Wohnung vermieten in Düsseldorf-Gerresheim
Altbau, Werkswohnung oder Nachkriegswohnung in Düsseldorf-Gerresheim vermieten: mit begründeter Miete nach Mietspiegel, geprüften Mietern und einem Exposé, das Bahnhof und Teillage nennt.
- Miete nach Mietspiegel hergeleitet
- Mietpreisbremse und Kappungsgrenze beachtet
- Bonität und Unterlagen geprüft
400+
begleitete Immobilienverkäufe
1.000+
vermittelte Mietverhältnisse
20+
Jahre Erfahrung am Immobilienmarkt
17
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team
4,8
von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
Wer in Gerresheim eine Wohnung sucht
Mit 29.644 Einwohnern ist Gerresheim der mit Abstand größte Stadtteil im Stadtbezirk 7. Die Nachfrage nach Mietwohnungen kommt aus mehreren Richtungen. Die folgenden Gruppen lassen sich aus Lage und Ausstattung des Stadtteils ableiten:
- Bahnpendler: Am Bahnhof Gerresheim halten drei S-Bahn-Linien. Wer mit der Bahn zur Arbeit fährt, steigt hier ohne Umweg über die Stadtbahn ein.
- Beschäftigte im Gesundheitswesen: Das Sana Krankenhaus Gerresheim liegt im Stadtteil, das LVR-Klinikum gleich nebenan in Ludenberg. Kurze Arbeitswege sind für Schichtdienst ein starkes Argument.
- Familien: Vier Grundschulen, zwei Gymnasien und eine Waldorfschule machen Gerresheim für Eltern interessant. Mehr als die Hälfte der Wohnungen hat drei oder vier Zimmer.
- Ruhesuchende aus der Innenstadt: Wälder im Norden und Osten und der historische Ortskern ziehen Mieter an, die städtisch, aber nicht mitten in der Stadt wohnen wollen.
| Düsseldorf-Gerresheim auf einen Blick | |
|---|---|
| Lage | Stadtbezirk 7, Osten, Grenze zu Erkrath |
| Einwohner / Fläche | 29.644 (Stand 31.12.2022) / 6,74 km² |
| Mietspiegel | kein Zu- oder Abschlag für den Stadtteil (Stand 01.08.2026) |
| S-Bahn | Bahnhof Gerresheim, drei Linien |
| Stadtbahn / Tram | direkte Verbindung in die Innenstadt |
| Wohnungen mit 1–2 Zimmern | 20,3 % (Stand 2021) |
| Krankenhaus | Sana Krankenhaus Gerresheim, 328 Betten |
| Quellen: Stadt Düsseldorf, Mietspiegel Düsseldorf, Wikipedia | |
Mietspiegel für Gerresheim: Wohnlage nach allgemeinen Kriterien
Der Düsseldorfer Mietspiegel ordnet Wohnungen nach Baujahr, Wohnlage und Ausstattung ein. Einige Stadtquartiere erhalten zusätzlich Zu- oder Abschläge. Gerresheim steht auf keiner dieser Listen. Ob Ihre Wohnung in einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage liegt, entscheidet sich deshalb an der konkreten Straße und ihrem Umfeld.
Gerade in Gerresheim ist das wichtig. Ein Jugendstilhaus Auf der Hardt und ein Nachkriegsblock an der Torfbruchstraße liegen im selben Stadtteil, aber kaum in derselben Wohnlage. Begründen Sie die gewählte Lage deshalb schriftlich, etwa mit Grün, Lärm, Versorgung und Anbindung.
Einzelwerte aus dem Mietspiegel
Ein großer Teil des Bestands stammt aus der Zeit vor dem Krieg und den beiden Jahrzehnten danach. Für diese Baujahre nennt der Mietspiegel in mittlerer Wohnlage folgende Mittelwerte:
- Altbau der ältesten Baualtersklasse: 9,43 €/m² nettokalt
- nächste Klasse, frühe Nachkriegsbauten: 9,82 €/m² nettokalt
Rechenbeispiel: Eine Altbauwohnung mit 75 m² in mittlerer Wohnlage kommt auf eine Vergleichsmiete von rund 707 €. Die Mietpreisbremse erlaubt bei Neuvermietung bis zu 10 % mehr, also rund 778 €. Ausstattung, Aufzug, Modernisierung und eine höhere Vormiete können den Wert verschieben. Die vollständigen Spannen stehen im Mietspiegel Düsseldorf (PDF), Erläuterungen auf der Seite Mietspiegel Düsseldorf.
Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Altverträge
Düsseldorf fällt unter die Mieterschutzverordnung NRW. Für Gerresheimer Vermieter sind vor allem zwei Regeln wichtig.
Neuvermietung: Die Miete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten unter anderem bei umfassender Modernisierung oder wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat. Im Neubaugebiet Am Quellenbusch kann zudem die Ausnahme für neu gebaute Wohnungen greifen. Das hängt vom Datum der ersten Nutzung ab. Prüfen Sie das vor der ersten Anzeige.
Laufender Vertrag: Bestandsmieten steigen in drei Jahren um höchstens 15 % und nie über die Vergleichsmiete (§ 558 BGB).
Endet ein sehr langes Mietverhältnis, liegt die alte Miete häufig deutlich unter dem Mietspiegel. Beim Neuanfang dürfen Sie bis zur Grenze der Mietpreisbremse gehen. Halten Sie Modernisierungen mit Rechnungen fest, denn sie stützen eine höhere Einstufung. Notieren Sie auch die Vormiete und den Stand der Ausstattung beim Auszug. Mehr dazu im Ratgeber Mietpreisbremse Düsseldorf.
S-Bahn, Stadtbahn, Bus: das stärkste Argument im Exposé
Für einen Stadtteil am östlichen Stadtrand ist Gerresheim auffallend gut an die Schiene angebunden. Diese Punkte gehören in jede Anzeige für eine Gerresheimer Wohnung:
- Bahnhof Gerresheim: Den Bahnhof gibt es seit den Anfangsjahren der Eisenbahn. Heute halten hier drei S-Bahn-Linien, eine davon betreibt die Regiobahn.
- Stadtbahn: Eine Linie endet an der Haltestelle Gerresheim S, eine zweite fährt ebenfalls in den Stadtteil.
- Straßenbahn: Sie verbindet Gerresheim über die Innenstadt bis nach Neuss.
- Busse: Ein Metrobus und zahlreiche Stadtbuslinien erschließen auch die Wohngebiete abseits der Schiene.
- Auto: Im Norden besteht Anschluss an die B 7.
Ein ehrlicher Hinweis gehört ebenfalls dazu: An Benderstraße und Heyestraße ist Parkraum knapp. Hat Ihre Wohnung einen Stellplatz oder eine Garage, nennen Sie das gleich in der Überschrift. Für Mieter mit Auto ist das in diesen Straßen oft entscheidend.
Alltag im Stadtteil
Die Benderstraße ist die Einkaufsstraße des oberen Gerresheim, die Heyestraße die des unteren. Das Bezirksrathaus im ehemaligen Kloster Katharinenberg liegt im Stadtteil. Für viele Wege brauchen Mieter deshalb nicht in die Innenstadt.
Altbau, Werkswohnung, Talgrund: Besonderheiten beim Vermieten
Fast jede dritte Wohnung in Gerresheim wurde vor dem Ende der Vierzigerjahre gebaut. Das bringt Charme, aber auch Fragen von Mietern.
Denkmalgeschützte Häuser: Im Hüttenviertel sind viele frühere Werkswohnungen der Glashütte als Denkmal eingetragen, ebenso die Meistersiedlung. Mieter mögen den Charakter dieser Häuser. Sie fragen aber nach Heizkosten, Fenstern und Schallschutz. Ein Energieausweis nach GModG muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, soweit das Gesetz ihn für Ihr Haus verlangt.
Wohnungen im Tal: Die Düssel ist beim Hochwasser vor einigen Jahren über die Ufer getreten. Für Erdgeschoss- und Souterrainwohnungen in Bachnähe sind Angaben zu Keller und Rückstausicherung fair und vermeiden Streit.
Große Familienwohnungen: Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern machen in Gerresheim gut ein Fünftel des Bestands aus. Für solche Grundrisse lohnt ein Exposé, das Schulen und Grün in den Vordergrund stellt.
Werkswohnungen mit Garten: Manche frühere Arbeiterhäuser haben kleine Gärten. Regeln Sie im Mietvertrag klar, wer Rasen, Hecke und Wege pflegt.
Kleine Wohnungen: Sie sind vergleichsweise selten. Für Pendler und Klinikpersonal ist eine kleine Wohnung nahe dem Bahnhof deshalb gut vermietbar.
Kosten und Ablauf der Vermietung in Gerresheim
Nach dem Bestellerprinzip zahlt der Vermieter den Makler, den er beauftragt (§ 2 WoVermRG). Für eine Gerresheimer Wohnung fallen 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt. an, mindestens 1.000 € zzgl. MwSt. Beispiel: Bei 780 € Kaltmiete sind das 1.560 € zzgl. MwSt., also 1.856,40 € brutto. Für ein Apartment mit 450 € Kaltmiete gilt der Mindestbetrag von 1.000 € zzgl. MwSt., also 1.190 € brutto. Fällig wird die Vergütung erst nach Übergabe der Wohnung und Eingang der Kaution. Alle Einzelheiten und ein Rechner stehen auf der Seite Kosten der Vermietung.
So läuft die Vermietung ab
- Besichtigung der Wohnung und Einordnung in den Mietspiegel
- Exposé mit Teillage, Bahnanbindung und Energieausweis
- Besichtigungstermine in Gerresheim
- Mieterauswahl mit Bonitäts- und Unterlagenprüfung
- Mietvertrag, Kaution und Übergabe mit Protokoll
Besichtigungen und Übergaben in Düsseldorf-Gerresheim macht das Team vor Ort. Gesteuert wird die Vermietung aus dem Büro in Essen. Das Team bringt die Erfahrung aus über 1.000 Vermietungen mit. Denken Sie statt über eine Vermietung über einen Verkauf nach? Die Seite Immobilie verkaufen in Gerresheim erklärt diesen Weg.
Verkauf oder Vermietung besprechen
Beschreiben Sie kurz Ihre Immobilie in Düsseldorf. Das Team meldet sich innerhalb eines Werktags und vereinbart einen Termin vor Ort.
Vermietung in den Nachbarstadtteilen
Auch in den Stadtteilen rund um Gerresheim begleitet das Team Vermietungen.
Grafenberg
Kleiner, dichter Stadtteil an der Grafenberger Allee.
Ludenberg
Wald, Rennbahn und LVR-Klinikum.
Flingern-Nord
Innenstadtnah, mit Metro-Zentrale und Büros.
Lierenfeld
Westlich angrenzend, Stadtbezirk 8.
Vennhausen
Südlicher Nachbar von Gerresheim.
Unterbach
Im Südosten am Unterbacher See.
Häufige Fragen
Gibt es im Mietspiegel einen Zuschlag für Gerresheim?
Nein. Der Düsseldorfer Mietspiegel nennt Gerresheim weder bei den Zu- noch bei den Abschlägen. Die Wohnlage Ihrer Wohnung bestimmt sich deshalb nach den allgemeinen Kriterien des Mietspiegels.
Wie viel Miete darf ich für eine Altbauwohnung in Gerresheim verlangen?
Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete. In mittlerer Wohnlage nennt der Mietspiegel für die älteste Baualtersklasse einen Mittelwert von 9,43 €/m². Bei Neuvermietung dürfen Sie wegen der Mietpreisbremse höchstens 10 % darüber liegen, sofern keine Ausnahme greift.
Gilt die Mietpreisbremse auch in Gerresheim?
Ja. Die Mieterschutzverordnung NRW erfasst das gesamte Stadtgebiet, Gerresheim eingeschlossen. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze Mieterhöhungen im laufenden Vertrag auf 15 % in drei Jahren.
Für wen ist eine Wohnung in Gerresheim interessant?
Häufig für Pendler, die den S-Bahnhof nutzen, für Beschäftigte von Sana Krankenhaus und LVR-Klinikum und für Familien, die Schulen und Grün schätzen. Das Exposé sollte die passende Gruppe direkt ansprechen.
Was kostet ein Vermietungsmakler in Gerresheim?
Vermieter in Gerresheim zahlen 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens aber 1.000 € zzgl. MwSt. Bezahlt wird erst nach Übergabe und Eingang der Kaution.
Darf ich eine denkmalgeschützte Werkswohnung im Hüttenviertel normal vermieten?
Ja. Für die Vermietung gelten dieselben Regeln wie für andere Wohnungen, also Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Einschränkungen betreffen vor allem bauliche Änderungen, die Sie mit der Denkmalbehörde abstimmen müssen.
Fazit: Wohnung vermieten in Düsseldorf-Gerresheim
Gerresheim punktet bei Mietern mit S-Bahn, Krankenhaus, Schulen und Grün. Weil der Mietspiegel keinen Stadtteilzuschlag vorsieht, kommt es auf eine saubere Einordnung der Wohnlage an. Wer die Miete schriftlich begründet, Mieter gründlich prüft und Altbau-Themen offen anspricht, vermietet hier zügig und rechtssicher. Schreiben Sie über die Anfrage, welche Gerresheimer Wohnung Sie vermieten möchten; den Überblick bietet Vermietung in Düsseldorf.