Grundstück verkaufen in Düsseldorf
Der Preis eines Grundstücks in Düsseldorf hängt vor allem vom Baurecht ab. Wer weiß, was gebaut werden darf, verkauft sicherer und an die passenden Käufer.
- Baurecht vorab geklärt
- Bodenrichtwert als Ausgangspunkt
- Bauträger und private Bauherren
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Was ein Grundstück wert ist: Baurecht vor Quadratmeter
Bei einem Grundstück kauft der Käufer kein Haus. Er kauft die Möglichkeit zu bauen. Darum entscheidet das Baurecht über den Preis – oft stärker als die reine Fläche.
Zwei Grundstücke mit je 600 m² können sehr unterschiedlich viel wert sein. Auf dem einen ist nur ein Einfamilienhaus erlaubt. Auf dem anderen ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen. Für einen Bauträger ist das zweite ein ganz anderes Produkt.
Deshalb klärt die GOTTSCHLING Immobilien GmbH vor der Vermarktung, was zulässig ist. Grundlage sind Bebauungsplan, Umgebungsbebauung, Baulasten und Erschließung. Mit diesen Fakten lässt sich der passende Käuferkreis gezielt ansprechen.
Die Vermarktung steuert das Büro in Essen, Besichtigungen und Termine auf dem Grundstück finden in Düsseldorf statt. Wie der gesamte Verkauf abläuft, zeigt die Seite Ablauf des Immobilienverkaufs.
Bodenrichtwert: der amtliche Ausgangspunkt
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro pro Quadratmeter für eine Zone mit ähnlichen Eigenschaften (§ 196 BauGB). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf ermittelt ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen. Frei einsehbar ist er in BORIS NRW.
Fiktives Rechenbeispiel
| Größe | Wert |
|---|---|
| Grundstücksfläche | 600 m² |
| Bodenrichtwert (angenommen) | 1.000 €/m² |
| Rechnerischer Bodenwert | 600.000 € |
Zur Einordnung: Laut Grundstücksmarktbericht liegen typische Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke bei 720 bis 1.050 €/m² in einfachen Lagen und bei 1.650 bis 3.200 €/m² in hochwertigen Lagen.
Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Richtwertgrundstück. Weicht Ihr Grundstück ab, ändert sich der Wert. Typische Abweichungen:
- höhere oder niedrigere zulässige Ausnutzung als in der Richtwertzone
- ungünstiger Zuschnitt, etwa ein schmales Pfeifenstielgrundstück
- fehlende Erschließung oder offene Erschließungsbeiträge
- Baulasten, Wegerechte oder Leitungsrechte
- Altlasten oder abzureißende Altbebauung
Die aktuellen Bodenrichtwerte nach Stadtteilen erklärt die Seite Bodenrichtwerte Düsseldorf. Den Begriff erklärt das Lexikon unter Bodenrichtwert.
Baurecht prüfen: Bebauungsplan, § 34 BauGB, Bauvoranfrage
Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, regelt das Baugesetzbuch. Es gibt drei typische Fälle.
| Lage | Rechtsgrundlage | Was gilt |
|---|---|---|
| Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans | § 30 BauGB | Art und Maß der Nutzung stehen im Plan (z. B. Geschosse, GRZ, GFZ). |
| Innerhalb bebauter Ortsteile ohne Bebauungsplan | § 34 BauGB | Das Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. |
| Außenbereich | § 35 BauGB | Bauen nur ausnahmsweise zulässig, etwa für Landwirtschaft. |
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis aller Geschossflächen zur Grundstücksfläche an. Bei 600 m² und GFZ 0,8 sind rechnerisch 480 m² Geschossfläche möglich.
Bauvoranfrage als Verkaufshilfe
Bei Unsicherheit hilft ein Vorbescheid nach § 77 BauO NRW. Die Bauaufsicht beantwortet damit einzelne Fragen verbindlich, etwa zur Zahl der Geschosse. Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Ein positiver Vorbescheid nimmt Käufern Risiko und stärkt Ihre Verhandlungsposition. Er kostet Zeit und Gebühren. Ob er sich lohnt, hängt vom Grundstück ab.
Wer Grundstücke in Düsseldorf kauft
Der Käuferkreis hängt von Größe und Baurecht ab. Danach richtet sich auch die Vermarktung.
- Private Bauherren: suchen Flächen für ein Einfamilien- oder Doppelhaus. Sie brauchen Zeit für Finanzierung und Planung.
- Bauträger: rechnen mit verkaufbarer Wohnfläche. Für sie zählen GFZ, Geschosse und Genehmigungsrisiko.
- Projektentwickler und Bestandshalter: interessieren sich für größere Flächen oder Grundstücke mit abrissreifer Altbebauung.
In Stadtteilen mit vielen Ein- und Zweifamilienhäusern im Düsseldorfer Norden und Süden fragen oft private Bauherren an. Innerstädtische Baulücken interessieren eher Bauträger.
Kaiserswerth
Stadtteil im Düsseldorfer Norden am Rhein.
Angermund
Nördlichster Bereich der Stadt mit viel Einfamilienhausbebauung.
Benrath
Stadtteil im Süden rund um Schloss Benrath.
Urdenbach
Südlicher Stadtteil am Rhein, angrenzend an die Urdenbacher Kämpe.
Hubbelrath
Östlicher Stadtteil mit ländlich geprägten Bereichen.
Bebautes Grundstück oder Abrissobjekt
Viele Grundstücke werden nicht leer verkauft. Oft steht ein altes Haus darauf, das ein Käufer abreißen will. Dann ist der Bodenwert der eigentliche Preis.
Die Faustregel: Liegt der Bodenwert abzüglich Abrisskosten über dem Wert von Haus und Grundstück im Bestand, spricht vieles für einen Verkauf als Bauland. Ein Bauträger rechnet genau so. Ein Selbstnutzer bewertet dagegen das Haus.
Beide Käufergruppen parallel anzusprechen, kann sinnvoll sein. Das muss aber im Exposé klar getrennt sein. Sonst entstehen Missverständnisse über Preis und Zustand.
Ein Abriss vor dem Verkauf lohnt sich selten. Er kostet Geld, braucht Genehmigungen und nimmt dem Käufer Gestaltungsspielraum. Bei bebauten Grundstücken mit Einfamilienhaus lesen Sie mehr unter Haus verkaufen in Düsseldorf. Soll ein Mehrfamilienhaus mit Bestand verkauft werden, gilt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen.
Teilen, Baulast, Vorkaufsrecht: rechtliche Punkte
- Teilung: Wer einen Teil eines Grundstücks abtrennen will, braucht eine Vermessung und einen Eintrag im Grundbuch. Die Teilung eines bebauten Grundstücks muss die Bauaufsicht genehmigen (§ 7 BauO NRW). Sie versagt die Genehmigung, wenn baurechtswidrige Zustände entstehen, etwa zu geringe Abstandsflächen.
- Baulasten: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Stadt (§ 85 BauO NRW). Typisch sind Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulasten. Eine Auskunft gehört vor jeden Verkauf.
- Vorkaufsrecht der Stadt: Die Gemeinde kann in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht haben (§§ 24 ff. BauGB). Der Notar holt die Erklärung der Stadt ein. Mehr dazu im Lexikon unter Vorkaufsrecht.
- Altlasten: Bei ehemals gewerblich genutzten Flächen sollte eine Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt vorliegen.
- Erschließung: Offene Erschließungsbeiträge sollten im Kaufvertrag klar geregelt sein.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH gibt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte geben Bauaufsicht, Notar oder Anwalt.
Kosten und Steuern beim Grundstücksverkauf
Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5–2 % des Kaufpreises trägt nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer. Er zahlt auch die Grunderwerbsteuer, in NRW 6,5 % vom Kaufpreis. Für den Verkäufer können Kosten für Löschungen im Grundbuch, Vermessung oder Gutachten anfallen.
Bei unbebauten Grundstücken im Privatvermögen gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG). Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift hier nicht, denn auf einem leeren Grundstück wohnt niemand. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist und unter Steuern beim Hausverkauf.
Die Courtage der GOTTSCHLING Immobilien GmbH wird erst nach dem Notartermin fällig. Vor diesem Termin fallen weder Kosten noch Vorauszahlungen an. Wie die Courtage je nach Objektart verteilt ist, steht auf der Seite Kosten beim Immobilienverkauf; bei Grundstücken wird die Verteilung vorab mit Ihnen geklärt.
Unterlagen für den Grundstücksverkauf
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte (Liegenschaftskarte) und gegebenenfalls Vermessungsunterlagen
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Bebauungsplan oder Auskunft zum Planungsrecht
- Bescheinigung über Erschließungsbeiträge
- bei Bedarf Altlastenauskunft, Bodengutachten, Vorbescheid
Die vollständige Liste für alle Objektarten steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf. Den Verkaufspreis seriös herzuleiten, erklärt der Ratgeber Verkaufspreis ermitteln.
Ansprechpartner für Ihren Grundstücksverkauf
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH hat über 400 Verkäufe begleitet und arbeitet seit über 20 Jahren im Immobilienmarkt an Rhein und Ruhr. Das Team kennt die Fragen von Bauträgern und privaten Bauherren. Unterlagen und Baurecht werden geklärt, bevor Käufer sie stellen.
Was ist Ihre Immobilie in Düsseldorf wert?
Die Online-Bewertung liefert eine erste Einschätzung zum Marktwert. Danach können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren.
Häufige Fragen
Wie viel ist mein Grundstück in Düsseldorf wert?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert aus BORIS NRW in Euro pro Quadratmeter. Er wird an Größe, Zuschnitt, Erschließung und zulässige Bebauung angepasst. Bei 600 m² und angenommen 1.000 €/m² ergibt sich rechnerisch ein Bodenwert von 600.000 €.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Im Portal BORIS NRW unter boris.nrw.de, frei zugänglich. Dort sind die vom Gutachterausschuss Düsseldorf beschlossenen Werte je Richtwertzone hinterlegt. Der Wert gilt für ein typisches Grundstück der Zone, nicht automatisch für Ihres.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?
Oft ja, wenn das Baurecht unklar ist. Ein Vorbescheid nach § 77 BauO NRW beantwortet einzelne Fragen verbindlich. Das senkt das Risiko für Käufer und kann den Preis stützen, kostet aber Zeit und Gebühren.
Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen?
Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer bleibt der Gewinn im Privatvermögen in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG). Davor kann er steuerpflichtig sein; die Ausnahme für Eigennutzung greift bei unbebauten Grundstücken nicht. Das klärt Ihre Steuerberatung.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Grundstücksverkauf?
In der Regel der Käufer, so steht es in fast jedem Kaufvertrag. Der Steuersatz liegt in NRW bei 6,5 % des Kaufpreises. Bei 600.000 € sind das 39.000 €.
Kann ich nur einen Teil meines Grundstücks verkaufen?
Ja, nach Vermessung und Teilung im Grundbuch. Bei bebauten Grundstücken braucht die Teilung eine Genehmigung der Bauaufsicht (§ 7 BauO NRW). Zufahrt und Leitungen für beide Teile müssen geregelt sein.
Was ist eine Baulast?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Fläche freizuhalten. Sie steht im Baulastenverzeichnis der Stadt, nicht im Grundbuch. Käufer und Banken fragen danach.
Wann zahle ich die Courtage beim Grundstücksverkauf?
Erst nach dem Notartermin, also nach Unterschrift unter den Kaufvertrag. Vorher fallen bei der GOTTSCHLING Immobilien GmbH keine Kosten an; die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer wird vorab geklärt.
Fazit: Baurecht klären, dann verkaufen
Ein Grundstück in Düsseldorf verkauft sich über sein Baurecht. Bodenrichtwert, Bebauungsplan oder § 34 BauGB, Baulasten und Erschließung bilden die Grundlage für einen belastbaren Preis. Mit diesen Fakten lassen sich private Bauherren und Bauträger gezielt ansprechen. Starten Sie mit der Online-Bewertung oder sprechen Sie über die Anfrage mit dem Team.