Die Mietkaution sichert den Vermieter ab. Das Gesetz regelt Höhe, Raten, Anlage und Rückzahlung genau. Hier steht, was für Vermieter in Düsseldorf gilt.
Was ist eine Mietkaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt. Sie deckt etwa offene Mieten, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder Schäden an der Wohnung.
Eine Pflicht zur Kaution gibt es nicht. Sie muss im Mietvertrag vereinbart sein. In Düsseldorf ist das bei Wohnungen üblich, ob in Pempelfort oder in Benrath. Ohne Vereinbarung kann der Vermieter später keine Kaution verlangen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Obergrenze liegt bei drei Monatsmieten. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete. Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten zählen nicht mit. Das steht in § 551 Abs. 1 BGB.
Rechenbeispiel: Eine Wohnung in Düsseldorf kostet 900 € netto kalt plus 250 € Betriebskostenvorauszahlung.
- Maximale Kaution: 3 × 900 € = 2.700 €
- Nicht zulässig: 3 × 1.150 € = 3.450 €
- Ratenzahlung: 3 Raten zu je 900 €
Vereinbart der Vermieter mehr, ist nur der übersteigende Teil unwirksam. Der Mieter kann ihn zurückfordern. Bei einer Staffel- oder Indexmiete gilt die Anfangsmiete. Eine spätere Mieterhöhung führt nicht automatisch zu einer höheren Kaution.
Bürgschaften der Eltern zusätzlich zur Barkaution sind grundsätzlich nur zulässig, wenn die Summe drei Kaltmieten nicht übersteigt.
Ratenzahlung: Was der Mieter verlangen darf
Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilen zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die zweite und dritte Rate werden mit den folgenden Mieten fällig.
Eine Klausel, die die volle Kaution vor Schlüsselübergabe verlangt, ist insoweit unwirksam. Die Kautionsabrede selbst bleibt bestehen. Der Mieter kann aber freiwillig alles auf einmal zahlen. Das ist in der Praxis häufig.
Zahlt der Mieter die Kaution nicht, kann der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen. Voraussetzung ist ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten. Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig.
Formen der Mietkaution im Vergleich
| Form | So funktioniert es | Hinweis |
|---|---|---|
| Kautionskonto | Vermieter legt Geld auf einem getrennten Konto an | Häufigste Form, insolvenzsicher |
| Verpfändetes Sparbuch | Mieter eröffnet Sparbuch und verpfändet es | Zinsen fließen direkt dem Mieter zu |
| Bankbürgschaft | Bank bürgt für den Betrag | Mieter zahlt Avalgebühr an die Bank |
| Kautionsversicherung | Versicherer übernimmt die Bürgschaft | Mieter zahlt laufende Prämie |
Welche Form zulässig ist, legt der Mietvertrag fest. Vermieter dürfen eine bestimmte Form vorgeben. Wichtig ist, dass der Vertrag das klar regelt. Hinweise dazu stehen im Ratgeber Den richtigen Mietvertrag wählen.
Pflicht zur getrennten Anlage
Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Das Gesetz nennt ein Kreditinstitut und den üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und gehören dem Mieter.
Die Trennung schützt den Mieter, falls der Vermieter in Insolvenz gerät. Der Mieter kann einen Nachweis über die getrennte Anlage verlangen. Bis dahin darf er offene Kautionsraten unter Umständen zurückhalten. Eine Vermischung mit dem Geschäftskonto kann sogar strafrechtlich als Untreue gelten.
Praktisch heißt das: Für jede Wohnung ein eigenes Kautionskonto oder ein Sammelkonto mit klarer Zuordnung. Der Kontoauszug zur Einzahlung gehört in die Mietakte. So lässt sich die Kaution beim Auszug, bei einem Verwalterwechsel oder beim Verkauf schnell nachweisen.
Rückzahlung nach dem Auszug
Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung. Er darf klären, ob Schäden vorliegen oder Nachzahlungen anstehen. Gerichte halten meist drei bis sechs Monate für angemessen. Feste Fristen nennt das Gesetz nicht.
Steht eine Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil zurückbehalten. Maßstab ist die zu erwartende Nachzahlung. Den Rest muss er auszahlen.
Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren nach § 548 BGB schon sechs Monate nach Rückgabe. Diese Frist ist kurz. Ein genaues Übergabeprotokoll ist deshalb entscheidend. Mehr dazu im Ratgeber Wohnungsübergabe mit Protokoll.
Die Kaution wird mit Zinsen zurückgezahlt. Auf Zinserträge kann Kapitalertragsteuer anfallen. Der Vermieter gibt die Bescheinigung an den Mieter weiter.
Kaution beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Er übernimmt auch die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution (§ 566a BGB). Bekommt der Mieter sie vom Käufer nicht zurück, haftet der Verkäufer weiter.
Deshalb gehört die Übertragung der Kaution in den Kaufvertrag. Verkäufer sollten Kontoauszüge und Verpfändungen sauber übergeben. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, findet Hinweise unter Vermietete Immobilie verkaufen und Wohnung verkaufen in Düsseldorf.
Kaution und Vermietung mit Makler
Bei einer Vermietung über die GOTTSCHLING Immobilien GmbH ist der Eingang der Kaution ein fester Prüfpunkt. Das Honorar von 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt., wird erst nach Übergabe der Wohnung an den Mieter und Eingang der Kaution fällig. Es zahlt der Vermieter. Die Einzelheiten stehen unter Kosten der Vermietung.
Das Team bereitet den Mietvertrag mit klarer Kautionsregel vor. Die Betreuung läuft aus dem Büro in Essen, Besichtigungen und Übergaben finden vor Ort in Düsseldorf statt. Mehr unter Wohnung vermieten in Düsseldorf.
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Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten. Bei 900 € Nettokaltmiete sind das 2.700 €. Ein höherer Betrag ist im übersteigenden Teil unwirksam.
Muss der Mieter die Kaution vor dem Einzug komplett zahlen?
Nein. Er darf in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den nächsten Mieten.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Nach einer angemessenen Prüffrist, die Gerichte meist mit drei bis sechs Monaten bemessen. Für eine ausstehende Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil länger einbehalten.
Wem stehen die Zinsen der Kaution zu?
Dem Mieter. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und werden mit der Kaution ausgezahlt.
Was passiert mit der Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird?
Der Käufer übernimmt die Pflicht zur Rückzahlung. Erhält der Mieter sie vom Käufer nicht, haftet der Verkäufer weiter. Die Übergabe der Kaution sollte deshalb im Kaufvertrag geregelt sein.
Fazit: Klar vereinbaren, getrennt anlegen, sauber abrechnen
Eine Mietkaution von höchstens drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar und getrennt angelegt, schützt beide Seiten. Ein gutes Übergabeprotokoll macht die Abrechnung einfach. Wer die Vermietung in Düsseldorf abgeben möchte, findet den Überblick unter Vermietung in Düsseldorf.