Düsseldorf erhebt die Grundsteuer B mit einem einheitlichen Hebesatz von 374 %. Hier stehen Berechnung, Fälligkeit, Umlage auf Mieter und die Regeln beim Verkauf.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden, die die Gemeinde jährlich erhebt. Sie steht im Grundsteuergesetz (GrStG). Das Aufkommen fließt vollständig an die Stadt Düsseldorf.
Es gibt zwei Arten. Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen. Die Grundsteuer B betrifft alle anderen Grundstücke, also Häuser, Wohnungen, Gewerbe und Bauland. Für Eigentümer in Düsseldorf ist fast immer die Grundsteuer B relevant.
Mit der Grundsteuerreform wurden alle Grundstücke neu bewertet. Seit der Umstellung gilt in Nordrhein-Westfalen das sogenannte Bundesmodell. Viele Eigentümer haben dadurch einen deutlich anderen Betrag als früher zu zahlen – mal höher, mal niedriger.
So wird die Grundsteuer berechnet
Die Berechnung läuft in drei Stufen. Zwei davon übernimmt das Finanzamt, die letzte die Stadt.
- Grundsteuerwert: Das Finanzamt bewertet das Grundstück. Bei Wohngrundstücken fließen Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und eine pauschale Miete ein.
- Steuermesszahl: Das Finanzamt multipliziert den Grundsteuerwert mit der Messzahl. Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.
- Hebesatz: Die Stadt multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und verschickt den Grundsteuerbescheid.
Gegen den Grundsteuerwert- und den Messbescheid legen Sie Einspruch beim Finanzamt ein. Gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt ist Widerspruch beim Steueramt möglich. Das lohnt nur, wenn die Stadt selbst falsch gerechnet hat. Beide Fristen betragen einen Monat.
Der Bodenrichtwert hat großen Einfluss auf das Ergebnis. Deshalb zahlt ein Eigentümer in Oberkassel bei gleicher Wohnfläche in der Regel mehr als in Garath. Wie der Bodenrichtwert in Düsseldorf ermittelt wird, steht auf der Seite Bodenrichtwerte in Düsseldorf.
Messzahlen und Hebesatz in Düsseldorf
| Größe | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Steuermesszahl Wohngrundstücke | 0,31 ‰ | § 15 Abs. 1 GrStG |
| Steuermesszahl Nichtwohngrundstücke | 0,34 ‰ | § 15 Abs. 1 GrStG |
| Steuermesszahl unbebaute Grundstücke | 0,34 ‰ | § 15 Abs. 1 GrStG |
| Hebesatz Grundsteuer B Düsseldorf (Stand Oktober 2026) | 374 % | Stadt Düsseldorf, Steueramt |
| Hebesatz Grundsteuer A Düsseldorf (Stand Oktober 2026) | 295 % | Stadt Düsseldorf, Steueramt |
Nordrhein-Westfalen erlaubt den Städten, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Düsseldorf nutzt diese Möglichkeit nicht. Der Satz von 374 % gilt für alle Grundstücke der Grundsteuer B gleich. Andere Städte in NRW haben sich für getrennte Sätze entschieden.
Für geförderte Wohnungen mit Bindung nach dem Wohnraumförderungsgesetz sinkt die Messzahl um 25 %.
Rechenbeispiele für Düsseldorf
Eigentumswohnung: Grundsteuerwert 300.000 €.
- Messbetrag: 300.000 € × 0,31 ‰ = 93,00 €
- Grundsteuer: 93,00 € × 374 % = 347,82 € im Jahr
- Pro Quartal: 86,96 € (gerundet)
Einfamilienhaus: Grundsteuerwert 600.000 €.
- Messbetrag: 600.000 € × 0,31 ‰ = 186,00 €
- Grundsteuer: 186,00 € × 374 % = 695,64 € im Jahr
Ladenlokal (Nichtwohngrundstück): Grundsteuerwert 500.000 €.
- Messbetrag: 500.000 € × 0,34 ‰ = 170,00 €
- Grundsteuer: 170,00 € × 374 % = 635,80 € im Jahr
Den Grundsteuerwert finden Sie im Bescheid des Finanzamts. Er ist kein Marktwert. Der tatsächliche Verkaufspreis liegt in Düsseldorf meist deutlich darüber. Eine realistische Einschätzung des Marktwerts erhalten Sie über die Immobilienbewertung.
Fälligkeit und Zahlung
Die Grundsteuer wird in vier Raten fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Jede Rate beträgt ein Viertel des Jahresbetrags.
Auf Antrag können Sie den Jahresbetrag in einer Summe am 1. Juli zahlen. Der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres bei der Stadt eingehen. Für kleine Beträge erlaubt § 28 Abs. 2 GrStG abweichende Termine: bis 15 € einmal am 15. August, bis 30 € je zur Hälfte am 15. Februar und 15. August, wenn die Stadt das so bestimmt.
Bei einer Eigentumswohnung zahlt jeder Eigentümer die Grundsteuer für seine Einheit selbst. Sie läuft nicht über das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft.
Grundsteuer bei Vermietung
Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Vermieter dürfen sie auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Der übliche Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht aus.
Verteilt wird meist nach Wohnfläche. Bei einer Eigentumswohnung kann der Vermieter den Betrag seines eigenen Bescheids voll ansetzen. Steigt die Grundsteuer, darf er die Vorauszahlungen nach der nächsten Abrechnung anpassen.
Bei Gewerbemieten ist die Umlage ebenfalls üblich. Sie muss im Vertrag ausdrücklich vereinbart sein.
Für Vermieter, die ein Haus oder eine Wohnung in Düsseldorf vermieten möchten, stehen die Kosten unter Kosten der Vermietung.
Grundsteuer beim Verkauf
Steuerschuldner ist, wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer ist (§ 9 GrStG). Wer im Laufe des Jahres verkauft, bleibt gegenüber der Stadt bis zum Jahresende Schuldner. Der Käufer wird erst zum 1. Januar des Folgejahres im Bescheid geführt.
Im Kaufvertrag wird deshalb geregelt, dass die Lasten ab Besitzübergang auf den Käufer übergehen. Der Käufer erstattet dem Verkäufer dann den anteiligen Betrag. Beispiel: Jahresgrundsteuer 600 €, Besitzübergang am 1. Juli. Der Käufer erstattet 300 €.
Rückstände haften als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 12 GrStG). Käufer sollten sich deshalb bestätigen lassen, dass keine Rückstände bestehen. Den Ablauf eines Verkaufs erklärt die Seite Ablauf des Immobilienverkaufs. Weitere Nebenkosten beim Kauf erläutert der Ratgeber Grunderwerbsteuer in NRW.
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH bereitet bei jedem Verkauf die Unterlagen vor, auch den aktuellen Grundsteuerbescheid. Die Betreuung erfolgt aus dem Büro in Essen, Besichtigungen und der Notartermin finden vor Ort in Düsseldorf statt. Mehr unter Immobilie verkaufen in Düsseldorf.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Düsseldorf?
Für die Grundsteuer B gilt ein einheitlicher Hebesatz von 374 %. Er gilt für Wohn- und Nichtwohngrundstücke gleich. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen (Grundsteuer A) liegt der Hebesatz bei 295 %.
Wie berechne ich meine Grundsteuer in Düsseldorf?
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Bei einem Wohngrundstück mit 300.000 € Grundsteuerwert: 300.000 € × 0,31 ‰ = 93 € Messbetrag, × 374 % = 347,82 € im Jahr.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
In vier Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag bis zum 30. September des Vorjahres ist eine Jahreszahlung am 1. Juli möglich.
Darf der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Grundsteuer zählt nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Kosten.
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs?
Gegenüber der Stadt zahlt der Verkäufer bis zum Jahresende, weil er am 1. Januar Eigentümer war. Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer den Anteil ab Besitzübergang erstattet.
Fazit: 374 % und ein Blick in die Bescheide
Mit dem einheitlichen Hebesatz von 374 % lässt sich die Grundsteuer in Düsseldorf leicht nachrechnen. Prüfen Sie Grundsteuerwert und Messbetrag in den Bescheiden des Finanzamts. Beim Verkauf gehört die Verteilung der Grundsteuer in den Kaufvertrag. Hinweise zum Verkauf eines Hauses finden Sie unter Haus verkaufen in Düsseldorf.