Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn oft versteuern. Hier lesen Sie, wann die Frist gilt und wann nicht.
Was die Spekulationsfrist ist
„Spekulationsfrist“ ist der umgangssprachliche Begriff. Im Gesetz heißt es „private Veräußerungsgeschäfte“. Die Regel steht in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG).
Danach ist ein Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das gilt für Häuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke im Privatvermögen. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei.
Die Frist betrifft nur den Gewinn, nicht den gesamten Kaufpreis. Wer mit Verlust verkauft, zahlt keine Steuer auf den Verkauf. Einen Überblick über alle Steuerarten beim Verkauf bietet der Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.
So berechnen Sie die Zehnjahresfrist
Entscheidend ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Eintrag im Grundbuch und nicht die Schlüsselübergabe. Die Frist beginnt mit dem Kaufvertrag beim Erwerb. Sie endet mit dem Kaufvertrag beim Verkauf.
Beispiel: Sie haben eine Wohnung am 15. Mai gekauft. Die zehn Jahre enden am 15. Mai zehn Jahre später. Unterschreiben Sie den Verkaufsvertrag erst nach diesem Tag, ist der Gewinn steuerfrei. Ein Notartermin wenige Tage zu früh kann also viel Geld kosten.
Planen Sie den Notartermin deshalb mit Puffer. Im Ablauf des Immobilienverkaufs lässt sich der Termin gut steuern. Vermarktung und Kaufvertragsentwurf können schon vor Fristende laufen. Nur die Unterschrift muss danach liegen. Lassen Sie den genauen Fristablauf vorab von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater bestätigen.
Ausnahme: selbst genutzte Immobilien
Das Gesetz nimmt Wohneigentum aus, das Sie selbst bewohnt haben. Es gibt zwei Varianten:
- Ausschließliche Eigennutzung: Sie haben die Immobilie vom Kauf bis zum Verkauf durchgehend selbst bewohnt.
- Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor: Es zählen Kalenderjahre. Im ersten und im letzten Jahr reicht eine Nutzung über einen Teil des Jahres. Das mittlere Jahr muss vollständig selbst genutzt sein.
Beispiel: Sie ziehen im Dezember von Jahr 1 ein, wohnen das ganze Jahr 2 dort und verkaufen im Januar von Jahr 3. Die Eigennutzung umfasst drei Kalenderjahre. Der Verkauf kann steuerfrei sein, obwohl Sie nur gut ein Jahr dort gewohnt haben.
Auch eine Zweitwohnung kann als Eigennutzung gelten. Dasselbe gilt für eine Wohnung, die Sie unentgeltlich einem Kind überlassen, für das Sie Kindergeld erhalten. Die Details sind streng. Klären Sie Ihren Fall mit einer Steuerberatung.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt keine neue Frist. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG übernimmt der Erbe oder Beschenkte die Frist des Vorbesitzers.
Beispiel: Ihre Mutter hat eine Wohnung vor sieben Jahren gekauft und vermietet. Sie erben die Wohnung. Verkaufen Sie innerhalb der nächsten drei Jahre, ist ein Gewinn steuerpflichtig. Hat Ihre Mutter die Wohnung selbst bewohnt, kann die Eigennutzung unter Umständen angerechnet werden. Das prüft eine Steuerberatung im Einzelfall.
Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie sonst wichtig ist, zum Beispiel Erbschein und Einigung unter Miterben, lesen Sie auf der Seite Geerbte Immobilie in Düsseldorf verkaufen.
So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet
Gewinn ist der Verkaufspreis minus Werbungskosten des Verkaufs minus Anschaffungskosten. Abschreibungen, die Sie bei einer Vermietung abgesetzt haben, mindern die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Dadurch steigt der Gewinn.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 420.000 € |
| minus Maklercourtage Verkäufer (Beispiel: 3,57 % inkl. MwSt.) | − 14.994 € |
| Anschaffungskosten (Kaufpreis 300.000 € + Kaufnebenkosten 30.000 €) | 330.000 € |
| minus genutzte Abschreibung (7 Jahre × 2 % × 240.000 € Gebäudeanteil) | − 33.600 € |
| Fortgeführte Anschaffungskosten | 296.400 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn (420.000 − 14.994 − 296.400) | 108.606 € |
Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % wären das rund 45.615 €, zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, falls diese anfallen. Alle Zahlen sind ein Rechenbeispiel. Bei einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung wird die Verteilung der Courtage vorab geklärt. Welche Kosten des Verkaufs abziehbar sind, sagt Ihnen Ihre Steuerberatung. Die Courtage selbst ist auf der Seite Maklerprovision beim Verkauf erklärt.
Freigrenze und Verluste
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt weniger als 1.000 € betragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Bei 1.000 € oder mehr ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei Immobilien spielt die Grenze daher selten eine Rolle.
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden. Dafür gelten Regeln zum Rücktrag und Vortrag. Auch hier hilft die Steuerberatung.
Vorsicht: gewerblicher Grundstückshandel
Auch nach Ablauf der zehn Jahre kann ein Verkauf steuerpflichtig sein. Das Finanzamt prüft, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Als Faustregel der Finanzverwaltung gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Kauf oder Bau wieder verkauft, kann als gewerblicher Händler eingestuft werden. Dann fallen Einkommensteuer und Gewerbesteuer an.
Wer mehrere Wohnungen eines Hauses einzeln verkaufen will, sollte das vorher steuerlich prüfen lassen. Bei einem Mehrfamilienhaus ist der Verkauf im Ganzen oft die einfachere Lösung.
Fristende abwarten oder jetzt verkaufen?
Warten lohnt sich oft, wenn das Fristende nah ist und ein hoher Gewinn ansteht. Sofort zu verkaufen kann trotzdem sinnvoll sein. Gründe sind eine Scheidung, ein Umzug, eine Erbengemeinschaft oder Finanzierungskosten. Dann vergleichen Sie die Steuer mit den Kosten des Wartens.
Eine Grundlage für diese Rechnung ist der aktuelle Marktwert. Eine erste Einschätzung liefert die Online-Immobilienbewertung. Mehr zum Verkauf bei Trennung finden Sie unter Immobilie bei Scheidung verkaufen.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH plant Vermarktung und Notartermin so, dass Fristen eingehalten werden können. Steuerberatung leistet das Team nicht. Die steuerliche Prüfung gehört in die Hände einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.
Verkauf oder Vermietung besprechen
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Häufige Fragen
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Frist beträgt zehn Jahre nach § 23 EStG. Sie läuft vom Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb bis zum Datum des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf.
Muss ich bei einer selbst bewohnten Wohnung Spekulationssteuer zahlen?
Nein, wenn Sie die Wohnung ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Bei einer Vermietung innerhalb dieses Zeitraums kann die Ausnahme entfallen.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei einer geerbten Immobilie?
Ja. Der Erbe übernimmt die Frist des Erblassers. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zum persönlichen Einkommen addiert und mit dem individuellen Einkommensteuersatz besteuert. Den genauen Betrag ermittelt eine Steuerberatung.
Zählt der Notartermin oder die Grundbucheintragung?
Es zählt das Datum des notariellen Kaufvertrags. Grundbucheintragung und Übergabe sind für die Frist nicht entscheidend.
Fazit: Frist kennen, Termin planen, Steuerberatung fragen
Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Bei Eigennutzung oder nach Fristablauf ist der Gewinn meist steuerfrei. Prüfen Sie Fristende, Eigennutzung und Gewinn vor der Vermarktung mit Ihrer Steuerberatung. Für den Verkauf selbst lesen Sie weiter unter Immobilie verkaufen in Düsseldorf.