Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Hamm
Backsteinhaus im alten Ortskern oder Wohnung nahe S-Bahn: Verkauf in Düsseldorf-Hamm mit amtlichen Richtwerten und klaren Antworten zu Rheinlage und Baurecht.
- Bodenrichtwerte 1.050 bis 1.250 €/m²
- Dörflicher Ortskern am Rhein
- Eigener S-Bahn-Haltepunkt
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Düsseldorf-Hamm: Gemüsedorf im Rheinbogen
Düsseldorf-Hamm liegt südlich der Innenstadt in einer Schleife des Rheins und gehört zum Stadtbezirk 3. Der Name geht auf das lateinische Wort für Haken zurück, passend zur Form des Rheinbogens. Gegenüber liegt Neuss, erreichbar über die Josef-Kardinal-Frings-Brücke.
Die Stadt zählt Düsseldorf-Hamm zusammen mit Flehe und Volmerswerth zu den Gemüsevororten. Ihr dörflicher Charakter ist bis heute erhalten. Früher bauten die Kappesbauern hier Kohl und Spargel an. Heute wachsen auf vielen Feldern Blumen. Im Ortskern stehen die Pfarrkirche St. Blasius und die Rochuskapelle an der Fährstraße, die mehr als dreihundert Jahre alt ist.
| Merkmal | Düsseldorf-Hamm auf einen Blick |
|---|---|
| Stadtbezirk | 3 |
| Einwohner (Hauptwohnsitz) | 4.691 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche | rund 4,1 km² |
| Nachbarstadtteile | Düsseldorf-Hafen, Unterbilk, Bilk, Volmerswerth |
| Bodenrichtwert Einfamilienhaus | 1.050 €/m² (Stand 01.01.2026) |
| Bodenrichtwert Mehrfamilienhaus | 1.250 €/m² (Stand 01.01.2026) |
| Rheinlage | ja, Rheinbogen gegenüber Neuss |
| Schiene | S-Bahn-Haltepunkt Düsseldorf-Hamm, Straßenbahn |
| Quellen: Open Data Stadt Düsseldorf, BORIS NRW (Stand 01.01.2026), Stadt Düsseldorf Bezirk 3 | |
Was Grundstücke und Wohnungen in Düsseldorf-Hamm wert sind
Für Düsseldorf-Hamm weist BORIS NRW drei Wohnzonen aus. Eine gilt für zweigeschossige Einfamilienhäuser im reinen Wohngebiet. Eine zweite betrifft zweigeschossige Mehrfamilienhäuser, die von Eigentumswohnungen geprägt sind. Die dritte erfasst Wohnhäuser im Außenbereich.
| Teilmarkt | Amtlicher Wert | Normobjekt |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert Ein-/Zweifamilienhaus (WR, II) | 1.050 €/m² | reines Wohngebiet, zweigeschossig |
| Bodenrichtwert Mehrfamilienhaus (W, II, GFZ 0,7) | 1.250 €/m² | von Wohnungseigentum geprägt |
| Bodenrichtwert Wohnen im Außenbereich | 560 €/m² | – |
| Fläche für die Landwirtschaft | 65 €/m² | – |
| Immobilienrichtwert Eigentumswohnung (Normbaujahr 1990) | 5.000 €/m² Wohnfläche | – |
| Immobilienrichtwert freistehendes Haus (Normbaujahr 1960) | 5.400 €/m² Wohnfläche | – |
| Immobilienrichtwert Mehrfamilienhaus (Normbaujahr 1955) | 2.200 €/m² Wohnfläche | – |
| Quelle: BORIS NRW und Gutachterausschuss Düsseldorf, Stand 01.01.2026 | ||
Ältere Richtwertangaben lagen für beide Wohnzonen höher, im Mehrfamilienhaus-Segment deutlich. Eine Wohnung mit 80 m², die genau dem Normobjekt entspricht, käme rechnerisch auf rund 400.000 €. Zustand, Etage, Ausstattung und Modernisierungen verschieben diesen Wert spürbar. Den Rahmen für die ganze Stadt erklärt die Seite Immobilienpreise Düsseldorf. Wie Richtwertzonen funktionieren, zeigt Bodenrichtwerte Düsseldorf.
Wer in Düsseldorf-Hamm kaufen möchte
Häuser mit Garten so nah an der Innenstadt sind selten. Bis zur Königsallee sind es von der Stadtteilmitte rund 4,7 km Luftlinie. Wer in Düsseldorf-Hamm sucht, möchte häufig beides: dörfliche Ruhe und kurze Wege in die City.
Eine wichtige Gruppe sind Berufstätige aus dem direkten Umfeld. Der Medienhafen beginnt gleich nördlich. An der Völklinger Straße sitzen Landesministerien. Über den eigenen S-Bahn-Haltepunkt ist der Hauptbahnhof ohne Umsteigen erreichbar. Mit dem Auto geht es über die B 1 und den Rheinufertunnel Richtung Zentrum.
Familien schauen auf Schule und Betreuung. Im Ort gibt es eine städtische katholische Grundschule in einem wilhelminischen Gebäude und einen katholischen Kindergarten. Die Felder und der Rhein liegen vor der Haustür.
Bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen melden sich auch Kapitalanleger. Sie rechnen mit Mieteinnahmen, Instandhaltung und Rücklage. Ein Exposé, das beide Käufergruppen getrennt bedient, spart Besichtigungen ohne Ergebnis. Welche Unterlagen dafür nötig sind, listet Unterlagen für den Verkauf.
Rheinlage, Außenbereich und Bauernland vorab klären
Düsseldorf-Hamm liegt im Rheinbogen, und Hochwasser gehört zur Geschichte des Ortes. Käufer fragen deshalb nach dem Schutz durch Deiche und nach der Lage zu Überschwemmungsgebieten. Eine Einschätzung liefern die Hochwasser-Gefahrenkarten des Landes. Halten Sie außerdem Ihre Wohngebäudeversicherung bereit, am besten mit Angaben zum Elementarschaden. Ob und wie stark ein Grundstück betroffen sein kann, lässt sich nur adressgenau sagen.
Eine Besonderheit ist die Zone für Wohnen im Außenbereich. Ihr Bodenrichtwert liegt mit 560 €/m² deutlich unter den Wohnzonen im Ort. Für solche Häuser gilt oft Bestandsschutz, Erweiterungen sind nur eingeschränkt möglich. Klären Sie Baugenehmigungen und mögliche Nutzungen vor dem Verkauf mit dem Bauamt.
Landwirtschaftliche Flächen haben einen eigenen Richtwert von 65 €/m². Wer Acker oder Gartenland mitverkauft, sollte die Bebaubarkeit nicht versprechen. Hinweise zu unbebauten Flächen gibt die Seite Grundstück verkaufen.
Für ältere Backsteinhäuser im Ortskern lohnt eine Anfrage bei der Unteren Denkmalbehörde. Den Energieausweis verlangt auch das GModG weiterhin spätestens zur Besichtigung.
Courtage und Ablauf für Verkäufer in Düsseldorf-Hamm
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Privatleute teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage nach § 656c BGB. Jede Seite zahlt 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Für eine Wohnung zu 400.000 € ergibt das 14.280 € inkl. MwSt. je Seite. Ein Mehrfamilienhaus oder Anlageobjekt ist für Sie als Verkäufer courtagefrei, der Käufer zahlt dann 4,76 % inkl. MwSt.
Eine Rechnung stellt das Team erst, wenn der Kaufvertrag in Düsseldorf-Hamm notariell unterschrieben ist. Die Rechenwege im Detail zeigt die Seite Kosten beim Immobilienverkauf. Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe führt die Seite Ablauf des Verkaufs. Für Einfamilienhäuser lohnt zusätzlich ein Blick auf Haus verkaufen in Düsseldorf.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Nachbarstadtteile von Düsseldorf-Hamm
Vier Stadtteile grenzen an Düsseldorf-Hamm, alle im Stadtbezirk 3.
Düsseldorf-Hafen
Medienhafen und Industriehafen im Norden.
Unterbilk
Dichter Altbau zwischen Medienhafen und Innenstadt.
Bilk
Östlich jenseits der Völklinger Straße.
Volmerswerth
Zweiter Gemüsevorort weiter rheinaufwärts.
GOTTSCHLING als Makler für Düsseldorf-Hamm
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH ist seit über 20 Jahren am Markt und hat mehr als 400 Verkäufe begleitet. Das Team ordnet Ihr Objekt der richtigen Richtwertzone zu, bereitet Hochwasser- und Baurechtsfragen auf und prüft die Finanzierung der Interessenten. Koordiniert wird Ihr Verkauf vom Essener Büro aus, das rund 35 km entfernt liegt. Besichtigungen und Termine in Düsseldorf-Hamm übernimmt das Team direkt vor Ort.
Überlegen Sie, statt zu verkaufen lieber zu vermieten? Dann lesen Sie Wohnung vermieten in Düsseldorf-Hamm. Weitere Verkaufsthemen sammelt der Bereich Immobilie verkaufen in Düsseldorf.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Düsseldorf-Hamm?
Zum aktuellen Stichtag nennt BORIS NRW 1.050 €/m² für die Einfamilienhauszone und 1.250 €/m² für die Mehrfamilienhauszone. Für Wohnhäuser im Außenbereich gelten 560 €/m², für Ackerland 65 €/m².
Was ist eine Eigentumswohnung in Düsseldorf-Hamm wert?
Der Gutachterausschuss nennt für das Richtwertgebiet einen Immobilienrichtwert von 5.000 €/m² Wohnfläche, bezogen auf eine Normwohnung aus den frühen Neunzigerjahren. Der tatsächliche Wert hängt von Baujahr, Zustand und Ausstattung ab. Eine Bewertung vor Ort grenzt ihn genauer ein.
Spielt Hochwasser beim Hausverkauf in Düsseldorf-Hamm eine Rolle?
Käufer sprechen das Thema wegen der Lage im Rheinbogen häufig an. Eine pauschale Aussage für den ganzen Stadtteil ist nicht möglich. Hilfreich sind ein Blick in die Hochwasser-Gefahrenkarten NRW und eine Versicherungspolice mit Elementarschadenschutz.
Was gilt für Häuser im Außenbereich von Düsseldorf-Hamm?
Für sie gilt eine eigene Bodenrichtwertzone mit 560 €/m². Anbauten oder neue Nutzungen sind dort meist nur eingeschränkt erlaubt. Legen Sie vor dem Verkauf die Baugenehmigungen für das Haus bereit.
Warum schreibt der Makler im Exposé „Düsseldorf-Hamm“?
Es gibt die Stadt Hamm in Westfalen. Mit dem vollständigen Namen landen Suchanfragen von Kaufinteressenten zuverlässig beim richtigen Ort.
Was kostet der Makler beim Verkauf einer Wohnung in Düsseldorf-Hamm?
Verkäufer und privater Käufer zahlen jeweils 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, übernimmt der Käufer allein 4,76 % inkl. MwSt. Die Rechnung kommt erst nach dem Notartermin.
Fazit: Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Hamm
Düsseldorf-Hamm bietet, was in Innenstadtnähe knapp ist: dörfliche Straßen, Rheinnähe und eine eigene S-Bahn-Station. Wer verkauft, sollte Richtwertzone, Hochwasservorsorge und bei Randlagen das Baurecht belegen können. Eine erste Einschätzung liefert die Online-Immobilienbewertung. Für ein persönliches Gespräch nutzen Sie die Anfrage.