Verkaufen Sie eines der seltenen Mehrfamilienhäuser im Ort, bleibt das für Sie courtagefrei: Die 4,76 % inkl. MwSt. übernimmt der Käufer. Fällig wird die Courtage nach dem Notartermin. Details stehen unter Kosten beim Immobilienverkauf.
Das Team kommt für Bewertung und Besichtigungen nach Düsseldorf-Himmelgeist, die Betreuung läuft über das Büro in Essen.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Verkaufen in den Nachbarstadtteilen
Himmelgeist grenzt an diese Stadtteile:
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Himmelgeist?
Für Ein- und Mehrfamilienhausgrundstücke nennt BORIS NRW jeweils 1.100 €/m², Stichtag 01.01.2026. Für Wohngrundstücke im Außenbereich gilt ein eigener Wert von 490 €/m².
Was ist ein Einfamilienhaus in Himmelgeist wert?
Der Immobilienrichtwert für freistehende Häuser liegt bei 6.500 €/m² Wohnfläche. Er beschreibt ein Normobjekt aus den sechziger Jahren mit 110 bis 180 m². Ihr Haus kann je nach Zustand und Grundstück deutlich abweichen.
Warum gibt es in Himmelgeist so wenige Angebote?
Der Stadtteil hat nur 965 Wohnungen, und 42,5 % davon bewohnen die Eigentümer selbst. Viele Häuser bleiben lange in einer Hand. Entsprechend selten wechselt ein Objekt den Besitzer.
Darf ich im Außenbereich von Himmelgeist anbauen?
Nur eingeschränkt. Im Außenbereich gelten strengere baurechtliche Regeln als im Ortskern. Klären Sie Erweiterungsmöglichkeiten vor dem Verkauf mit dem Bauaufsichtsamt, weil Käufer genau danach fragen.
Muss ich beim Verkauf in Himmelgeist Angaben zum Hochwasser machen?
Käufer fragen bei Rheinnähe danach. Ein Auszug aus den Hochwassergefahrenkarten NRW für Ihr Grundstück beantwortet die Frage sachlich.
Was kostet ein Makler beim Verkauf in Himmelgeist?
Für Haus oder Wohnung zahlen Sie 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis, der Käufer ebenso. Ein Mehrfamilienhaus ist für Sie courtagefrei. Die Rechnung kommt erst nach dem Notartermin.
Fazit: Immobilie in Himmelgeist verkaufen
Himmelgeist ist ein seltener Markt: wenig Wohnraum, viel Landschaft und Eigentümer, die lange bleiben. Wer hier verkauft, profitiert von klaren Unterlagen zu Bauland oder Außenbereich, Denkmal und Rheinnähe. Starten Sie mit der Online-Bewertung oder einer Verkaufsanfrage. Soll das Haus vermietet werden, lesen Sie Wohnung vermieten in Himmelgeist.